Случаи из практики

Тут у вас глубоко? Агент: Здравствуйте! Периодически обращаюсь в вашу компанию А архивную выписку из домовой книги у вас до какого времени можно получить? До КАКОГО ГОДА В ГЛУБИНУ ЛЕТ БУДУТ СВЕДЕНИЯ? Благодарю! Безопасносделка: Добрый день! Глубина погружения в века может различаться в произвольном порядке в зависимости от того, кто и на сколько усердно заполнял данными соответствующую базу конкретного дома. Есть объекты, по которым данные присутствуют с 60х годов. А бывают случаи, что и по древним домам оцифрован только этот век. В некоторых случаях вообще целесообразнее изначально применять иные варианты поиска. Поэтому обсуждать вопрос продуктивнее с пониманием конечной цели. То есть того, для чего именно нужны данные. Так мы сможем подобрать подходящее решение. Например, для поиска родственников лучше начинать с ЗАГС Поиск приватизантов, а также лиц, обделённых приватизацией, можно проводить и по внутренним профессиональным базам. Это дешевле. Уточнение личных неформальных связей - отдельная система. Прояснение круга вероятных наследников - комплексный подход по вышеуказанным вариантам. И т.д. Будьте уверены!

Банкротство мертвого наследодателя Агент продавал квартиру после наследства. Продавцы получили свидетельства пару месяцев назад. Нотариус подтвердил их выдачу. Сами наследники формально благонадежные. Наследодатель (умерший) - пожилая женщина, не имела задолженностей по кредитам, вела спокойную жизнь. Поэтому Агент продавца не стал лично проверять риски по наследодателю. Взял объект в работу. Успешно продал. После сделки продавцы сообщили, что получили сведения, что их наследодателя начали банкротить и что квартира попала в конкурсную массу. Только в этот момент Агент решает обратиться к нам за консультацией. Как такое может быть? В суде найдено гражданское дело. Наследодатель привлечён как поручитель по займу третьего лица. И не кредит, а именно долг другому физическому лицу. Должник не располагал средствами для возврата. Поэтому взыскание пришлось на поручителя - нашу старушку. Старушка, по понятным причинам, не смогла явиться в наш мир, чтобы почтить участников суда своим присутствием. Истец не стал акцентировать на этом внимание. Получил исполнительный лист. На его основании начал банкротство мертвой старушки. И дело пошло! Формально Арбитраж не может ставить под сомнение решение другого суда, которое вступило в силу. Поэтому квартира вошла в конкурсную массу и т.д., и т.п. Хроника 1. Сделка купли-продажи от наследников отменена 2. Квартира вошла в состав имущества должника (поручителя) 3. Объект будет реализован с торгов 4. Деньги получит взыскатель. 5. Покупатель останется БЕЗ квартиры 6. Начнёт судиться с продавцом (наследником) и пытаться с него получить возмещение, хотя бы реальных убытков. История вообще сомнительная. Тут надо понять действительно ли бабушка поручилась за кого-то. Или это был поддельный договор? А если она в реальности поставила подпись на каком-либо договоре, то могла ли она понимать вероятные последствия? На эти вопросы может ответить полномасштабное расследование со всеми экспертизами. Так как, формально, смерть поручителя не всегда ведёт к прекращению его обязательств (абз. 1, 11 п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013) Предупреждён - значит вооружён.

Приговор всё решит? Квартира в регионе. По данным на текущий момент действующий собственник владеет с мая 2020. Но выставлять на продажу собирается другое лицо, собственник по суду. Разбираемся в истории. Дом советский, была приватизация. Первое право в Росреестре от февраля 2020 года. Сразу же переход права. Да, так часто бывает, что вносят данные о приватизации только в процессе продажи. Через три месяца ещё один переход. Да, и так бывает, ведь есть инвесторы, которые помогают оформлять все давние права, чтобы на этом заработать. НО! По прошлогоднему решению суда все сделки были признаны ничтожными, т.к. ДКП от первого собственника (приватизанта) был подписан через несколько дней после его смерти. Возбудили уголовное дело (там, кстати фигурировал специалист местного МФЦ). Сотрудники полиции отработали свою часть: а) разыскали сына того первого собственника (ведь должен же быть потерпевший) б) нашли мошенников в) распутали всё дело Был приговор уголовного суда. На основании приговора было решение гражданского суда: - признать право за этим самым сыном, который стал потерпевшим, т.к. не получил имущество после отца. Что тут думать? Несколько инстанций верно установили факты, наказали виновных! Но была восстановлена справедливость? В таких историях важно смотреть глубже. Все риски связаны с людьми, жизнедеятельностью этих людей. Копаем... Горе приватизант оказался не особо благонадежен: пил, гулял, морально разлагался... Но его подруги жизни исправно сообщали в ЗАГС о рожденных от него детях. Вот так мы нашли записи ещё двоих сыновьях. Но эти дети не фигурируют ни в числе пострадавших, ни в числе наследников. Чем грозит Если однажды какой-то доброжелатель откроет глаза другим сыновьям, то у них будут все шансы отсудить себе долю из горемычной квартиры. Как решить ситуацию Перед покупкой согласовать с ними распределение денег. То есть решить с продавцом, чтобы он правильно поделился и это было зафиксировано документально. Будьте уверены!

