Закон не запрещает владельцу дома или квартиры сдавать жилье внаем за деньги. Однако каждый из тех, кто решил таким образом поправить свое финансовое положение, рано или поздно задается вопросом о том, а надо ли оформлять ИП.
От того, что решит собственник жилья, будет зависеть многое, начина от размера дохода «на руки» и заканчивая ответственностью за своевременность уплаты налогов. Безусловно, кто-то решает не связываться с бумажной волокитой и ФНС, потому как так проще.
Однако налоговые органы вовсе не всегда готовы разделить такую точку зрения, и через некоторое время собственник жилья может столкнуться с серьезными проблемами.
ИП при сдаче квартиры или дома в аренду оформлять необязательно – так гласит закон. Рассмотрим, когда это все-таки нужно сделать.
Когда собственник – предприниматель
Логично, что регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя должно лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью. Законом в качестве предпринимательской определена деятельность, которая осуществляется гражданином или фирмой на свой риск и целью которой является регулярное получение прибыли от продажи товаров или услуг, выполнения работ или пользования имуществом.
Сдача квартиры внаем попадает по это определение, однако, здесь не все так просто.
Рассмотрим два примера.
Первый: одинокая пенсионерка, оставшись без мужа, решила сдавать комнату в трехкомнатной квартире. Через знакомых нашла квартиранта и на какой-то период сдала ему комнату. Риск как признак предпринимательской деятельности имеется – квартирант может обворовать квартиру, испортить мебель, отказаться платить и т.п.
Второй пример: гражданин проживает в одной квартире, вторую отремонтировал и сдает посуточно в качестве квартирного хостела. При этом он работает с постояльцами как напрямую, так и через агентства, а на какой-то период и вообще оформил доверительное управление, и на доход от сдачи жилья существует. Риск при таком типе сдачи жилья тоже имеется – можно остаться без денег, квартиру могут испортить и т.п.
В обоих случаях жилье сдается на длительный срок, в обоих случаях имеется риск. Значит ли это, что и пенсионерке, и владельцу хостела нужно оформлять ИП?
Учитывая наличие таких неоднозначных случаев, Верховный суд 18.11.2004 года постановил, что предпринимательской НЕ будет считаться деятельность по сдаче жилья внаем, если гражданин получил жилье по наследству или по договору дарения или купил для личных нужд (собственного проживания), но ввиду временной ненадобности сдает внаем на возмездной основе.
В свою очередь налоговые органы определили критерии предпринимательства в области сдачи имущества в аренду таким образом:
1. квартира изначально приобретена для сдачи в аренду с целью получения прибыли;
2. аренда регулярная и является основным источником дохода;
3. собственник в отдельно взятый период заключил взаимосвязанные сделки (например, договор с агентством, потом договор с арендатором жилья);
4. у арендодателя имеется клиентская база.
Кроме этого, оформить ИП гражданин обязан, если имеет в собственности несколько квартир, которые он постоянно сдает в аренду и доход от которых является его основным, и если собственник сдает квартиры в аренду организациям.
Если при наличии всех этих признаков гражданин все же не станет оформлять ИП, ему придется заплатить доначисленный НДС и штраф за незаконную предпринимательскую деятельность. А в случае большой задолженности по налогам может наступить и уголовная ответственность.
© Закониус, 2018 г.
