Проекты комплексной застройки практически не имеют альтернативы в современном городе
Инициированные государством как средство быстрого насыщения рынка качественным и недорогим жильем, проекты комплексного освоения и развития территорий (КОТы, КРТы) стали ключевыми элементами планирования и создания новых городских пространств. Развитие городов сегодня смещается из центра на окраины, и от того, насколько качественно и продуманно эти окраины будут застраиваться, зависит не только комфорт его жителей, но и будущее городов.
Строго говоря, комплексная застройка микрорайонов массово стала осуществляться в советских городах сразу же после войны, когда градообразующие предприятия строили вокруг себя жилые кварталы и сами же обеспечивали создание социальной и рекреационной инфраструктуры. Об этой практике вспомнили почти 50 лет спустя.
Термин КОТ получил в России широкое распространение в середине 2000-х годов, когда Министерство регионального развития РФ предложило создать долгосрочную стратегию развития жилищного комплекса на основе широкого освоения свободных пространств на окраинах городов. Эта концепция должна была решить сразу несколько проблем. Не секрет, что очень многие города, и в особенности их исторические центры, пострадали от беспорядочной точечной застройки, которая имела место в 90-е. В некоторых крупных мегаполисах даже вводили мораторий на застройку в центре, однако застройщикам в любом случае нужно было дать альтернативу. При этом тогда же сформировался довольно устойчивый, а главное — платежеспособный спрос на новое жилье. Председатель совета директоров ГК «Росстройинвест» Федор Туркин вспоминает, что перед правительством стояла задача обеспечить население качественным и одновременно доступным жильем, не дороже 30 тыс. рублей за квадратный метр. «Основная идея была в том, что город предоставит участок, который будет за бюджетный счет подключен к инженерным сетям, обеспечен транспортной и социальной инфраструктурой. Взамен застройщик или группа застройщиков строили жилье, часть которого уходила по социальным ценам, а часть — по рыночным», — отмечает он.
Минрегион в 2007 году отобрал 22 экспериментальных проекта КОТ, которые должны были получить господдержку государства. Кому-то успели выделить часть средств, а кто-то не успел — начался кризис 2008‑2009 гг. со всеми вытекающими для стройкомплекса последствиями. На какое-то время государство забыло о проектах комплексной застройки. Федор Туркин вспоминает, что в Санкт-Петербурге первые проекты, которые были позиционированы как объекты комплексной застройки, к примеру «Славянка», «Северная долина», планировались и начинались при участии государства, однако на определенном этапе это ушло. В итоге квартиры там продавались по вполне рыночным ценам.
Со временем, однако, государство стало тратить на КОТы довольно ощутимые суммы. Только в 2017 году, согласно данным Минстроя РФ, на поддержку 66 проектов, имеющих статус КОТ, было выделено 20 млрд рублей. Эти средства пошли на строительство поликлиник, детских садов, школ, внутриквартальных дорог. Отдельно в рамках договоров государственно-частного партнерства инженерные коммуникации и подготовку земельного участка может оплачивать муниципалитет. В этом году в перечне КОТов, претендующих на поддержку из федерального бюджета, уже более сотни проектов.
Жилье доступнее
Но есть нюансы. Как правило, даже то жилье, которое не позиционируется застройщиком как социальное, в районах комплексной застройки продается на 10‑15% дешевле, чем в целом по городу. Такая ощутимая скидка достигается во многом за счет масштаба: девелопер возводит быстро сразу несколько объектов, счет идет на десятки тысяч квадратных метров. Кроме того, как уже было сказано выше, застройщик КОТа может получить от города существенные льготы, например по налогам на землю. Если КОТ спланирован грамотно, то жить в нем будет довольно комфортно: застройщик обычно предусматривает в большом количестве парковки, детские и спортивные площадки, зоны отдыха, парки, коммерческие объекты.
Однако есть и существенные минусы. Между застройщиком и муниципалитетом нередко разгораются настоящие войны из-за того, кто, когда и за сколько должен строить тот или иной социальный объект. Можно вспомнить громкий конфликт между компаниями «Интер Альянс» и «Ленрусстрой», которые застраивали новый микрорайон в Новогорелово под Санкт-Петербургом, и властями Виллозского поселения. Тогда чиновники пожаловались в Госстройнадзор, что застройщики вместо изначально оговоренных в проекте двух школ на 1600 мест собрались строить одну на 550. Крупнейший на Юге проект КОТ — ЖК «Суворовский» в Ростове-на-Дону — застраивается с 2012 года, но пока так и не обзавелся ни собственной школой, ни поликлиникой. Изначально администрация Ростова-на-Дону пообещала построить социальные объекты к 2017 году, но сроки постоянно переносились. В итоге лишь в прошлом году строительство школы наконец началось. Понятно, что вины застройщика в данной ситуации нет, однако людям, вынужденным возить своих детей на занятия в соседние районы, от этого не легче. Тем более что транспортная доступность — еще один бич проектов КОТов. Изначально проекты комплексного освоения территории предполагались как застройка свободных пятен на окраинах города, практически в чистом поле. Неудивительно поэтому, что при отсутствии альтернативных транспортных коридоров новые крупные микрорайоны способны вызвать настоящий транспортный коллапс — ехать-то всем в одну сторону, в центр. При этом попытки построить дополнительную дорогу могут натолкнуться на кучу препятствий, которые решаемы — но это опять же время, процесс может тянуться годами. Можно вспомнить хотя бы историю со строительством дополнительной дороги к микрорайону Гидрострой в Краснодаре. Застройщики — компании «СпецСтройКапитал», «АльфаСтройКомплекс», «Сибирь», «РВ Стройинвест» — были готовы построить асфальтированную дорогу в сторону улицы Бородинской за свой счет, однако встретили на пути объекты постройки гаражного кооператива ПГСК N° 30. Договориться с кооперативом застройщики безуспешно пытаются уже 5 лет.