Сначала деньги потом стулья? Покупают из под залога банка. Стоимость квартиры 15,5 млн.рублей Покупатель гасит ипотеку продавца своими собственными средствами (5 млн.р), а оставшаяся сумма (10,450) идет на аккредитив, доступом к раскрытию которого будет являться: Оригинал ДКП с отметкой Росреестра о переходе права на покупателя и выписка ЕГРН на покупателя без обременения. Все расчеты, суммы и ревкизиты счетов будут указаны в основном ДКП. Подскажите, пожалуйста, нам дополнительно надо от Продавца брать какой-то документ? БЕЗОПАСНОСДЕЛКА: Вроде, всё правильно? 1. В самом ДКП прописан порядок расчётов: а) платёж 5млн при подписании договора б) 10,5 млн поступает продавцу после регистрации права покупателя. Но! Чтобы такой договор имел силу, важно письменное согласие банка (залогодержателя) на такую сделку. Если согласия нет на момент подписания ДКП, то можно начать с предварительного договора (так сказать о намерениях), где прописать все условия: - продавец пишет в банк распоряжение о направлении поступающих средств на погашение задолженности - платёж покупателя идёт на счёт продавца, с которого сразу списывается на основании ранее данного распоряжения - после этого происходит погашение обременения и подписание основного ДКП - в основном ДКП прописывается, что в зачёт принимаются средства, уплаченные по пред ДКП. Будьте уверены!

Мена в истории квартиры. Важно? Один из предыдущих собственников квартиры получил её по мене между гражданами. Мы в таких случаях рекомендуем до сделки изучить основания возникновения прав на ОБЪЕКТ МЕНЫ (исходный объект). Следует исключить риск нарушения жилищных и/или имущественных прав третьих лиц на объект мены, т.к. он фактически является источником финансирования сделки, а право собственности на текущий объект - производным от объекта мены. Риски правомерности (оспаривания) владения объектом мены могут быть перенесены (транслированы) на текущее право. Исключение таких рисков может быть проведено в стандартном порядке посредством анализа оснований и обстоятельств возникновения, перехода, прекращения ранее возникших прав. Клиент просит дополнительно разъяснить ему ситуацию. Действительно ли это важно? А если не обращать внимания, ведь дело давнишнее? Подробно. По сделкам, в которых участвовали лица ограничено дееспособные, в силу психологических расстройств срок исковой давности, фактически может быть, более 10 лет. Кроме этого, если объект был получен по приватизации, тогда по нему могут тянуться еще права пользования, которые для соответствующих лиц являются бессрочными. Соответственно, если отменяется договор мены, то признаются недействительными и последующие договоры, например, как в нашем случае, договоры купли-продажи. По данному объекту необходимо точно установить исходный объект, который обменивался. Косвенно это можно установить из адреса с которого приехал новый собственник, который соответственно ранее владел исходным объектом. Далее, точно установив объект мены, выяснить первичное право, исключить риски по приватизации, установить владельцев, были ли прописанные лица, относящиеся к группам риска (учет по ПНД НД). Это может показать АВДК по исходному объекту. Приведем некоторую судебную практику...

Дарение от иностранца и последующая продажа Более 10 лет квартирой владел гражданин Латвии. Сейчас страна относиться к недружественным. Продать по ДКП не смог. Осенью 2022 оформили дарственную. Сейчас одаряемый (титульный собственник) продает по полной стоимости. С учётом особенностей оборота недвижимости нерезидентами, дарение содержит риск признания его притворной сделкой. Что нужно сделать до покупки Проверить дарителя (Латыша): 1) финансовое положение, долги, экономические и административные претензии третьих лиц и/или государства. 2) Учесть семейное положение, если оно должно было влиять на распоряжение объектом. Изучение данных обстоятельств позволит минимизировать риск признания договора дарения притворной сделкой. Соответствующее требование могут предъявить надзорные органы. Последующая продажа объекта одаряемым может стать негативным аргументом в том случае, если будет установлен факт иных встречных обязательств в пользу дарителя или факт проведения иных расчётов между дарителем и одаряемым. Нужно учитывать тот факт, что дарение произведено между лицами, которые были связаны экономически: даритель владел компанией - одаряемый был сотрудником этой компании. Данный факт может исключать доверительный характер отношений между участниками договора дарения и быть поводом для оспаривания по основаниям недействительности сделки заинтересованного лица (ч. 2, ст. 170 ГК РФ). Если проверить эти моменты, что можно смело брать! Будьте уверены!