За последний год информация о необходимости регистрации дачных построек распространилась уже настолько, что наверняка уже нет такого человека, который не слышал об этом.
Незарегистрированные строения интересуют прежде всего налоговую службу, поскольку они позволяют владельцу уклоняться от уплаты налога на имущество. Поэтому налоговая совместно с Росреестром инициирует проверки неучтенных строений.
Но бывает и так, что владелец постройки ничуть не уклоняется от ее регистрации, но включить ее в реестр недвижимости не удается, т.к. Росреестр вынес отказное решение.
Причин тому может быть множество, поэтому предлагаю рассмотреть самые распространенные из них:
1. Ошибка в документах, поданных на регистрацию.
Пока еще действует «дачная амнистия», для регистрации собственности на садовые дома, бани, гаражи и прочие строения, которые отвечают признакам недвижимости, требуется минимальный пакет документов:
- документ, подтверждающий законное владение землей,
- технический план строения – составляется кадастровым инженером по итогам проведения необходимых замеров на местности и формирования плана расположения объекта на участке.
Ошибки в указанных документах могут привести к невозможности провести государственную регистрацию права собственности:
- в документах о собственности на землю неправильно указаны фамилия, имя или отчество владельца, кадастровый номер или площадь (не соответствуют данным, которые занесены в государственный реестр).
Причиной тому часто становятся ошибки регистраторов – тогда это достаточно легко устраняется путем подачи соответствующего заявления в Росреестр об исправлении.
Но иногда приходится переделывать кадастровый паспорт, если ошибка закралась по вине инженера, который его оформлял. В таком случае он обязан возместить все убытки, а также компенсировать моральный вреда по правилам защиты прав потребителей.
Бывает, что проблемы возникают практически на пустом месте: расходятся написание официального почтового адреса по сведениям Росреестра и по документам на собственность.
Например, пресловутая буква «ё»: официальное наименование поселка «Зелёный бор», а адрес участка «Зеленый бор». В итоге приходится через суд устанавливать тождественность земельных участков,
- ошибка в техническом плане также нередкое явление.
Существуют нормативные требования к заполнению формы технического плана, отступление от которых чревато отказом в регистрации.
Например, постройка по плану вышла за пределы земельного участка или неправильно сформулировано заключение кадастрового инженера. Претензии, как выше указывалось, следует предъявлять к специалисту.
2. Отсутствие необходимых документов.
Здесь чаще всего проблемы возникают с документами на земельный участок: Росреестр требует доказать, что постройка была возведена на земле, которая находилась на тот момент в законном владении, но не всегда это удается.
К счастью, судебная практика не всегда совпадает с практикой Росреестра – приведу два ярких примера:
- участок приватизировали в 2005 году, а дом был построен намного раньше, но не оформлен.
Росреестр отказался регистрировать дачу, т.к. на момент постройки земля не находилась в собственности гражданина. Но суд отказ отменил, т.к. установил, что земля находилась на момент строительства на праве бессрочного пользования, которое допускалось до 2001 года,
- у гражданки не было документа, подтверждающего выделение ей дачного участка, т.к. в садоводческое товарищество она вступила в 1995 году, когда еще не было закона о порядке выделения участков для дачного хозяйства.
Через суд удалось доказать факт законного владения участком и зарегистрировать его вместе с постройками в собственность.
Как видно, отказ в государственной регистрации постройки – еще не приговор: есть возможность доказать свое право в судебном порядке.