Кто-то покупает квартиру для себя, а кто-то для того, чтобы заработать на перепродаже или сдаче в аренду.
Все знают, что для того, чтобы стать успешным, надо покупать дешево, а продавать дорого.
Однако не каждый дешевый вариант можно продать дорого.
Чтобы избежать проблем, надо знать портрет своего покупателя.
Дорого покупают только те люди, которым интересны не квадратные метры и цены на них, а жизнь в районе, доме, квартире.
Дешево продают те, кому время важнее денег. Если исключить из этого списка профессиональных мошенников, конечно же.
Вот перечень из 12 ошибок, которые часто совершают начинающие рантье при покупке доходной квартиры.
- Покупка квартир в новостройке в надежде заработать на перепродаже. Время шальных доходов в этом сегменте уже ушло. Почему? Читайте в ближайших публикациях: Покупка новостройки как инвестиция. Выгодно ли?
- Покупка квартир, расположенных далее, чем в 15-минутной шаговой доступности от метро. Здесь понятно, чем ближе, тем лучше.
- Удаленность варианта от детских садов и школ, либо переполненность заведений, невозможность легкого устройства туда детей. Перед покупкой проверяйте возможность через кабинет электронных услуг
- Немосковская прописка. Пенсионеры-москвичи получают существенную надбавку, а потому варианты с подмосковной пропиской стоят дешевле. Существуют два вида надбавок: для тех, кто зарегистрирован в Москве менее 10 лет и более 10 лет. Разница очень существенная: 11 и 17 000 рублей соответственно.
- Убогий фасад, особенно в окружении отремонтированных домов
Для примера:
Жители среднего корпуса по адресу Можайское шоссе 34 к2 коллективно отказались от ремонта фасада из-за мнимой неэкологичности утеплителя.
Покупатели заходят сюда и видят, что часть работ по капитальному ремонту не проводится из-за их отмены общим собранием жильцов.
Три раза задумаешься, о том, что за люди входят в состав этого общего собрания, ведь эти люди скоро могут стать твоими соседями.
- Покупка квартиры на первом или последнем этаже. Спрос на первые и последние ниже, умеючи можно извлечь доход и тут, но нужен опыт и есть ряд тонкостей. Внимание. Готовится статья об особенностях покупки квартир на первом и последнем этаже, следите за обновлениями.
- Грязный подъезд. Людям хочется заходить в светлый и чистый подъезд, с консьержем, цветами и музыкой в лифтах. Чистый подъезд прибавляет ценности.
- В квартире есть проходные комнаты. Анахронизм в угоду дешевизны массовой застройки, люди предпочитают изолированные.
- Маленькая кухня. Хозяйки проводят на кухне много времени, а потому размер имеет значение.
- Отсутствие балкона - для 90 процентов покупателей балкон наличие балкона практически обязательно. Кто-то курит, кто-то сушит белье.
- Состояние ремонта - ипотечники хотят переехать из съемных квартир, заниматься ремонтом дорого и некогда. Ремонт “под ключ” ускоряет продажу. На первых порах старайтесь избегать "убитых вариантов под ремонт", либо учитывайте в смете расходов перед продажей или сдачей в аренду приведение квартиры в состояние, максмально привлекательное для арендаторов и покупателей-ипотечников.
- Предложения с проблемными документами. Существует достаточное количество рисков полной или частичной утраты права собственности, вот чрезвычайно краткий перечень:
Недавняя смена собственника
Недееспособные продавцы
Заниженная стоимость
Жильцы, которых временно выписали
Претензии супругов
Притязания наследников
Мошенничества с выморочным имуществом
Нарушения во время приватизации
Нарушения исполнения ренты
Общее правило: избегать высокорисковых вариантов к покупке.
Опытный покупатель обязательно их обнаружит и будет требовать снижения цены или вообще откажется от покупки.
Если Вы все же прошляпили недостатки оформления, не отчаивайтесь.
Если готовы понести дополнительные затраты для того, чтобы привести квартиру в максимально привлекательное состояние для самостоятельных покупателей-ипотечников, вариант скоро уйдет, поскольку заемщики уповают на то, что при покупке в ипотеку риск остаться без квартиры минимален. Потому что банк проверит все.
На практике банковские проверки поверхностны и формальны, потому что заемщик и кредит на нем остаются в распоряжении банка в любом случае, в том числе и после потери предмета залога.
Подытожу. Инвестирование в недвижимость это работа, которой надо учиться.
Для первой покупки доходной квартиры избегайте 12 основных ошибок.
А как же тогда купить дешевле, а продать дороже?
Используйте технологию обратного аукциона
Ищите самых щедрых покупателей
Удачи Вам в решении жилищного вопроса и всего доброго, дорогие мои
Огромная просьба. Дзен награждает автора в тот момент, когда Вы отмечаете лайком понравившуюся публикацию и подписываетесь на канал.
Обсудить публикацию можно здесь: