Про инвестиции

🔥 Риск - это неизбежная часть инвестирования, особенно в сфере недвижимости. Но бывают ли на сегодняшнем рынке стратегии, которые позволяют рискнуть и заработать? Давайте разберемся, какие рискованные стратегии инвестирования актуальны сегодня и стоит ли их использовать! 🏢 1. Апартаменты, нежилые помещения в составе зданий: Апартаменты - это нежилые помещения в составе зданий, которые внешне похожи на дома с квартирами, но имеют статус нежилых помещений. Стратегия инвестирования в апартаменты на сегодняшний день является рискованной, так как здания, как минимум, подвержены редевелопменту под зорким наблюдением властей. В Москве, Санкт-Петербурге и курортном Сочи уже есть прецеденты сноса таких строений. С учетом того, что власти смотрят на апартаменты как на второе жилье, закон о защите дольщиков в апартаментах не работает. Поэтому лишиться недвижимости можно в любой момент. Меньше риску подвержены здания, возводимые с нуля, имеющие юридический статус гостиниц или МФК (здесь я разбирал тему апартаментов). 🔨 2. Торги/Аукционы: Торги/аукционы - здесь ощутимых рисков нет. Ваши деньги никто не собирается забрать. Вы можете потерять время. Упустить вариант с рынка, возможно, лишиться задатка - если выиграете, но не выкупите, например. Задаток составляет 5% от первоначальной цены лота. Если вы оказались вторым победителем, а первый не выкупил и вы также не выкупили лот, то ваш задаток также сгорает (смотрим в зависимости от типа торгов. Есть разные площадки. Условия отличаются). Таким образом, ваш риск - это ожидание. Чаще всего лоты выкупают победители. Но бывают и нежданчики. Если вы не готовы к таким последствиям и/или не сидите постоянно в теме аукционов/торгов, то с идеей купить один лот - подумайте. 🚧 3. Покупка недвижимости по любым договорам, кроме ДДУ: Покупка недвижимости по любым договорам, кроме договора долевого участия (ДДУ), - это риск и раньше, и сейчас. Рынок Сочи и регионов не предполагает белые прозрачные схемы приобретения строящегося жилья. Часто покупателю предлагают подписать договор займа, договор инвестирования, предварительный договор. Еще застройщики в регионах могут заключать ДДУ и даже загонять деньги на эскроу счета - но частично. Большая часть платится в кассу застройщика налом. При банкротстве застройщика есть риск остаться ни с чем или же вернуть сумму с эскроу счета. 🏦 4. Покупка залоговой недвижимости: Покупка залоговой недвижимости и раньше, и сейчас была выгоднее, чем точно такой же недвижимости без залога. Сейчас есть банки, которые страхуют такие сделки (ВТБ, например), но есть и банки-держатели залогов, которые просят сначала закрыть долг заемщика, и лишь потом они снимают обременение (Дом РФ Банк, например). Конечно, вы получите расписку от продавца о неимении претензий к вам. Но!!! Есть человеческий фактор. Есть форс-мажор. Есть гололедица зимой. Никто ни от чего не застрахован. 👷 5. Покупка строящегося жилья у юридических лиц, так называемых подрядчиков: Покупка строящегося жилья у юридических лиц, так называемых подрядчиков, сейчас не так популярна, как еще несколько лет назад в Москве. Как раз из-за эскроу счетов. Но в регионах эта схема также пользуется успехом. Это когда застройщик бартером рассчитывается квартирами с поставщиками. Поставщик продает квартиру ниже рынка, часто - быстро. Важно - проверяйте всю историю оплат и закрытия актами каждого этапа. Чтобы потом не оказалось, что работы не выполнены, и вы не доказывали в суде свои права! 🔥 Хотите узнать больше о рискованных стратегиях, таких как уступки и вторичное жилье? Накидайте огней, если вам интересно! #инвестициивнедвижимость #покупкажилья

🚀 Всем привет! Новая неделя - новые возможности! 💰 📈 Надеюсь, все "зернышки", которые мы посеем за эти 5 дней, превратятся в мощные деревья! 🌳 🔨 Я свой понедельник начал с изучения темы торгов и аукционов. Как вы помните, искал однушку под флиппинг, но пока на рынке глухо, как в танке... 😔 Продавцы вторички убрали квартиры с продажи, а те, кто остался, торгуются неохотно - скидывают максимум 5%! 🔥 Чувствую, на торгах будет жарко! 🔥 Квартир во вторичке внутри МКАД и в пешей доступности от метро - по пальцам пересчитать. ⛔️ 5-этажки, за МКАДом и первые этажи - не рассматриваем! Это неликвид! 🎯 Я хочу, чтобы мой клиент максимально заработал, поэтому ищу лучший вариант! 💪 🗓️ Сегодня определюсь с лотами и внесу задатки на 5-6 вариантов. Торги состоятся уже в июле! 🏙️ Заявки подаем на: * Однушки: Тимирязевская, Алексеевская * Двушки: Чертаново, Первомайская 🤩 Еще нравится двушка в Митино: район отличный, площадь 52 квадрата, цена - меньше 10 млн руб. ❓ А как вы относитесь к торгам и аукционам? Делитесь опытом! 👇 #инвестиции #недвижимость #аукцион #торги #москва

🔥 Инвестиции в недвижимость: куда НЕ стоит вкладываться? 🔥 🤔 Хотите заработать на перепродаже квартиры? ⛔ Тогда забудьте про районы массовой застройки с огромным количеством нераспроданных квартир! Почему? 🤔 1. ⚔️ Конкуренция с "китами": В таких районах полно инвесторов, которые покупают квартиры целыми этажами и готовы слить некоторые из них по бросовой цене, если нужны живые и быстрые деньги. Недавно мы купили уступку в одном из таких ЖК, и смогли снизить цену на 2 млн руб от заявленной оптовиком. Цена у застройщика такой же квартиры была дороже на 5 млн руб 🤥 Пока есть такие "оптовики", мелкие инвесторы, которые хотят продать "подороже", курят в сторонке. 2. 🏗️ Конкуренция с застройщиком: Застройщики предлагают льготную и часто траншевую ипотеку, кучу скидок и рассрочек, чтобы побыстрее продать все квартиры. Продать свою квартиру по цене, близкой к цене застройщика, будет очень сложно. 3. 🏘️ Новая Москва и Метрогородок: Там ещё куча земли под застройку, и в ближайшие годы будет построено много новых домов. Ликвидность на перепродаже очень низкая. Мелкие инвесторы уже сейчас вынуждены "уступать" 15-20% от цены застройщика, чтобы продать свою квартиру. 4. 🏚️ Не забывайте про реновацию: Кварталы по реновации в составе коммерческих ЖК или рядом - ваши будущие конкуренты! Квартиры в домах по реновации часто продают дешевле, чем аналогичное жилье в соседних коммерческих корпусах. 📈 В следующем посте я расскажу про ликвидные лоты на московском рынке, где инвестор, даже мелкий, может быть в выигрыше и конкурировать с застройщиком. 🔥 Ставьте лайки и делитесь своим опытом! 🔥 #инвестиции #недвижимость #районымосквы #деньги #переуступка #застройщик

🤯 Что не так с этой квартирой??? 👀 Наблюдаю за квартирой в ЖК Headliner с осени 2023. Точнее, за ее экспозицией на Циан. Вижу, что нет абсолютно никакого спроса, и продавец периодически снижает цену. Первая цена была 48 млн руб, и было это в октябре 2023 г. Сейчас июнь 2024, и цена 39.8 млн р. Минус 10 млн от первоначальной цены! К слову, Циан в то время писал, что по его оценкам это «хорошая цена». 🏢 Дом новый, расположен в Пресненском районе ЦАО напротив Сити, бонусом - пешая доступность в Сити и к ТПУ Москва-Сити. О минусах и плюсах ЖК я писал неоднократно в канале. 🏙️ Квартира на высоком этаже с классными видами на центр и реку. 💰 Цена метра сейчас ~ 450 000 руб. Квартира с ремонтом класса «эконом», как мне видится на фото. 🤔 В тоже время однушки 42-43 метра с дизайнерской отделкой и напичканные Home Staging'ом с маркетплейсов рекламируются по 30+ млн руб (700-800 тыс за метр). 🤨 Что это? Неудачная и непривлекательная отделка видовой квартиры? Сам ЖК является сейчас аутсайдером на рынке новостроек Москвы? Или же полное отсутствие спроса на квартиры «не студии 20 метров»? 📉 К сожалению, сейчас приличное жилье не востребовано по его рыночной стоимости. Если и востребовано, то по стоимости ниже рыночной. 🤑 В тоже время реклама у девелоперов настойчиво уверяет нас в том, что на старте продаж мы ловим самую низкую цену за метр и многократно преумножим вложенные средства после получения ключей. Агенты, которые получают откаты от застройщика, буквально трубят о росте рынка. 📈 Да! Рынок растет - но только очень выборочно и локально. Где-то он проседает, как мы видим. Я не уверен, что и треть сегодняшних стартов продаж принесет прибыль в будущем. Как и не уверен в том, что какие-то объекты на карте новостроек столицы не уйдут по цене вниз. 👇 🤦‍♂️ Меня искренне забавляет ситуация со стартами продаж от полумиллиона руб за метр с расположением далеко не идеальным и ожиданиями роста цены х2 или более на ключах, которые ожидают в 2028 г. Боюсь, не сложится мозаика. 🤷🏽‍♂️ ❓ Вопрос - как определить инвестиционную составляющую? Как купить у застройщика и при этом не уйти в минус? Как заработать? 🤝 Я работаю на рынке 18 лет как риелтор. С 2007 года инвестирую в новостройки. Купил более 1000 объектов своим клиентам и увеличил свой портфель объектов многократно за эти годы. 💪 Если хочешь получить профессиональный разбор по своим вложениям - пиши в личку. Первых трех постучавшихся разберу бесплатно.