Торговля покидает недвижимость

Рынок коммерческой недвижимости в ближайшее время начнёт перерождаться в некую иную субстанцию. И дело совсем не переизбытке предложения, падения покупательской способности или в санкциях. На мой взгляд, причины кроются несколько глубже, чем проблемы текущей конъектуры.

Торговые центры существуют для ритейла и ради ритейла, а он довольно сильно меняется.

Во-первых, оптимизируется. Современным торговым форматам всё меньше уже необходимы большие торговые площади со складами и административными помещениями. Уровень организации бизнес-процессов и логистики позволяет от этого если не отказаться полностью, то максимально минимизировать. Так, например, если лет пять назад самыми востребованными помещениями у продуктовой розницы были 1,5 тыс. метров, то сейчас до 800 метров. И так далее. Крупных продуктовых гипермаркетов начали ощутимо поддавливать магазины пошаговой доступности, расположенные друг от друга на расстоянии 500 метров. То есть востребованность крупных площадей в торговых центрах неумолимо падает, а их аренда стремится к стоимости хороших складов.

Во-вторых, современная торговля медленно, но уверенно уходит в онлайн. А что такое интернет магазин? Это продвижение, интернет-магазин и система доставки товара. И всё. Конечно, можно сказать, что это пока низко маржинальный бизнес, многие не выдерживают конкуренции и пр. Но тренд очевиден – торговля и покупатели переходят в онлайн. В интернете уже активно формируется своя среда обитания, по сути – новая реальность. И торговля там занимает свои позиции. Так же как криптовалюты и прочие блокчейны. Это не просто чья-то прихоть или мода – эта будет новый мир со своей торговлей, валютой, развлечениями и прочими удовольствиями.

Соответственно, если объединить два этих тренда, получается, что «торговый центр будущего» - это некий симбиоз онлайна (интернет-магазин), высокотехнолочиного склада (логистики). Вся интернет индустрия будет нацелена на организацию продажи, а логистика – быстрая доставка товара. По аналогии с существующими концепциями торговых центров, можно предположить, что будут создаваться и раскручиваться некие онлайн-платформы, куда смогут присоединяться более мелкие магазины. То есть если современный торговый центр собирает в одном здании несколько операторов, обеспечивая синергию, то «онлайн центр» вероятно, будет выступать своего рода агрегатором для более мелких интернет-магазинов. Такие идеи уже реализуются. Например, Яндекс-маркет. В связи с этим активно будет развиваться логистика: если упростить, то бывшие потребности ритейла в торговых площадях будут замещены складами. Зачем платить высокую аренду за торговую площадь, если всё можно эффективно хранить на складе с быстрой доставкой?

Особая тема - что же будет с существующими торговыми центрами. Я думаю их концепцию можно описать двумя словами: «хлеба и зрелищ!». Останется торговля продуктами питания, развлечения и сфера услуг. Ну, ещё будут присутствовать выставочные образцы товаров. Всё остальное – в онлайне. Торговые центры превратятся в некие социальные пространства, которые за счёт аренды всё будет сложней и сложней монетизировать. Менее удачные проекты превратятся в склады – по экономике уж точно.

Можно констатировать, что мы являемся свидетелями заката целой индустрии торговых центров. Они больше не нужны – во всяком случае, новые. Всё случится намного быстрее, чем кажется. Так что время пустых моллов не за горами.