Инвестиции и аналитика

Квартира — 42 м², дом 2008 года, Хостинский район, до моря 900 метров. Состояние — «под ремонт»: старая разводка труб заменена при предыдущем хозяине в 2015-м), электрика старая, окна оригинальные, полы скрипят. Покупка: 7 400 000 ₽, 100% оплата собственными средствами (продал машину + накопления). Без ипотеки, без рассрочки. По ощущениям — сделка с нулевой переплатой. Для сравнения: новостройка в том же районе на стадии 40% готовности — студия 34 м² за 6,2 млн или однушка 46 м² за 8,9 млн. Олег выбрал вторичку: дешевле и «можно сразу делать ремонт»...

Денис — инженер, Марина — учитель. Накопили 2,4 млн рублей и хотели войти в Сочи «пока ещё можно». Котлован в Адлере давал студию 28 м² за 5,9 млн — тогда это казалось нижней границей рынка. Застройщик — компания с тремя сданными объектами в Краснодарском крае, не флагман, но не ноунейм. ДДУ подписали по всем правилам, расчёты через эскроу. Плановая сдача — март 2025 года. За три недели до даты сдачи на email пришло уведомление: «В связи с производственной необходимостью срок ввода объекта в эксплуатацию переносится на I квартал 2026 года»...

До 2020 года Имеретинская бухта ассоциировалась прежде всего с олимпийским наследием и «спальником для бюджетника». Парковая инфраструктура есть, до моря близко, но — далеко от центра, нет точечной торговли, транспорт неудобный. Перелом случился в 2022–2023 годах, когда несколько крупных федеральных застройщиков зашли на участки у береговой линии с проектами премиум-класса. Цены на котловане тогда стартовали от 140 000–150 000 ₽/м². Инвесторы, зашедшие в тот момент, сейчас держат актив по 350 000–430 000 ₽/м² — прирост 150–250% за 2–3 года...

Михаил (имя изменено) — предприниматель из Новосибирска, 51 год. В конце 2023 года решил диверсифицировать: не класть все яйца в один рынок. Купил три объекта практически одновременно — в течение двух месяцев. Объект 1 — Батуми, апартамент 32 м²: Новостройка на второй линии от моря, сдана в 2022 году. Цена входа — $62 000, по курсу декабря 2023 года это около 5,7 млн ₽. Управляющая компания от застройщика, заявленная доходность — 11% годовых. Договор на 2 года без права досрочного выхода. Объект 2 — Ялта, студия 24 м²: Вторичка в жилом доме 2019 года постройки...

Андрей — предприниматель, продал долю в бизнесе. Свободных 9,2 млн ₽, горизонт 5 лет, цель простая: пусть работают без его участия. Апарт-отель в Сочи казался идеальным инструментом. На презентации застройщика — цифры: 9,8% годовых, загрузка 78%, управляющая компания берёт всё на себя. Апартамент площадью 28 м² за 9,2 млн ₽ в новостройке с видом на море. Андрей подписал договор в апреле 2024 года — объект был готов, УК уже работала. Никаких красных флагов он не увидел. Если честно — они были. Просто не там, где обычно ищут...

Мне написал Артём из Екатеринбурга: «Смотрю студии в Адлере за 9 млн и в Ялте за 5 млн. В Крыму вдвое дешевле — почему бы не взять там два объекта вместо одного?» Вопрос разумный. Я слышу его примерно раз в неделю. Я только что вернулся из пятидневной поездки в Крым — смотрел объекты, разговаривал с местными управляющими компаниями, считал аренду на Суточно.ру по реальным сданным бронированиям. Снял всё на видео — оно выйдет отдельно. А сейчас — цифры. Берём одинаковый сценарий для обоих рынков и считаем честно...