С момента старта программы реновации (официальные комментарии мэра) появилась возможность купить квартиру в старом доме под снос, получить взамен нее новую, с отделкой под ключ, и сыграть на разнице цен.
В 2009 году тоже влез в это дело. И не слишком удачно, дорогие мои.
Какова была инвестиционная задумка:
Недорого купить однушку в доме под снос. Дождаться переселения и оплатить разницу в площадях по льготной программе.
В результате получить просторную двушку в новом доме.
С первой частью плана все сложилось удачно, благодаря технологии обратного аукциона. Тренируюсь с 2007, со временем выходит все лучше.
А вот вторая часть плана не сработала.
Правительство Москвы исключило пятиэтажки серии 1-515 из программы.
Из-за “теплых” стен и железобетонных перекрытий.
А вот в 2018 дом снова оказался в программе сноса, а потому таки решил отыграться, несмотря на неудачу в первом туре. Сегодня ломаю голову, как это сделать получше да подешевле.
Хочу поделиться мыслями, с вами, друзья.
В тексте статьи Вы найдете:
- Где находится официальная информация о программе
- Вольный конспект правил программы
- Как угадать, какие дома снесут в ближайшее три года
- Одну из стратегий вложений
- Как снизить налогооблагаемую базу при продаже
Вперед. Вот ссылки на официальные ресурсы:
Официальный сайт фонда реновации
Гарантии по программе реновации
По этим ссылкам информация о правилах, ходе программы в районах города, часто возникающие вопросы и гарантии.
Как будет проходить реновация в вольном пересказе автора ?
Согласно гарантий по программе реновации после переселения люди получат равнозначную квартиру. Общая площадь увеличится за счет более просторных нежилых помещений.
Собственники комнат получат однокомнатные квартиры.
Во всех квартирах сделают отделку комфорт-класса, подробнее можно познакомиться здесь.
Примерная стоимость аналогичной отделки, если заказывать оцениваю не менее 20 000 рублей за квадратный метр, эту цифру и буду использовать дальше в расчетах.
Квартиры дадут в современных домах, здесь показан ход строительства нового дома по Красных Зорь 59, строение 1 и 2
Примеры площадок, заселяемых в 2018 году:
Красных Зорь 59 стр 1,2
Гжатская, 16 корпус 1
Что еще важно:
Для собственников, выплачивающих ипотеку, будет проведена смена залога, доплаты не потребуются.
Для долевых собственников квартиры или комнаты будут предоставлена равнозначная недвижимость с собственностью в тех же долях.
Почему?
Правоустанавливающим документом на новую квартиру станет договор мены.
Подробнее о Договоре мены можно прочитать здесь.
Главная особенность мены для инвестора состоит в том, что каждая сторона сделки признается продавцом и покупателем, а это значит, что при продаже новой квартиры возникнет налогооблагаемая база и обязанность уплаты налогов.
О том, как снизить налогооблагаемую базу, читайте в самом низу статьи.
По правилам реновации можно получить три инвестиционных выигрыша:
- В площади
- В цене квадратного метра
- В стоимости отделки
Выигрыш в площадях в таблице выглядит так:
По площадям больше всех выигрывают собственники трешек.
Выигрыш в цене ремонта будет отличаться при покупки отделанной и убитой квартиры.
Для отделанной квартиры выигрываем разницу в отделанной площади.
При мене убитой квартиры выиграем полную стоимость капитального ремонта всей квартиры.
Еще про отделку. Квартиру под реновацию придется некоторое время сдавать.
Есть ли смысл сделать, косметический ремонт, чтобы сдать подороже?
В однушке - да. А вот по поводу двушки и трешки - не факт.
Их можно сдавать покомнатно. Чтобы сдать подороже, надо привести в порядок санузлы. Обойдется это в 70-80 000 рублей вместе с заменой сантехники
Косметический ремонт в однушке оценим примерно 5 тысяч рублей за квадрат, пересчитал и вновь свел в таблицу:
А что по поводу выигрыша в цене?
Для того, чтобы оценить разницу, надо сначала понять, в каких именно домах стоит покупать квартиры.
Придется угадывать какой из домов попадет под снос в ближайшие годы.
Как это сделать?
