Юлия Бушмелева

Партнер ЮС КОГЕНС Юлия Бушмелева о рисках договора долевого участия в строительстве: — Считаете, что заключение договора ДДУ (долевого участия в строительстве) безопасно и не несет рисков, банк все проверил и можно спать спокойно? Вынуждена вас разочаровать. Вариант 1 остаться без денег и квартиры. Застройщик продает жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной, и эти средства размещаются на счете эскроу. При переуступке (цессии) человек платит уже реальную рыночную цену, но вместе с правами требования по ДДУ получает счет эскроу, на котором лишь первоначальная (заниженная) цена квартиры, а разница сразу уходит продавцу, аффилированному с застройщиком, и на счет эскроу вообще не зачисляется. В этом случае покупатель несет риски уже в случае дефолта застройщика: при невыполнении застройщиком своих обязательств это приведет к потере большей части средств, по факту уплаченных за квартиру (разницы между заплаченной при покупке реальной ценой и суммой средств на счете эскроу). Вариант 2 остаться без денег и квартиры. Некоторые банки совместно с застройщиками предлагают при выдаче ипотеки заемщикам (ДДУ), по которым часть средств за квартиру размещается не на счете эскроу, а на аккредитиве. Банк от использования этих средств получает дополнительную доходность, часть которой может отдать заемщику в виде скидки по ипотечной ставке на этапе строительства. Застройщик может согласиться на эту схему, чтобы банк обеспечивал выдачу ипотеки и рост продаж. Риски в этой схеме связаны с тем, что, в отличие от счетов эскроу, которые застрахованы государством в размере до 10 млн рублей, средства на таком аккредитиве вообще не застрахованы. В случае отзыва лицензии у банка, в котором средства лежат на аккредитиве, человек может лишиться их, при этом еще остаться должным банку по ипотечному кредиту и потерять квартиру, так как ДДУ по факту не был полностью оплачен. На договоры ДДУ следует обращать пристальное внимание — а именно на ту часть, где говорится о порядке и сроках зачисления средств на счетах эскроу.

Все наверняка слышали про «дачную амнистию» – упрощенный порядок регистрации прав на земельный участок или постройки. Владелец недвижимости самостоятельно заполняет декларацию, заказывает технический или межевой план и подает заявление в Росреестр о регистрации права. Возможность эта была закреплена законодательно в 2006 году, на данный момент срок действия дачной амнистии распространяется до 2031 года. Однако нужно помнить, что получение права собственности на тот же индивидуальный жилой дом не освобождает его владельца от обязанности подачи уведомления о планируемом строительстве и уведомления об окончании строительств в уполномоченный орган. О том, какие неприятные неожиданности может повлечь за собой отсутствие поданных уведомлений о строительстве, говорит партнер юридического агентства «ЮС КОГЕНС» Юлия Бушмелева: «Совсем недавно в моей практике был случай, когда члены ДНТ могли лишиться уже построенных домов: МУГИСО отдало землю в аренду ДНТ на неопределенный срок, а то, в свою очередь передало участки в субаренду дачникам. Дачники настроили домов без направления уведомлений, и в один прекрасный момент МУГИСО расторгло договор аренды, а с ним прекратились и договоры субаренды. В итоге у владельцев дачных участков не оказалось ни прав на землю, ни зарегистрированных построек – люди настроили домов и планов, но остались ни с чем. Ситуация усугубляется тем, что новое строительство на данной территории запрещено, поскольку участки находятся в зоне подтопления».