Рынок жилья в России развивается в условиях информационного голода и отсутствия точной статистики по большому кругу вопросов. Поэтому не удивительно, что на рынке так много эмоций и противоположных оценок, которые могут поставить в тупик потребителей и задать ложные ориентиры для власти.
Спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко в прошлом месяце подняла вопрос достоверности статистики по рынку жилья. Говоря про министерство строительства, она заявила:
"Честно говоря, никакое это не министерство строительства, а какое-то министерство недостоверной статистики. Всегда бравурные отчеты, всегда у них миллионы растущего жилья…"
Практика бравурных отчетов не связана с качеством данных, но проблемы Минстроя в восприятии рыночных процессов начинаются с недостатка рыночной информации. Проблема "советской системы статистики" здесь проявилась очень ярко.
Участникам рынка жилья и потребителям часто не хватает понятных рыночных данных и публичной информации, как по отдельным проектам, так и по рынку в целом.
Базовым индикатором для отрасли является ввод жилья в эксплуатацию. Именно на него опираются чиновники при оценке результатов развития и на нем строят свои целевые ориентиры. Так, например, недавно президент потребовал увеличить объемы ввода жилья в полтора раза - до 120 млн. кв. м в год. СМИ, рассматривая состояние рынка жилья, постоянно используют оперативную статистику по вводу за квартал - полгода, которая подвержена существенным колебаниям. И это вводит потребителей в заблуждение.
"Ввод жилья" достаточно хорошо демонстрирует долгосрочные тенденции рынка, но очень плохо отражает текущую ситуацию на рынке и игнорирует качественную составляющую. Этот индикатор ограничен и не дает участникам рынка необходимой рыночной информации.
Главная причина - запаздывающий характер. Для того, чтобы ввести в эксплуатацию 80 млн. кв. м жилья в текущем году мы должны были начать работать над ними в 2015-16 гг. И если в этот период был инвестиционный спад, то бессмысленно требовать от рынка роста ввода в настоящий момент. Достичь этого можно будет лишь приписками и манипуляциями с ИЖС. Ввод жилья в эксплуатацию в 2018 году - это результат работы рынка за предыдущие 2-4 года.
Поэтому, снижение ввода жилья в 2018 году не будет свидетельствовать о рыночных проблемах, точно так же как пик ввода жилья в 2015 не говорил об их отсутствии.
Сегодня на рынке жилья России очень много пробелов. Специалистам и гражданам не хватает информации по арендному рынку, который полностью остается в серой зоне. У нас нет достаточной статистики о качественных изменениях отрасли. У граждан нет понимания всей рыночной системы – где, какую информацию о строящемся и готовом доме можно получить. Это уже вопрос популяризации и продвижения тех публичных баз данных, которые есть. Работа в этом направлении надо развивать.
Но главный недостаток сложившейся системы статистики о рынке недвижимости в том, что Росреестр оказывается выключен из этого процесса. У нас нет подробных и понятных данных по продаже новостроек в разрезе городов, а цифры по регионам неполные. У нас нет открытой информации по ценам сделок. С этими проблемами сталкиваются не только частные компании, но и государственные структуры. В том числе те, которые занимаются вопросами оценки. А это значит, что нет гарантии, что результаты кадастровой оценки не будут вызывать недовольства граждан и бизнеса.
У нас нет нормальной статистики по продажам на вторичном рынке жилья. И это существенный пробел. Мы должны понимать, как меняется структура рынка. Сейчас много разговоров о том, что ипотека является главным драйвером развития рынка жилья. Но, мы должны быть уверенны, что снижение ипотечных ставок работает на рост первичного рынка, а не поддержку ликвидности "хрущевок" и других квартир в старом фонде.
Следует признать, что сегодня у нас нет оперативной статистики, которая отражает текущую ситуацию на рынке жилья и в жилищном строительстве.
Коллеги во многих городах стараются решать эти вопросы самостоятельно, тратя много времени и ресурсов на формирование собственных баз данных, по косточкам разбирая локальный рынок жилья. А все потому, что огромный массив данных остается закрытым в государственных структурах.
В большинстве случаев результаты такой работы востребованы частными компаниями и гражданами. А государство продолжает смотреть на "ввод жилья" и требовать увеличения этого показателя в 1,5 раза не уделяя достаточного внимания тому, что мы строим и для кого. Начинать решать этот вопрос надо с реформирования системы информационного обеспечения отрасли. Рынку нужна большая прозрачность, оперативные рыночные индикаторы и качественная оценка происходящего, которая выходит далеко за рамки объема выданной ипотеки и сданного жилья.
Самый острый вопрос - публичность данных Росреестра, которые по своей сути не не должны быть закрытыми, но по факту таковыми являются. Необходимо выстроить полноценную систему мониторинга рынка на основании информации, которая проходит через эту структуру. Это позволит участникам рынка быстрее принимать решения и качественно улучшить понимание рынка и его перспектив.
Если темы рынка недвижимости, городской экономики и статистики интересны вам, подпишитесь на Дзен и на Телеграм-канал.