Обратимся к карте поддержки программы, найдем на ней Можайский район. (ссылка на карту)
Легенда о домах-участниках нанесена на карту в виде разноцветных колдунчиков:
Ни одного красного колдунчика на карте не обнаружил, потому и пишу что придется гадать. Может их просто покрасили синим, как бы не вышло чего.
Может у Вас получится, дорогие мои.
Нам надо искать синие колдунчики в 500 метрах от домов, обозначенных желтым значком:
Если навести курсор на желтый значок, откроется ссылка:
По ссылке информация о площадке по Бобруйской, 15.
Здесь самое важное о районе, объектах инфраструктуры, датах начала и окончания строительства, а также сведения о ближайших площадках в радиусе шаговой доступности, до 1000 метров.
Обычно дома сносят кластерами, чтобы доставлять соседям минимум неудобств, а еще упростить работу тяжелой техники и вывоз мусора.
Как раз рядом такой кластер есть, обвел зеленым
Чем ближе кластер к площадке для переселения, тем меньше жители будут капризничать.
Предположу, что после ввода Бобруйской, 15 в 2021 переселят эти четыре дома.
Бобруйская 16
Бобруйская 18/1
Бобруйская 18/2
Бобруйская, 20
Теперь ищем цены в ЦИАНе.
По этим адресам продается только одна двушка. Сдать ее можно примерно за 40 000, ремонта под сдачу не требует.
При покупке можно будет поторговаться, для занесения в таблицу будем учитывать цену в 7 200 000 и 163000 р/кв.м
Примерно такую же цену квадрата придется доплатить за разницу в площадях, чтобы “расшириться” при переезде.
Вот данные по дому на улице Гжатская, 16 корпус 1
Например, по реновации однушки нам досталась квартира площадью 43.6 метра.
Чтобы переехать в двушку, надо оплатить разницу в метрах с 10 процентной скидкой, 1530000 рублей.
Мероприятие это весьма выгодное, поскольку цены продаж квартир в новых домах этого района около 200 000 рублей за квадрат.
Итого, доплачивать за разницу в площадях выгоднее, чем покупать более просторную старую квартиру.
Переходим к выводам.
Использовать реновацию для инвестиций выгодно, сценариев вложений можно найти много, вот один из них:
Покупаем однушку 31 квадрат за 5 200 000, делаем косметику, сдаем за 30 000 р/мес.
Если уложимся в 5 500 000, то получаем 6.5 годовых, что уже выше банковского депозита.
Через три года доплачиваем 30 кв.м до трешки по 153000 за квадрат, еще 4 590 000 руб.
А потом продаем ее за 14 000 000, в пересчете на 4 года выйдет 14,5 процентов годовых, что примерно в два раза более выгодно, чем сдавать в аренду.
А если учесть возврат инвестиций только по последнему году, так и вообще огонь.
А что с налогами?
Квартиры в новых домах передаются по договору мены.
Можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов на приобретение.
Каков правильный порядок действий:
- Перед заключением Договора мены оплатить официальную оценку, чем дороже оценят, тем лучше
- После продажи можно будет уменьшить налогооблагаемую базу на величину понесенных расходов. Например, Вы продали новую квартиру за 10 000 000, а цена официальной оценки старой - 9 000 000, налог надо будет заплатить с разницы, 1 000 000 рублей, 13 процентов = 130 000 рублей.
- Если хитрить, то по договоренности с покупателем можно снизить цену продажи, например, 9 000 000, тогда за вычетом налогов на приобретение, налогооблагаемой базы не возникает.
Что важно помнить: нельзя указывать в Договоре Купли-Продажи сумму менее 70 процентов кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость указана в выписке из ЕГРН.
И последнее.
Несмотря на разницу в оценочной и фактической стоимости, новая и старая квартиры признаются равноценными **В соответствии со ст.6 Закона города Москвы от 31.05.2006 г. №21 "Об обеспечении жилищных прав при переселении освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" Жилое помещение -1 и Жилое помещение - 2 признаются равноценными**
Вот теперь все.
Удачи Вам в решении жилищного вопроса, дорогие мои.
Если информация показалась полезной, ткните лайк, пожалуйста.
Обмен мнениями и комментарии здесь: