Владислав Коноплин | Про недвижимость

Я уже писал о разработке законопроекта о так называемом периоде охлаждения при покупке недвижимости на вторичном рынке. И вот, такой законопроект зарегистрирован и направлен в Госдуму realty.rbc.ru/...eed для рассмотрения. Я не поленился и ознакомился с самим текстом предлагаемого закона и пояснительной запиской, и вот в чем суть предлагаемых изменений: 1) деньги продавец будет получать только на свой счет (а сейчас разве иначе?); 2) перед сделкой продавец единственного жилья должен получить нотариальное согласие собственника другого жилья на регистрацию себя и членов своей семьи (это будет означать, что ему будет где жить); 3) сделку невозможно будет зарегистрировать раньше, чем через 7 дней после заключения договора купли-продажи (за 7 дней продавец должен успеть осознать последствия); 4) расчеты с продавцом будут только после регистрации сделки, и только безналичным способом (хороший способ обелить взаиморасчеты). На мой сугубо личный взгляд, этот законопроект позволяет сделать расчеты между продавцом и покупателем более прозрачными, что само по себе хорошо для государства. Все остальные изменения выглядят скорее как принятые для успокоения людей, нежели несут существенную защиту от мошенничества, тем более многие из них и так используются на практике профессионалами. Чрезмерно перегретая информационная волна, которая сейчас идёт по рынку, позволяет вносить изменения в законодательство при поддержке населения. Правильно писали мои подписчики, что реально работающий механизм страхования титула сделки дал бы куда большую уверенность в завтрашнем дне для покупателя, нежели 7-дневный срок, в течение которого продавец должен "прийти в себя". А что прикажете делать, если кому-то потребуется 8 дней для снятия чар мошенников? Вопрос риторический!

Я уже писал о деле Ларисы Долиной, а после того, как в сеть выложили решение суда, увидел его разбор юристом. Ниже - перечень фактов дела, которые крайне полезно прочитать всем ❗️ 1. Квартира Долиной была выставлена на продажу на портале ЦИАН за 130 млн. рублей. 2. Долина заключила договор с риэлтором на продажу и её интересы представляло агентство Whitewill, которое потом долго пыталось делать вид, что оно этим не занималось. 3. Потенциальный покупатель Полина Лурье первый раз смотрела эту квартиру с риэлтором агентства Whitewill, а в квартиру их допустил личный помощник Долиной, который ведет все её дела. 4. Второй раз через неделю квартиру показывала сама Долина, она долго объясняла, какую мебель заберет, что оставит в квартире. За чашкой чая они договорились с Лурье сначала о снижении цены на 5 %, а потом Долина согласилась на цену 112 млн., если расчет будет наличными. Стороны заключили предварительный договор, и Долина получила в качестве задатка 1 млн рублей, о чем написала расписку. 5. Основной договор купли-продажи был заключен более чем через 3 недели после предварительного договора. Подписание договора было в Альфа-банке, на счете в котором у Лурье находились денежные средства. 6. Имеется запись камер банка, на которых запечатлена Долина и Лурье в кассе банка в момент выдачи и пересчета 111 млн. рублей. После чего деньги были помещены в индивидуальный банковский сейф с условиями доступа. 7. На подачу документов на государственную регистрацию Долина до сделки нотариально удостоверила доверенность на своего риэлтора. 8. В день подписания договора купли-продажи Долина утром была в институте, где она является профессором, а вечером выступала в Кремлёвском дворце съездов на сборном концерте. 9. После государственной регистрации права собственности Лурье на квартиру Долина лично пришла в Альфа-банк, открыла ячейку и самостоятельно забрала 111 млн. рублей. 10. В подтверждение получения денег Долина выдала Лурье расписку. Необходимо отметить, что Долина не только никогда не отрицала получение указанной суммы, но и публично в СМИ подтверждала, что получила деньги по договору купли-продажи в полном объеме. 11. После получения указанной суммы Долина внесла 80 млн рублей на свой счет в банке ВТБ. И после этого она на протяжении 2-х недель перечисляла на счета третьих лиц разными суммами деньги со своего счета. Насколько мне известно, ВТБ дважды приостанавливал операции и обращался к Долиной с вопросами и разъяснениями про влияние мошенников и т.д. 12. По истечении 3-х недель после получения Долиной денег она перестала отвечать на звонки Лурье. По итогу: вопросов к покупателю нет и не может быть! Говорить о том, что использование расчета через ячейку было ошибкой, бессмысленно - огромное число сделок в России проходит именно так! Как покупателю защититься от подобной ситуации? Как минимум, нанимать для сопровождения сделки юриста, имеющего образование и значительный опыт в сделках с недвижимостью! В моей команде такой юрист есть, обращайтесь! 🤝

