Мой предыдущий пост про закат эпохи торговых центров, мягко говоря, был встречен очень неоднозначно. Причем можно выделить три основные точки зрения:
· Потребительская. Примерно звучит так: «Чушь кая-то. Торговые центры – это наш образ жизни, мы туда ходим не только за покупками, но и чтобы провести время. Так было и будет.»
· Профессионально-цеховая: «Изложенные факты , конечно частично имеют место быть, но т.к. мы мыслим позитивно, нас это не коснётся и всё будет хорошо. И вообще, зачем о таких страшилках говорить вслух – надо ведь поддерживать положительный информационный фон, а то арендаторы начнут новые скидки «отжимать»
· Согласные. Это как правило, собственники бизнесов и те, кто уже живёт в виртуальной экономике.
Конечно, каждый имеет право на свою точку зрения. Но посты я публикую не для того, чтобы собирать лайки и искать какое-то подкрепление своей позиции извне. А из обратной реакции на данный пост я сделал другие довольно практические выводы.
Что касается ‘потребительской’ позиции – здесь можно особенно не тратить время на дискуссию: они ведомые, и им просто в своё время скажут где и как развлекаться и тратить свои деньги. И они это примут, и даже не заметят.
С позицией разделяющих мою точку зрения – тоже всё более менее понятно: их аргументация принципиально совпадает с моей.
Намного интересней и показательней точка зрения «корпоративного сообщества»: ярко выраженное неприятие. Причем, пускай у нас проекты разной степени успешности, но мы все живём в одно бизнес среде, у нас одна информация по рынку, у нас одни и те же арендаторы и очень схожие проблемы. Но выводы диаметрально разные! Так бывает, когда на некое явление смотришь с разных точек зрения.
Я смотрю с точки зрения владельца бизнеса и владельца недвижимости. И вижу следующую картину: Значительная часть торговых центров в городе у нас если не мертва, то уже одной ногой в могиле. Существуют определённые формальные и неформальные показатели, по которым можно продиагностировать состояние торгового центра: процент вакантных площадей, ротация, количество и величина скидок арендаторов, баланс арендаторов и прочее. Об этом можно долго писать. Может быть и так, что объект приносит некий арендный доход, меняются арендаторы, идут переговоры с новыми – одним словом, жизнь кипит. Всё хорошо. Только объект мёртв. Прошла та критическая точка, когда объект перестаёт быть единым организмом, а превращается в помещения с некой нарезкой, которые сдаются с разной степенью успешности. Достаточно какого-либо фактора – внутреннего или внешнего. И понеслась. Падение продаж у арендаторов, очереди из них за скидками. Ротация увеличивается, объект начинают покидать не только мелкие, но и крупные арендаторы. Соответственно уменьшается арендный доход, что приводит в начале к истеричному увеличению из последних сил рекламного бюджета, а потом к росту долгов и экономии на лампочках. На этом можно поставить точку.
Если смотреть на данную ситуацию с точки зрения менеджмента от недвижимости – ситуация несколько иная. Да проблемы есть, но мы над ними работаем. Смутное ощущение что ‘что-то идёт не так’ пристутсвует, но собственнику лучше об этом не говорить, а формировать позитивную повестку: на кону ведь карьера и зарплата. А арендаторов нужно любить и жалеть, ведь если они уйдут – придётся ведь искать новых! Поэтому за них необходимо держаться из последних сил. Одно ведь дело сидеть на входящих звонках – а другое, -самим звонить арендаторам. Поэтому из последних сил необходимо сохранять статус кво. На крайний случай, можно и работу сменить.
И что мы видим. С точки зрения развития бизнеса ничего сверхординарного не происходит – не конец истории. Просто парадигма меняется. И это надо иметь смелость признать – не более. Торговые центры не закроются на замок – просто предстоит их болезненое изменение. Не более. И те, кто это признают и начнут действовать - получат фору. А здесь самое интересное – что и с кем делать?
Во-первых, необходимо понять - с кем делать?
Менеджеры, ищушие спокойной жизни на объектах с мелкими подарками от арендаторов по празникам – точно не компания. Причина в том, что у них, как правило, уже развит «стокгольмский синдром». Они «за» арендаторов, сами того не понимая. Они их будут жалеть, защищать, оправдывать. Они не смогут отстраниться от «больного объекта», как доктор Хаус. Менеджмент объективно не заинтересован в смене бизнес-модели, хотя бы из чувства собственной безопасности: это ведь ради сохранения чужого бизнеса придётся ломать собственную ментальность, привычные алгоритмы работы и, наконец, некий «социальный статус». Более того, они будут транслировать некорректную информацию собственнику, пытаясь сохранить свою зону комфорта. И возникнет замкнутый круг, как у классиков, - «низы не могут, верхи не хотят». Конечно, есть и исключения – как правило на успешных объектах, где сособственники сами погружены операционный бизнес и при этом выстроили эффективную модель управления. Во всех остальных случаях, или необходимо собственнику самому погружаться во все детали бизнеса, или нанимать внешнюю команду. Иначе все закончится позитивными докладами на совещаниях.
Во-вторых, что делать?
На мой взгляд, есть несколько мероприятий, и все – не самые приятные. Для начала необходимо понять – куда идем. Забыть про былые успехи объекта и попытаться сконструировать новую концепцию ТЦ с учётом настоящих реалий. Скорее всего, придётся отказаться от привычной модели арендного бизнеса – переходить или к проценту с оборота, или уходить в операционный бизнес. Следующий шаг – смена команды управления или, как минимум, изменение правил игры (если применимо). Затем необходимо побороть в себе страх ‘потерять некий текущий доход’ и устроить шоковое повышение арендных ставок. Сдавать площади – «лишь бы кто-то сидел» - дорога с смерти объекта. Я уверен, большинство арендаторов останется, а вы сможете ‘прощупать дно’. Это будет для вас приятный сюрприз – привет вашим вечно ноющим менеджерам. Даже если часть арендаторов уйдёт, за счёт «прореживания», укрепятся позиции существующих арендаторов, что неизбежно привлечёт более сильных операторов на объект. Кроме того, вы поймете, у кого из ваших арендаторов остался потенциал и сможете его использовать, постепенно создавая новый бизнес. И так далее. Шаг за шагом.
Одним словом, вы начнёте действовать и не будете бояться будущего. Это ж не конец света для торговых центров – они просто станут иными. Совсем иными.