Впереди Европы всей
«Infoline-Аналитика», проводившая не так давно масштабное исследование КОТов в России, насчитала более тысячи объектов комплексной застройки. В целом аналитики говорят о том, что в России сейчас реализуется порядка 130 более-менее крупных КОТов — площадью застройки от 100 тыс. квадратных метров жилья, и почти половина из них сосредоточена в Москве, Московской и Ленинградской областях. Примечательно, что в условиях общего спада в экономике строительство, а именно проекты комплексной застройки, становятся для крупных городов едва ли не ключевыми инвестиционными объектами. Аналитики Infoline подсчитали, что в 20 крупнейших проектов комплексной жилой застройки до 2030 года будет инвестировано не менее 65 млрд долларов. Крупнейший КОТ России сейчас возводится в Екатеринбурге: жилой микрорайон Академический предполагает вложение $12 млрд. Этот проект предусматривает возведение на 1,3 тыс. га 9 млн кв. м жилья. Девелопер проекта — группа «Кортрос», подконтрольная структурам Виктора Вексельберга. Президент «Кортроса» Вениамин Голубицкий позиционирует «Академический» как крупнейший строительный проект не только в России, но и в Европе: предполагается, что здесь к моменту окончания инвестиционного проекта в 2026 году будет жить более 300 тыс. человек. На самом деле Академический через несколько лет вполне можно будет назвать самостоятельным городом, который в перспективе обзаведется разветвленной транспортной сетью, собственной веткой высокоскоростного трамвая, десятками инфраструктурных объектов, в том числе 10 школами, 35 детскими садами, медицинскими и спортивными центрами. В более отдаленной перспективе Академический станет крупным университетским центром — здесь будет построено несколько учебных корпусов УрФУ. Кроме того, Уральский государственный медицинский университет создаст здесь несколько сотен высокотехнологичных рабочих мест за счет строительства медицинского кластера, куда войдет целый ряд предприятий по производству медицинского оборудования и фармакологических препаратов.
Не менее 40 крупных объектов КОТ реализуется в Москве и Московской области. Крупнейшим из них является микрорайон Большое Домодедово, который застраивается консорциумом девелоперов. Здесь возводится жилье для 45 тыс. жителей, поликлиника, 7 общеобразовательных школ, 10 детских садов, отделения связи и банков, аптеки и медицинские клиники, кафе и рестораны, фитнес-клуб и салоны красоты, центр бытовых услуг. В шаговой доступности от микрорайона планируется открытие продуктового супермаркета, гипермаркета строительных материалов и товаров для дома, универмага спортивных товаров и товаров для активного отдыха, ресторана быстрого питания.
Стоит обратить внимание, что в Москве немало и элитных КОТов, хотя изначально они и позиционировались как жилье для широких масс. Однако если взять, например, ЖК «Зиларт», который строится на месте промышленной зоны, некогда связанной с заводом ЗИЛ, то более уместно будет говорить о настоящем закрытом элитном городе с сопутствующими этому статусу инфраструктуре и ценам на жилье.
Нашлось в тройке крупнейших КОТов место и для регионального проекта — микрорайон Южный Город в Самаре возводится для 325 тыс. жителей, здесь будет построено порядка 6500 тыс. квадратных метров жилья. В городе долго думали, как обеспечить перевозку такой армады людей в направлении преимущественно центра Самары, и в итоге совместно с застройщиком и РЖД здесь будет создан транспортный пересадочный узел на станции Красный Кряжок, куда люди будут приезжать на машинах или маршрутках и затем пересаживаться на маятниковую электричку до станции Самара. Еще одним интересным решением стало использование нового для региона вида транспорта — воздушного метро. Трасса протяженностью 9100 м будет проложена непосредственно из Южного Города к железнодорожному вокзалу Самары. Между станциями по натянутым на опоры канатам будут курсировать около 50 фуникулерных кабинок.