При покупке квартиры по ипотеке Вам может понадобится ее оценка. Но не всем ее нужно делать. И не сразу.
При покупке квартиры в новостройке банк обычно не просит оценку, поскольку объект оценки фактически еще не создан, то есть, не построен. И банк ориентируется на ту цену, которую указывает в документах застройщик.
Если же покупается объект на вторичном рынке (тот объект, который уже построен и сдан), оценка Вам понадобится. Дело в том, что банку важно знать действительную рыночную стоимость квартиры, которую Вы покупаете. В документах Вы, конечно же, укажете стоимость, за которую покупаете квартиру, но это не является весомым доводом для банка.
Дело в том, что понятие "цена" и "стоимость" это не совсем одно и то же. "Цена" это денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки. "Стоимость" это расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости.
Иными словами, цена - это сумма, которую установил продавец квартиры, и даже возможно, что покупатель с ней согласился. А вот стоимость этой квартиры нужно еще рассчитать, чем, собственно, и занимаются оценщики. И в результате таких расчетов получается "итоговая стоимость объекта оценки", которая определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Про подходы чуть позже, в другой публикации.
Так вот эта итоговая стоимость объекта оценки, собственно, и нужна банку, для того, чтобы принять решение, принимать ли такую квартиру в качестве залога или отказать заемщику.
На всякий случай напомню, что покупаемая по ипотеке квартира передается покупателем в залог банку и является обеспечением выплаты заемщиком ипотечного кредита. После полного погашения ипотеки регистрационная запись об обременении погашается и квартира выходит из-под залога банка.
Но мы отвлеклись. На практике бывает так, что установленная продавцом цена за квартиру вполне устраивает покупателя и, вроде можно уже подавать документы на объект в банк для последующей покупки. Но иногда оказывается, что цена продавцом завышена и банк может не одобрить такой объект для оформления. Почему же так происходит?
Банк, принимая квартиру в залог, должен удостовериться в том, что, если покупатель (потенциальный заемщик), который планирует взять ипотечный кредит для покупки этой квартиры, вдруг однажды решит, что он не может более погашать платежи по ипотеке, то квартиру можно будет продать по адекватной цене. И неважно, кто этим впоследствии будет заниматься: банк или сам заемщик.
Бывают случаи, когда у покупателя недостаточно денег для покупки квартиры и, теоретически можно указать, что квартира стоит больше, чтобы банк одобрил всю сумму, которая составляет стоимость покупаемого объекта.
И опять же: Вы, наверное, обращали внимание на то, что банки просят заемщика внести первоначальный взнос? В разных банках размер первоначального взноса может отличаться. К примеру, он может быть 5,10,15 или 20 % от стоимости покупаемой квартиры. Но есть банки, в которых предусмотрены программы, по условиям которых можно получить ипотечный кредит в размере полной стоимости квартиры. Только в таких программах ставка по ипотеке выше, чем в программах с внесением первоначального взноса. Именно поэтому покупатели стараются "завысить" стоимость объекта для банка и якобы внести требуемый минимальный первоначальный взнос в расчете на то, что никто не заметит их находчивость, и тем самым снизить процент по ипотечному кредиту.
В случаях, когда в банке есть программа "без первоначального взноса", стоимость оценки нет смысла завышать, поскольку банк не требует наличия собственных средств заемщика. Единственный минус таких программ в том, что они, как уже выше было указано, предлагаются по процентной ставке, которая на несколько пунктов превышает стандартную ставку по ипотеке. Это связано с тем, что в ставку частично заложен риск банка, если заемщик не будет оплачивать ипотечный кредит.
Теперь рассмотрим случай, когда не обязательно делать оценку объекта: это покупка по ипотеке квартиры в новостройке, которая еще находится на этапе строительства. Только после сдачи объекта в эксплуатацию и подписания акта-передачи квартиры нужно будет сделать оценку. Это делается для дальнейшей передачи объекта в залог банку, то есть оформления закладной. Ведь банк все еще хочет знать итоговую стоимость объекта оценки.
Однако, есть случай когда не нужно делать оценку объекта, даже при покупке в ипотеку: это покупка квартиры с использованием средств материнского капитала в точном соответствии с размером, указанном в справке из пенсионного фонда. В этом случае банк также возьмет повышенный процент по условиям кредитного договора, но не примет покупаемый объект в залог. А, соответственно, итоговая стоимость объекта оценки банку не понадобится.
Для того, чтобы сделать оценку, Вам нужно обратиться в оценочную компанию, где изготовят отчет об оценке, который представляет собой оценочный альбом из 30-70 страниц. Но это уже совсем другая история...
Кстати, напомню, что я оценщик. Обращайтесь для заказа оценки на эл.почту ocenkaspb@list.ru
Если Вам понравилась статья, ставьте лайк, подписывайтесь на канал, добавляйтесь в друзья.
Моя страничка ВКонтакте: https://vk.com/marina_petrova_spb_rieltor
Постараюсь, чтобы Вам было интересно.