В моей прошлой жизни, когда я была в Москве важной дамой, в числе прочего, я занималась вопросами аренды офисов (полный цикл: от поиска, заключения договора аренды, до ремонта и дальнейшего сопровождения). Иногда поступали запросы от сотрудников, которые часто ездили в командировки в один и тот же город – а не снять ли там от лица компании квартиру? И я всегда отвечала жестко и непреклонно «Не снять». Рынка аренды жилой недвижимости в России не существует. Это нужно признать как данность. То, что происходит, скорей напоминает дикие джунгли – кто кого обманет и наколет.
Российские собственники жилья зорко следят за своей квартирой, приобретенной потом и кровью, практически никто не готов признать, что люди, которым они сдают жильё, являются полноценными хозяевами этого жилья на время действия договора аренды. Да и договора аренды чаще всего никакого нет (дураки они, что ли, платить налог на доходы?!). Арендаторы тоже хороши: так и норовят кинуть собственника, что-то там отвинтить от квартиры или и вовсе перестают платить арендную плату. Я уж думала, что «бабушкины квартиры» хотя бы в Москве остались в прошлом, но судя по постам знакомых на Фейсбуке, дело это живет и процветает.
В Португалии, конечно, никакой дикости нет. Снимать квартиру здесь не считается чем-то зазорным или оскорбительным. А сдача квартир – официальная предпринимательская деятельность. Нельзя сказать, что поиск и аренда квартиры здесь напоминают прогулку по фиалковому лесу, однако и игру «сапер» вы вряд ли вспомните. Просто нужно быть адекватным и предусмотрительным. Вот мои советы и правила.
Первое правило при поиске жилья: поймите, что происходит с рынком недвижимости и аренды в данный момент.
Чего больше – предложений о сдаче или запросов на съем? На момент написания этой статьи (июль 2018) рынок жилой недвижимости Португалии находится на подъеме. Цены на жилье стабильно растут. Количество сдаваемых квартир неуклонно уменьшается, при том, что спрос на них только увеличивается. Человек, у которого есть деньги, вложит их в покупку квартиры и будет сдавать ее туристам, а не простым жильцам, потому что это выгоднее. Португалия становится все более и более популярным туристическим направлением, уютные апартаменты для туристов никогда не пустуют.
Зачем вам эта информация? А затем, что вам будут говорить знакомые, что они сняли чудесную квартирку за 300 евро, а вы – лопух, если готовы снять такую же за 450. Но дело в том, что вы можете потратить полгода на поиск той самой мистической квартиры за 300 евро, но так ничего хорошего и не найдете. А за полгода цены подрастут. И вы уже в лучшем случае сможете рассчитывать на 500 евро.
Второе правило. Размер арендной платы зависит от множества факторов: город, район, дом (даже материал, из которого дом построен), этаж, количество спален, вид из окна, инфраструктура, наличие привязанных к квартире парковочных мест и склада. Все эти факторы нужно сопоставить и учесть при сравнении цен на, казалось бы, почти одинаковые квартиры.
Древние каменные дома обычно холодные зимой – потратите много денег на обогрев. Хорошая недорогая квартира в кондоминиуме на краю города может оказаться далеко от магазинов, больниц и прочих нужных вам мест, а значит, к ее стоимости нужно прибавить расходы на проезд. А вот дорогая квартира в новом доме может окупиться зимой, когда не придется платить за дополнительное электричество, чтобы согреться. Жить в непосредственной близости у океана – очень престижно и красиво, но это плата за претензию (извините, но так и есть), плюс холодный ветер и сырость даже летом.
Квартиры здесь сдаются в основном без мебели. Если хотите с мебелью, но недорого – это будет старая, бывшая в активном употреблении мебель. Если хотите с хорошей мебелью – значит будет дорого.
Оплата коммунальных услуг – обязанность арендатора (то есть вас). Плата «за кондоминиум» иногда включена в вашу арендную ставку, иногда нет – нужно уточнять заранее.
Третье правило. Подписывая договор аренды (а здесь его заключают в 90% случаев), вы становитесь полноценным хозяином квартиры. Вы должны заключить со всеми обеспечивающими компаниями (газ, э/энергия, вода, интернет и ТВ) договор на свое имя.
Собственник квартиры, как правило, не приходит к вам. Вообще. Никогда. Деньги ему вы перечисляете путем безналичных расчетов (либо через интернет-банк, либо через банкомат – если сумма не выше 400 евро).
Все, что вы хотите сделать в квартире (поменять замки, просверлить стену, покрасить стены) – лучше заранее согласовать с собственником. Скорее всего, он не будет возражать, но попросит вернуть квартиру в том же виде, в каком она была изначально.
Если в квартире ломается что-то из капитального, лучше сразу сообщить об этом собственнику. Возможно, он возьмет на себя расходы по починке. Хорошо бы, конечно, чтобы все это было отражено в договоре. Иначе – это повод для обсуждений.
Четвертое правило. При поиске квартиры используйте все возможные способы и средства: интернет (сайты типа https://www.olx.pt/, https://www.idealista.pt , оставляйте заявки на просмотр, пишите авторам объявлений), а также знакомых португальцев и агентства недвижимости. Хоть в фейсбуке и написано, что при поиске квартиры агент вам не нужен, однако, сдачей квартиры занимаются именно агентства недвижимости, их нанимает собственник жилья, он же и оплачивает их услуги.
Пятое правило. При заключении договора аренды нужно учесть несколько моментов.
· Подавляющее большинство квартир сдается на длительный срок (от года и более).
· Арендатор (тот, кто снимает) должен подтвердить свою состоятельность и то, что у него есть постоянный доход. Требуются квитанции об оплате аренды предыдущего жилья, справка с работы и выписка с банковского счета.
· При заключении договора аренды арендатор должен представить гаранта–поручителя (это тот, кто будет платить за вас, если у вас что-то пойдет не так). Либо будет назначен приличный залог.
· Даже если предложить собственнику оплатить весь договор сразу, залог все равно будет назначен – на случай поломки или порчи имущества.
Но это не железные правила, высеченные в камне. Всё обсуждается, как в любых переговорах. Если для вас какой-то момент важен, нужно понять, в чем вы готовы уступить.
И напоследок. По поводу отвратительной российской фразы «только для лиц славянской внешности». В Португалии, само собой, никаких требований к расе, гендерной, сексуальной и возрастной принадлежности не устанавливается. В объявлениях не пишут и про запреты, распространяющиеся на детей и животных. Обычно агент по недвижимости находит несколько претендентов (а претенденты всегда находятся очень быстро), собирает полный комплект документов и со своими комментариями (о личном впечатлении) отправляет собственнику. Собственник по каким-то своим внутренним критериям проводит отбор понравившихся ему кандидатов. С победителем заключают договор.
