Застройщики с 1 июля обживают нововведения в правилах долевого строительства и уверяют, что себестоимость строительства неминуемо вырастет, инвестиционная привлекательность строящихся квартир упадет до нуля. Дольщики пока что эти изменения не почувствовали, а инвестирование в жилье давно уже не столь популярно.
Старая схема привлечения средств дольщиков уходит в прошлое. Финансирование строительства будет происходить через банки, в частности через эскроу-счета – застройщики уже рапортуют, что приступили к использованию таких счетов.
Через тернии к звездам
Суть этой процедуры заключается в том, что деньги по каждому договору участия в долевом строительстве дольщики уплачивают не застройщику, а направляют на эскроу-счет в банк в соответствии с заключенными между банком, застройщиком и дольщиком договорами. Счет эскроу открывается на основании зарегистрированного договора участия в долевом строительстве, но деньгами с этого счета смогут воспользоваться только после того, как дом будет введен в эксплуатацию. До этого придется использовать банковский кредит. В случае невыполнения обязательств застройщика банк вернет деньги дольщика. Пока что радости от такой зависимости от банка застройщики не демонстрируют, сами банкиры крайне скудно комментируют эту тему. В любом случае дольщикам придется платить за безопасность своих финансов. На сегодня в Сбербанке открыты счета эскроу только по трем объектам, причем в списке нет ни московских, ни петербургских застройщиков с жилыми комплексами (фигурирует Барнаул, Пермь и Тюмень). Эту же услугу запустил банк «Российский капитал», принадлежащий (АО «ДОМ.РФ»), но успехами пока что он не хвастался.
Пионером в покорении новых вершин цивилизованного строительства стала компания с милым названием «Бруcника». Сбербанк предоставил ей проектное финансирование с использованием счетов эскроу. Кредитная линия на 1,2 млрд рублей была открыта для строительства новой очереди квартала «Новин» в Тюмени. Как заявил кредитор, ставка по кредиту для компании «Бруcника» в рамках первого пилотного проекта может составить 5–7 % годовых, в зависимости от объема продаж квартир с использованием счетов эскроу. Добавим, что использование таких счетов освобождает застройщиков от выплат в Фонд защиты дольщиков.
Ведущие застройщики пока что не комментируют эти условия кредитования, которые выглядят довольно привлекательными. Кроме того, из плюсов — такая схема не позволит выводить средства дольщиков за пределы строительства их квартир. 214-ФЗ такой защиты не давал — достаточно вспомнить, куда утекли деньги покупателей квартир от ГК «Город» в Петербурге (хотя куда – так и не нашли). Из свежих примеров — совсем недавно стало известно, что по результатам проверки Urban Group Главгосстройнадзором средства дольщиков выводились на личные счета бенефициаров группы.
«Проверка выявила факты нецелевого использования, в том числе вывода денежных средств в больших суммах на личные счета бенефициаров группы, в том числе господина Долгина (владелец Urban Group)», — заявила в ходе судебного заседания представитель Фонда дольщиков Мaрия Михеева.
Хотели как лучше
Застройщики практически всегда нервно относятся к переменам в законодательстве и правилах игры на рынке, которые инициируют федеральные чиновники. Кроме того, что схема долевого строительства с использованием ДДУ уже отработана (несколько лет назад многие крупные компании ни в какую не хотели переходить на ДДУ), механизмы отлажены и отлакированы, последние инициативы властей под лозунгами защиты дольщиков создавали только нервозность на рынке и плодили новых пиявок, сосущих деньги с застройщиков, а на самом деле с дольщиков.
Так произошло с системой страхования ответственности застройщика – исполнить эту благую миссию ринулись сотни мелких страховых компаний, потом оказалось, что при наступлении страхового случая денег у этих страховщиков нет, да и вообще они не рассчитывали что-то возмещать, а просто зарабатывали на недальновидности федеральных законодателей. По данным Банка России в июле 2017 года, общий объем страховых премий, собранных страховщиками по ДДУ с 2014 года, составил порядка 27,5 млрд рублей.
«Однако, несмотря на наличие страховых случаев по застройщикам, находящимся в банкротстве, до сих пор не произведено ни одной выплаты», — сообщало Министерство строительства, объясняя в том числе необходимость создания квази-страховщика на федеральном уровне.
Десятки миллиардов рублей достались очередным барыгам от бизнеса. Интересно, кстати, будут ли страховые выплаты дольщикам Urban Group – как от страховых компаний, застраховавших ответственность этого застройщика, так и от Фонда защиты дольщиков, который стал единственным страховщиком с осени прошлого года. Поэтому сомнения в том, что эскроу-счета спасут от обманутых дольщиков, вполне объяснимы.
Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:
«Привлекать средства на эскроу-счета придется всем застройщикам, поэтому вопрос о том, стоит ли переходить на такую схему работы, некорректный. Старая схема будет работать только в течение переходного периода, до конца июня 2019 года. Причем этот период создан скорее именно для банков, чтобы они получили полномочия на проведение подобных операций. Естественно, застройщикам выгоднее работать по старой, проверенной, схеме, поэтому отсутствие уполномоченных банков для работы с эскроу-счетами пока никак не сказывается на работе девелоперов. Схема работы по ДДУ давала возможность привлекать беспроцентные средства на строительство. Новая же схема приведет к неизбежному росту цен на жилье и уничтожит инвестиционную привлекательность недвижимости».
Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена»:
«Затрудняет работу девелоперов и самих банков то, что сейчас нет утвержденного перечня документов, которые необходимы для открытия эскроу-счетов. Отсутствуют четкие инструкции и регламенты для работы с данным видом финансирования. Сколько будет стоить банковское сопровождение? В праве ли банки прекратить финансирование объекта, по каким причинам? Ответов на эти вопросы пока нет. У застройщиков, которые получили разрешение на строительство до 1 июля, есть возможность выбора – работать с эскроу-счетами или нет. А это значит, у них есть время просчитать риски и возможности работы по новым правилам».
Андрей Кузнецов, руководитель ГК «СТОУН»:
«Перевод в плоскость банковского финансирования проектов строительства жилья – логичное продолжение развития цивилизованного рынка недвижимости в нашей стране. Есть множество нюансов, которые придется отлаживать в процессе этого перехода. Хотелось бы, чтобы за год все вопросы были сняты. Новая система должна полностью избавить «стройку» от обманутых дольщиков, даже 1-2% недостроя – это много, за каждым такими объектом стоят судьбы людей. Наша компания это хорошо знает – мы достраивали корпуса ЖК «Ленсоветовский».