По статистике доля апартаментов на рынке элитной недвижимости достигла 30%. В чем разница между квартирами и апартаментами, и почему апартаменты дешевле квартир с аналогичными характеристиками в той же локации?
С.Т. Разница заключается в правовом регулировании этих объектов недвижимости. Квартиры – это помещения, предназначенные для постоянного проживания, в то время как апартаменты – это нежилые помещения, предназначенные для временного пребывания. Хотя по сути апартаменты являются жильем, формально они относятся к нежилой недвижимости, поэтому целый ряд норм, регулирующих жилье, к ним не применяется. Девелоперы не обязаны, например, соблюдать обязательные при проектировании жилья требования по инсоляции, инфраструктуре, благоустройству и т.д. Кроме того, на апартаменты можно обратить взыскание, как на имущество должника, в отличие от квартиры, если она является единственным жильем.
Вопрос, который часто задают покупатели апартаментов – возможность оформления регистрации по месту жительства. Как с этим обстоят дела?
С.Т. Существует два типа регистрации – постоянная по месту жительства и временная по месту пребывания. Первая возможна только в квартирах, что важно для людей, которые рассчитывают на получение бесплатных медицинских услуг, социальной помощи, хотят отдать детей в ближайший детский сад или школу, получать государственные услуги рядом с домом, а не по месту постоянной регистрации в другом конце города.
В апартаментах же теоретически можно оформить временную регистрацию сроком до 5 лет с возможностью продления только в том случае, если такие апартаменты имеют гостиничное назначение, но на практике это не всегда удается реализовать. В апартаментах с иным, нежели гостиничное, назначением, возможность временной регистрации отсутствует.
Один из главных вопросов, которые беспокоят покупателей элитной недвижимости – это налоги и расходы по ее содержанию. В чем здесь отличие между квартирами и апартаментами?
С.Т. Расходы по квартирам, к которым относятся налоги и коммунальные платежи, как правило, ниже, чем по апартаментам. Налог на имущество по квартирам для физических лиц составляет 0,1% от кадастровой стоимости квартиры стоимостью до 10 миллионов рублей, 0,15 % — от 10 до 20 млн руб., 0,2% — от 20 до 50 млн руб., 0,3% — от 50 до 300 млн руб., 2% — от 300 млн руб. При этом предусмотрено постепенное, в течение пяти лет, увеличение выплат налога, рассчитанного по кадастровой стоимости, по сравнению с налогом, рассчитанным по инвентаризационной стоимости. В первый год платится 20% от налога, исчисленного по кадастровой стоимости, в дальнейшем 40-60-80-100%.
По апартаментам налог на имущество составляет от 0,5% от кадастровой стоимости для объектов гостиничного типа до 2% для объектов с назначением «административное здание» и многофункциональных комплексов, доля офисных и торговых помещений в которых превышает 20%. Кроме того, по апартаментам нельзя получить какой-либо налоговый вычет, в то время как владельцы квартир могут уменьшить налогооблагаемую базу, вычтя из площади квартиры 20 кв. м.
Однако, в некоторых случаях, например, при реконструкции промышленных объектов в апартаментные комплексы, кадастровая стоимость апартаментов может оказаться довольно низкой, а значит, и сумма налога будет небольшой.
Что касается коммунальных платежей, то поскольку апартаменты не относятся к жилью, тарифы на коммунальные услуги будут рассчитываться как для коммерческого помещения, а они всегда выше тарифов для жилья, так как не дотируются городом. В среднем, коммунальные платежи в апартаментах на 15–20 % выше, чем в квартирах.
Есть ли какие-то еще нюансы, которые нужно иметь в виду покупателям апартаментов?
С.Т. Да, например, поскольку апартаменты – это нежилые помещения, в них можно разместить офис, что может оказаться нежелательным соседством для людей, использующих апартаменты под жилье. Эти вопросы необходимо проговаривать при покупке апартаментов и требовать их закрепления в договоре, оформляющем сделку.