Инвестиции

Рубрика «Процедура». Статья шестая. Прежде чем читать. Выкупная цена арендованной земли устанавливается региональным законом, а не федеральным. В одном субъекте это может быть небольшая доля кадастровой стоимости, в другом — полная кадастровая стоимость. Любую цифру из интернета, включая «выкуп за 3%», надо проверять по закону вашего региона. В этой статье я даю механику — а конкретные ставки вы подставите свои. И отдельно разберу новое правило 2025 года, из-за которого схема «взял в аренду и жду» перестала работать...

Рубрика «Процедура». Статья пятая. Этот вопрос мне задают почти на каждой консультации, и обычно в одной из двух формулировок: — Где дешевле? — Где безопаснее? Хорошая новость: ответы на них разные, и это не противоречие. Плохая новость: универсального «где лучше» не существует — всё зависит от того, что вы собираетесь делать с участком, сколько у вас времени и насколько вы готовы разбираться в юридических тонкостях. Ниже — сравнение двух каналов по семи параметрам, с моими выводами по каждому. Я работал и там, и там, поэтому пишу не теорию...

Очень часто слышу простую логику: «Земли больше не становится, поэтому она в любом случае будет дорожать» . Я бы на этом инвестиционную стратегию точно не строил. Можно купить участок дёшево, владеть им 5 или 10 лет и в итоге обнаружить, что желающих купить его практически нет . Поэтому для меня инвестиции в землю начинаются не с цены, а с трёх вопросов, которые нужно задать себе до сделки. Если не можете ответить хотя бы на один — лучше вообще не покупать, чем купить неликвид . ❓ Вопрос 1. Кому я потом продам этот участок? Это главный вопрос...

Участок стоит по кадастру 1,2 млн ₽. На публичном предложении его можно купить за 450–600 тысяч. Человек открывает карточку лота, видит «скидку 50%», вносит задаток — и уже мысленно считает прибыль. А через несколько месяцев понимает: продать участок невозможно. Или можно — но дешевле, чем купил с учётом всех расходов. Причина простая: кадастровая стоимость не равна рыночной, а низкая цена на торгах почти всегда имеет объяснение. Иногда это отличная инвестиционная возможность. Иногда — проблема, исправление которой съест всю предполагаемую маржу...

Как читать этот текст. Я не даю здесь «актуальных ставок» — они меняются быстрее, чем вы дочитаете статью, и именно поэтому половина советов в интернете устаревает за месяц. Вместо этого я даю методику: формулы, порядок расчёта и места, куда вы подставляете свои цифры. Возьмите ставку своего банка, ставку по ипотеке в вашем городе, цены на землю в вашем районе — и через 20 минут у вас будет честный расчёт именно для вас, а не усреднённый ни для кого. Если бы мне давали по рублю за каждый вопрос «куда сейчас лучше вложить миллион», я бы уже не занимался землёй...

Рубрика «Разбор сделки». Первая статья цикла. Сразу оговорю цифру, которая обычно вызывает недоверие: 210 000 ₽ на входе, 890 000 ₽ на выходе. Это не «маржа 400%», и я специально покажу, почему — потому что считать надо не от цены покупки, а от всех затрат. В конце будет чистая прибыль, и она окажется скромнее. Но всё равно хорошей. Регион и адрес укажу условно — «N-ская область, 40 км от областного центра». Причины две: покупатель просил не светить локацию, а мне не нужны конкуренты на том же аукционе в следующий раз...