Верховный суд РФ запретил увязывать срок передачи жилья дольщику с датой получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку это нарушает права гражданина на получение жилого помещения в определенный срок.
Застройщики, в большинстве случаев, подписывая договор долевого участия, указывают сроки исполнения своих обязательств в двух пунктах. Во-первых, устанавливает срок окончания строительства жилого дома, например, «первый квартал 2018 года». Во-вторых, устанавливает срок передачи объекта долевого строительства участнику, например, «не позднее трех календарных месяцев с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию».
Если застройщик соблюдал сроки, то дольщик, при описанных выше примерах условий, получал квартиру не позднее 30 июня 2018 года.
Если застройщик сроки нарушил, то возникали споры, которые переходили в судебные разбирательства, которые выглядели следующим образом.
Дольщик получивший квартиру позднее 30 июня 2018 года требовал от строительной компании неустойку и компенсацию морального вреда. Застройщик возражал, считая, что именно от даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию и нужно отсчитывать трехмесячный срок на передачу квартиры.
В отечественной практике суды первой инстанции часто вставали на сторону застройщиков. Но вот теперь, с таким пониманием условий договора не согласилась судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.
«Чтобы истолковать их верно, следует учитывать положения статьи 190 Гражданского кодекса (ГК) РФ, в соответствии с которой тот или иной срок в правоотношениях определяется календарной датой, истечением определенного периода времени или указанием на неизбежно наступающее событие», говорится в кассационном определении.
Соответственно, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не соответствует этим требованиям, констатировали судьи, так как его выдача не является событием, которое должно с неизбежностью наступить. Поэтому положение договора о том, что передача квартиры должна произойти не позднее трех календарных месяцев с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию, «не может рассматриваться как самостоятельное условие о сроке», сделала вывод коллегия.
«Иное толкование условий договора (. . .) фактически приводило бы к отсутствию какого-либо конкретного срока исполнения обязательства застройщиком, освобождало бы его от ответственности перед участником долевого строительства в случае несвоевременного получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Такое толкование, ущемляющее права гражданина-потребителя на получение в определенный срок жилого помещения в строящемся многоквартирном доме, является недопустимым», - говорится в кассационном определении.