Моя практика

Третий пример из моей практики. Анастасия покупает квартиру, где правоустанавливающим документом является договор ренты. Что это такое? Договор ренты - это соглашение о передаче недвижимого имущества (земля, дом, квартира) одной стороне, плательщику ренты, за периодически выплачиваемую ренту (в денежном плане и/или продукты, лекарства и т.д.) другой стороне, получателю ренты. Внимательно изучаю этот договор и замечаю, что в нем в обзязанности плательщика ренты - нашего продавца, кроме того, что он должен содержать получателя ренты указано, что он должен за свой счет произвести и его захоронение. Запросив у продавца документы, подтверждающие это требование договора, прихожу к выводу, что в квитанциях и других платежных документах, подтверждающих расходы на захоронение, указаны фамилия и имя не продавца, а другого человека. Таким образом, в будущем наследники получателя ренты могут оспорить договор ренты, как не исполненный, и признать сделку купли-продажи недействительной. Результат: к покупке мной объект не был рекомендован. В заключение хочу сказать, что мошенники либо лица, которые хотят продать объект, у которого не все в порядке с документами, проверяют покупателя, подкидывая ему всякого рода вопросы, чтобы понять разбирается он в чем-то или нет, или только делает вид, что разбирается. Также они проверяют и агентов, так как многие агенты не специализируются в юридических тонкостях покупки недвижимости. А дальше эти лица делают выводы: с этим можно работать, а с этим не стоит – у него грамотный специалист. Также могу сказать, если при передче Вами аванса, Вам не дают спокойно почитать документы, отвлекают Вас пустыми разговорами, торопят, возмущаются, что долго и т.д. - значит здесь не все в порядке, держите ухо в остро!

Пример второй из моей практики. К нам обратилась Елена с просьбой проведения сделки покупки объекта, где правоустанавливающим документом был договор долевого участия. Вроде все должно быть чисто. Квартира приобреталась продавцом у застройщика, далее дом сдался, подписали акт приема-передачи и кварира оформлена в собственность. Документы, на первый взгляд, все в порядке, согласие супруги есть. Однако, внимательно изучив весь договор долевого участия, я увидела, что квартира приобреталась с использованием средств материнского капитала. А это значит, этот продавец не может просто так взять и продать квартиру, так как после оформления ее в собственность он должен выделить не только ребенку долю в ней, но и всем членам семьи. А он этого не сделал. В результате, в будущем могут возникнуть проблемы: либо орган опеки признает сделку недействительной, либо сам ребенок, по достижении 18 лет, также сделку купли-продажи сам может оспорить. Поскольку сделки по продаже недвижимости, на приобретение которых использовался материнский капитал, и, соответственно, среди владельцев недвижимости есть или должны быть в будущем несовершеннолетние дети, такие сделки относятся к категории сложных, потому что на их проведение нужно согласие органов опеки и попечительства, в противном случае сделка может быть оспорена и признана недействительной. В доказательство того, что материнский капитал на приобретение данного объекта не использовался, важно запросить у собственника и его супруга или супруги скриншот с портала госуслуг, что они не являлись и не являются владельцами сертификата на материнский капитал либо информацию о размере материнского капитала, его оставшейся части (как получить такую справку я рассказывала https://m.vk.com/@nevskiy24spb-chast-3-d…). Результат: данный объект мной к покупке не был рекомендован.

Многие покупатели не уделяют должного внимания документам при покупке квартиры. Многие считают главным документом Выписку из ЕГРН, которая является правоподтверждающим документом, ее посмотрят, если нет обременений банка, то ок, все нормально и выходят на сделку. Однако, нужно внимательно изучать все документы, и правоподтвреждающие, и правоустанавливающие (https://vk.com/wall-202759449_235). Приведу примеры из своей практики. Пример первый. К нам обратился Сергей с просьбой покупки квартиры, которую он уже сам выбрал. В мои задачи входило проверить всю юридическую чистоту сделки. На первый взгляд, изучив документы, все было в порядке. Но, внимательно посмотрев Выписку из ЕГРН, в графе «Сведения об осуществлении государственной регистрации сделки, права, ограничения права без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа» было указано – оспоримая сделка. Что это значит? А это значит, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, то есть на государственную регистрацию не было представлено такое согласие. Поговорив с продавцом, я пришла к выводу, что в данном случае, когда продавец покупал квартиру не было представлено согласие супруга его продавца. Дело в том, что с 01 января 2017 г. внесены изменения в порядок проведения государственной регистрации отчуждения недвижимого имущества, приобретенного супругами в период брака. Исходя из положений Семейного кодекса Российской Федерации, независимо от того, на чье имя из супругов приобретено недвижимое имущество, оно будет являться совместной собственностью супругов, если приобретено во время брака по возмездной сделке за счет общих доходов супругов (если брачным договором не установлено иное) (https://m.vk.com/@nevskiy24spb-dokumenty…). До внесения изменений в законодательство при отсутствии согласия супруга на отчуждение недвижимости государственная регистрация перехода права приостанавливалась, а впоследствии выносился отказ в ее проведении. Требование о необходимости получения одним супругом нотариально удостоверенного согласия другого супруга на распоряжение недвижимостью по-прежнему действует и не отменено (пункт 3 статьи 35 СК РФ). Однако теперь государственный регистратор не вправе требовать представления согласия супруга для проведения государственной регистрации перехода права собственности к новому собственнику и не уполномочен выяснять вопрос о наличии или отсутствии такого согласия. То есть даже при отсутствии согласия супруга регистрация будет проведена без приостановления и предварительного уведомления сторон сделки. Вместе с тем, при регистрации перехода права на нового собственника в Единый государственный реестр недвижимости вносится запись об отсутствии необходимого согласия супруга на совершение сделки либо о том, что сделка оспоримая. Стоит также отметить, что данная запись сама по себе не устанавливает незаконность сделки, а направлена на информирование заинтересованных лиц, что такая сделка является оспоримой. Но, впоследствии супруг, чье согласие не было получено, может оспорить такую сделку в суде и признать ее недействительной. Также стоит отметить, что нормами действующего законодательства не предусмотрен порядок погашения вышеуказанной записи. Если в последующем актуальный собственник обратится в орган регистрации прав с заявлением о погашении записи «согласие супруга на отчуждение недвижимости не предъявлено», представив согласие супруга, нотариально удостоверенное как до (забыли представить), так и после совершения сделки (последующее одобрение сделки), ему будет отказано, поскольку представление согласия третьего лица на совершение сделки, если такое согласие необходимо в силу закона, актуально на момент осуществления государственной регистрации прав. Поэтому придется погашать данную запись только в судебном порядке. Результат: к покупке Сергеем объект мной не был рекомендован.