Каковы основные юридические схемы продажи квартир и апартаментов на первичном рынке?
С.Т. Продать жилье в новостройке можно разными способами, самым распространенным из которых (но далеко не единственным) является общеизвестный договор долевого участия. Однако, кроме этого договора в распоряжении застройщиков есть еще как минимум четыре вполне законные схемы реализации квартир и апартаментов на первичном рынке.
1. ДДУ – договор долевого участия, предусмотренный федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ. В соответствии с этим законом после получения разрешения на строительство между застройщиком и покупателем квартиры заключается специальный вид договора, по которому покупатель финансирует строительство, а застройщик обязуется в согласованный срок построить здание и передать квартиру в собственность покупателя.
Эта схема наиболее прозрачна, а с учетом последних изменений, которые претерпел ФЗ-214, права дольщиков защищены еще более полно. Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации, что сводит к минимуму риски двойных продаж.
Продажи апартаментов, которые имеют гостиничное назначение, также чаще всего реализуются по схеме ДДУ.
2. ПДДУ – предварительный договор долевого участия. Данная схема чаще всего используется, когда отсутствует разрешение на строительство, и, соответственно, возможность для заключения ДДУ.
ПДДУ обязывает застройщика и будущего дольщика подписать договор долевого участия в определенный срок и на согласованных условиях. Для оплаты будущего ДДУ покупатель открывает аккредитив, условием раскрытия которого является факт государственной регистрации ДДУ.
3. Уступка прав по ДДУ. Данная схема используется, когда права на квартиру в строящемся доме уже были оформлены на дольщика – физическое или юридическое лицо – и до момента подписания им передаточного акта. Она может быть реализована как без участия застройщика, если стоимость квартиры была полностью выплачена лицом, уступающим свои права, так и с обязательным с участием застройщика, если стоимость квартиры не была выплачена полностью к моменту уступки прав.
Некоторые застройщики включают в ДДУ условие о выплате дольщиком, уступающим свои права по ДДУ, компенсационного платежа застройщику, хотя наличие такого условия довольно спорно с точки зрения закона. Размер компенсационного платежа может быть установлен как в фиксированной сумме, так и в процентах от стоимости уступки, как правило составляющих 2-3%.
4. ДКП – договор купли продажи, самый простой и понятный покупателю способ покупки квартиры.
ДКП возможно заключить только тогда, когда право собственности на квартиру уже оформлено на физическое или юридическое лицо, что, в свою очередь, возможно только после ввода дома в эксплуатацию. В большинстве проектов после завершения строительства остается некоторый объем непроданных квартир, застройщик чаще всего оформляет их на аффилированных физических или юридических лиц, исходя из соображений налоговой оптимизации и желания «закрыть» проект. Формально такие квартиры уже не являются первичкой, фактически же - являются, хотя и продаются по договору купли-продажи, а не ДДУ.
5. ПДКП – предварительный договор купли-продажи чаще всего используется при продаже апартаментов в строящемся доме в период между подписанием ЗОСа (началом ввода дома в эксплуатацию) и до государственной регистрации права застройщика на объект (квартиры в этот период продаются по ДДУ). Данная схема содержит некоторые риски для покупателя апартаментов, поскольку (а) не подлежит государственной регистрации, (б) продавцом апартаментов по ПДКП и ДКП чаще всего являются разные физические / юридические лица.
Также эта схема используется в тех случаях, когда квартиры и апартаменты создаются в рамках реконструкции объектов недвижимости.
6. Договор инвестирования (соинвестирования), как схема реализации объектов недвижимости, в основном, применяется при продаже апартаментов, поскольку этот вид недвижимости не подпадает под действие ФЗ-214, соответственно, в отношении апартаментов не может быть заключен ДДУ. Договор инвестирования (соинвестирования) не подлежит государственной регистрации, что безусловно настораживает покупателей, однако, не является основанием для того, чтобы считать данный способ незаконным.
Отдельно хотелось бы выделить такой юридический инструмент, как договор бронирования. В рамках договора бронирования застройщик имеет право получить от покупателя до 25% от цены продаваемого объекта (квартиры или апартамента). Сумма бронирования может быть рассмотрена сторонами как задаток, в этом случае, если покупатель отказывается от приобретения объекта в будущем, сумма задатка остается у застройщика и является его прибылью.
На рынке элитной недвижимости растет число сделок с использованием ипотеки. Какие из вышеперечисленных схем позволяют использовать ипотечное кредитование, а какие – нет?
С.Т. Ипотеку можно получить под договор долевого участия и договор купли-продажи, иногда – под покупку объекта в рамках уступки от предыдущего дольщика. Иными словами, банки готовы предоставлять ипотечные кредиты в том случае, когда сделка может быть зарегистрирована. В иных случаях получить ипотечный кредит практически невозможно.