В определении № 16-КГ18-17 от 20 июля 2018 года Верховный суд признал сдачу в аренду любых нежилых помещений, в том числе и апартаментов, предпринимательской деятельностью с обязанностью уплачивать НДС.
История началась в Волгограде – Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы привлекла к ответственности гражданина А. Махотенко за неуплату налога на добавленную стоимость за то, что он сдавал в аренду торговым организациям нежилые помещения. В качестве наказания был выписан штраф в сумме 573 546 рублей, плюс недоимка 1 604 467 рублей и пени в размере 396 399 рублей. Итого без малого 2,6 млн рублей.
А. Махотенко подал в суд на ФНС, мотивируя свой отказ в выполнении требований налоговиков тем, что, «являясь собственником нежилых помещений, вправе сдавать их в аренду на основании гражданско-правовых сделок, что не относится к предпринимательской деятельности, а с полученных доходов им в полном объёме уплачен налог на доходы физических лиц».
После многочисленных инстанций дело дошло до рассмотрения в Верховном суде. В итоге ВС РФ встал на сторону налоговой службы. Основой для решения стал Общероссийский классификатор экономической деятельности, согласно которому аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом являются одним из видов экономической деятельности.
Кроме того, «объективным критерием для квалификации деятельности заявителя по передаче имущественных прав на недвижимое имущество как предпринимательской является предполагаемое назначение нежилых помещений, а также вид разрешённого использования земельных участков, на которых расположены нежилые помещения».
Решение Верховного суда относится ко всем видам нежилых помещений без исключения, в том числе и к апартаментам, гаражам и машино-местам на парковке
В итоге кассационная жалоба А. Махотенко оставлена без удовлетворения, то есть гражданин должен будет заплатить многомиллионный НДС. То, что налог для юридического лица будет платить обычный гражданин, Верховный суд не смутило: Конституционный суд РФ ещё в 2012 году постановил, что гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и не являющийся ИП, «не вправе ссылаться на то, что он не является предпринимателем, отсутствие такой государственной регистрации само по себе не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой».
Ещё один нюанс – в данном деле гражданин являлся собственником нежилых помещений, предназначенных для осуществления торговой деятельности, однако решение Верховного суда относится ко всем видам нежилых помещений без исключения, в том числе и к апартаментам, гаражам и машино-местам на парковке.
В Екатеринбурге дома с апартаментами стали строить относительно недавно, и покупали подобные объекты в том числе граждане с намерением в дальнейшем сдавать их в аренду – иметь апартаменты как единственный вариант жилья не всем удобно хотя бы по причине невозможности постоянной регистрации. Поскольку апартаменты де-юре не являются жильём и Госдума отказалась рассматривать законопроект о предоставлении апартаментам статуса жилого помещения, арендодателям стоит задуматься о том, как им придётся общаться с налоговиками. А тем, кто думает приобрести апартаменты, – задуматься, стоит ли это делать, если не собираешься сам там проживать.
Сдача в аренду гаражей и машино-мест распространена ещё больше, чем аренда апартаментов. Поэтому собственникам любой нежилой недвижимости, которую они сдают в аренду, рано или поздно могут нанести визит представители ФНС, оштрафовать, взыскать налоговую задолженность и пени.
Напомним, что налог на добавленную стоимость (НДС) сегодня составляет 18 %, а с 1 января 2019 года – 20 %. Налог на доходы физического лица равен 13 %. Кроме того, граждане могут зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и приобрести патент для сдачи в аренду собственного жилья. В Екатеринбурге такой патент стоит 15 000 рублей, в городах Свердловской области – 6000 рублей в год.
Есть возможность приобрести патент для сдачи в аренду нежилых помещений. В Екатеринбурге стоимость такого патента составляет минимально 30 000 рублей (до 50 кв. метров), максимально – 600 000 рублей (свыше 5000 кв. метров). В Свердловской области стоимость патента примерно в два раза меньше. Для получения патента необходимо также зарегистрироваться в качестве ИП. Минус в том, что власти часто меняют условия получения и продления патента. Поэтому, если не следить за местным законодательством, можно патент потерять и одновременно приобрести неприятности со стороны налоговой службы.
Ещё один вариант – зарегистрировать ИП или юридическое лицо по упрощённой системе налогообложения – 6 %. Но тогда придётся вести налоговый учёт, сдавать бухгалтерскую отчётность и платить страховые взносы.
Сергей МИРОНОВ