Долговая нагрузка застройщиков растет, а запас прочности сокращается. Об этом сделали вывод ряд экспертов, анализировавших публичную отчетность крупных застройщиков. Чтобы не уходить в дебри аналитики (её вы можете почитать в самой статье), я выскажу несколько тезисов о ситуации с застройщиками: 1) о чем говорит высокая долговая нагрузка - о низкой распроданности возводимого жилья, что для застройщиков на проектном финансировании означает увеличение расходов на обслуживание банковского кредита (чем меньше заполнены эскроу-счета - тем выше ставка); 2) высокие расходы застройщиков означают, что у них нет и не будет резервов на снижение цен, которое многие ждут с прошлого года. И здесь будет стремление, напротив, повысить цены, чтобы скомпенсировать снижение прибыли; 3) недостаток рабочей силы на стройках вынуждает застройщиков переносить сроки сдачи домов, что приводит к позднему раскрытию эскроу-счетов и оказывает экономическое давление; 4) предстоящее повышение НДС и снижение лимитов по выручке давит, в свою очередь, на подрядчиков, которые будут вынуждены повышать расценки на услуги и строительные материалы. По итогу, по всей видимости, выживут только крупнейшие и сильнейшие девелоперы 🤷‍♂️

Сейчас депутатами активно обсуждаются возможные изменения по семейной ипотеке. Предлагается (https:/...ka) дифференцировать размер ставки в зависимости от количества детей в семье. Если за третьего ребенка ставку предлагают снизить до 4%, то для семьи с одним ребенком - установить 12%, а для двух детей - сохранить текущие 6%. Безусловно, это не окончательное решение, но очевидно, что деньги на поддержку льготной ипотеки будут распределять более точечно, нежели сейчас, и количество детей в семье - лишь один из факторов, который будет влиять на ставку. В то же время надо понимать, что при постепенном снижении ключевой ставки семейка под 12% уже не выглядит настолько привлекательной, как даже несколько месяцев назад. Чем ниже будет ключевая ставка, тем больше внимания покупатели будут обращать на вторичный рынок

📃 Правительство утвердило признаки неосвоенных земельных участков Помните вступивший в марте в силу закон, который позволяет изъять неосвоенные земельные участки? Формулировки, с которыми он был принят, весьма размыты и создают риски для коррупции, поэтому вышло постановление с более или менее конкретными критериями и признаками таких земель. 🔍 Основные признаки неосвоенного участка: ✅ Захламление или загрязнение более 50% площади (если не устранено за год со дня выявления); ✅ Для участков ИЖС – отсутствие построенного и зарегистрированного дома в течение 7 лет; ✅ Для другого вида строительства – нет возведенных зданий за 5 лет (если иной срок не установлен разрешением на строительство); ✅ Аварийное состояние построек (разрушения, выбитые окна); ✅ Сорняки выше 1 м на более чем половине участка (для садов, огородов). ⚠️ Что грозит? Сначала – выпишут предписание, затем наложат штрафы. В крайнем случае – изъятие через суд (не раньше чем через 5–7 лет). 📅 Постановление вступает в силу с 1 сентября. В целом сейчас последствия неосвоения земель выглядят не так сурово, как изначально. Очевидно, что в связи с новым законом очередь на продажу таких участков не выстроится. Но и инвестиции в гектары земель сельхозназначения с тем, чтобы заработать на росте цен с развитием инфраструктуры, станут гораздо более взвешенными.

В Минстрое подготовили минимальные требования к отделке жилья ⛏ с 1 марта 2025 года застройщики смогут выполнять отделку по собственным стандартам. При этом требования к таким работам должны быть не ниже утвержденных Минстроем 📜 Согласно проекту документа (https:/...#), полосы, подтеки, следы от кисти или валика и другие подобные недочеты допустимы, если их не видно с расстояния от 2 метров при естественном или искусственном освещении. Кроме того, допускается расхождение стыков полотен, если это незаметно с расстояния от 2 метров 👀 ——— Интересно, каким образом будет оцениваться видимость с расстояния тех или иных дефектов. И если представитель застройщика либо УК на приемке будет утверждать, что дефекты не видны, как настоять на обратном?