Генеральный директор ОАО «Южный региональный научно-исследовательский и проектный институт градостроительства» Дмитрий Павленко уверен, что точечная реконструкция не решит проблемы. В долгосрочной перспективе для решения проблемы ветхого жилья требуется комплексный подход
— Очень часто, когда речь идет о реновации, люди путаются в терминах. Реновация — это комплексное обновление территории, а переселение людей из ветхого и аварийного жилья — лишь часть этой программы. Во многих городах, где решение о реновации не принято, в том или ином виде этот процесс постепенно идет: ежегодно проводится обследование жилого фонда, выбраковываются старые дома и в рамках бюджетных ассигнований проводится расселение жильцов. Проблема в том, что скорость старения жилого фонда с каждым годом увеличивается, а выделенных из бюджета средств не хватает для того, чтобы за этим процессом поспевать.
В Москве проблему решили радикально. Там помимо старения жилого фонда есть еще одно обстоятельство — нехватка городского пространства для строительства новых квадратных метров. Первоначально планировалось развивать столичные окраины, но для этого требуется создавать новую инфраструктуру: строить детские сады и школы, открывать новые станции метро. Однако этот путь не решит проблему ветхого жилья в центре города. Здания продолжают изнашиваться. Кроме того, с начала 90-х годов районы обросли различными торговыми палатками и ларьками. Эта «коррозия» также не красит облик современного мегаполиса. Инвестиций требуется немало — что на освоение новых территорий, что на реновацию в центральной части Москвы. В итоге выбор был сделан в пользу создания более компактного города.
Что касается вопроса о сносе или реконструкции, то он должен решаться сугубо индивидуально. Тщательное обследование должно показать, насколько изношены несущие конструкции здания и какую дополнительную нагрузку они могут выдержать. Если дом не слишком старый, его можно реконструировать. Впрочем, тут есть свои подводные камни. Например, несколько лет назад в Ростове-на-Дону в Советском районе решили реконструировать двухэтажки, построенные еще 50-х годах. Была проведена экспертиза, найден инвестор, который согласился провести капитальный ремонт и надстроить еще два этажа сверху, чтобы компенсировать затраты и получить прибыль.
В теории все выглядело очень красиво, но на практике стоимость работ, вопреки прогнозам экспертов, оказалась гораздо выше. В итоге ремонт был завершен, но особой прибыли инвестору этот проект не принес и так и остался единичным случаем. Когда идет точечная архитектурная работа, застройщик прежде всего заинтересован в получении максимальной выгоды для себя. Вряд ли он самостоятельно будет заботиться об архитектурном облике района. Плюс к этому представьте: во дворе, где раньше жила тысяча человек, благодаря различным надстройкам появилось полторы тысячи человек. Но инфраструктура района не рассчитана на такое количество населения. В какие больницы будут ходить эти люди? В каких школах станут учиться их дети? Многие инвесторы стараются избежать ответов на эти «неловкие» вопросы.
Кроме того, в период реконструкции надо как-то решить вопрос с жильцами. В доме вскрываются полы, меняются перекрытия и инженерные коммуникации. Естественно, оставаться в такой квартире не очень комфортно. Соответственно, требуется маневренный фонд. В результате мы не сильно сэкономим, зато будем ограничены в градостроительных и архитектурных инструментах. Реконструкция не сможет передвинуть дом, если изначально он стоит не очень удачно. Когда строились хрущевки, людей важно было быстро переселить из бараков. О комфорте мало кто задумывался. Здесь толком не сформировано дворовое пространство, применена строчная застройка. Стоит ли сохранять такие ошибки?
Первоначально власти ориентировались на интересы инвестора. Но потом стало понятно, что этот подход себя не оправдывает. Новая программа реновации предполагает компромисс между потребностями жителей домов, нуждами городских властей и выгодой для бизнеса. Кроме того, людям дали право самостоятельно выбирать: отдать ли свой дом под снос и переехать жить в другой район, провести капремонт или реконструкцию. Если во главу угла будут поставлены интересы человека, то такой опыт, безусловно, можно распространять по всей стране. И каким способом станет решаться техническая сторона вопроса, не так уж и важно.
Помимо соблюдения прав всех заинтересованных сторон, еще один важный момент, который, на мой взгляд, следует учитывать: сохранение исторического облика места. Во многих европейских странах, когда речь идет о реновации городской территории, проектировщики отталкиваются от какой-либо исторической детали. Например, когда-то в этом районе располагались сады, или жили ученые, или был первый железнодорожный колледж. Если строителям удастся сохранить особый дух места, думаю, жители не станут возражать, чтобы неподалеку располагались и многоэтажные дома, и объекты коммерческой недвижимости, поскольку они будут смотреться органично.