Ответы на вопросы

Рубрика «ДОМ СОВЕТОВ»: эксперты отвечают жителям многоквартирных домов на вопросы про ЖКХ (о работе вентиляции) В Межрегиональный центр компетенций НКО и жителей МКД в сфере ЖКХ (88442 52-93-22) поступил вопрос от жителя Дзержинского района Волгограда Карагичева Владимира Алексеевича. ВОПРОС Очень плохо в квартирах работает вентиляция. Неоднократно обращались в службу эксплуатации нашей управляющей организации, действенные меры не принимаются, особенно проблемно зимой, когда начинает появляться плесень по углам квартир, при нормально работающей системе отопления, кто отвечает за исправное состояние этой системы. 20.04.2023 отвечает дежурный рубрики «ДОМ СОВЕТОВ» Фетисов Михаил Викторович, руководитель комитета в сфере ЖКХ Региональной общественной инспекции, председатель Ассоциации жителей многоквартирных домов Волгоградской области. ОТВЕТ Вентиляционная система дома – это общедомовое имущество и организовывать обслуживание ее должна управляющая организация, которой Вы ежемесячно платите по статье «содержание и ремонт». Это установлено следующими документами: А. «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 г.): … 2. В состав общего имущества включаются: д) механическое, электрическое, САНИТАРНО-ТЕХНИЧЕСКОЕ И ИНОЕ ОБОРУДОВАНИЕ, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры)» Б. «Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (утв. Постановлением Правительства РФ № 290 от 03 апреля 2013 г.) «… 15. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем ВЕНТИЛЯЦИИ И ДЫМОУДАЛЕНИЯ многоквартирных домов: - техническое обслуживание и сезонное управление оборудованием систем вентиляции и дымоудаления, определение работоспособности оборудования и элементов систем; - контроль состояния, выявление и устранение причин недопустимых вибраций и шума при работе вентиляционной установки; … устранение неплотностей в вентиляционных каналах и шахтах, устранение засоров в каналах, устранение неисправностей шиберов и дроссель-клапанов в вытяжных шахтах, зонтов над шахтами и дефлекторов, замена дефективных вытяжных решеток и их креплений; … контроль состояния и восстановление антикоррозионной окраски металлических вытяжных каналов, труб, поддонов и дефлекторов; - при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.» В. «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170): «… V. Техническое обслуживание и ремонт инженерного оборудования … 5.7. Вентиляция 5.7.1. Расчетные температуры, кратности и нормы воздухообмена для различных помещений жилых домов должны соответствовать установленным требованиям. Естественная вытяжная вентиляция должна обеспечивать удаление необходимого объема воздуха из всех предусмотренных проектом помещений при текущих температурах наружного воздуха 5 град. С и ниже…. 5.7.2. Персонал, обслуживающий системы вентиляции жилых домов, обязан производить: - плановые осмотры и устранение всех выявленных неисправностей системы; - замену сломанных вытяжных решеток и их крепление; - устранение неплотностей в вентиляционных каналах и шахтах; - устранение засоров в каналах; - устранение неисправностей шиберов и дроссель-клапанов в вытяжных шахтах, зонтов над шахтами и дефлекторов. … 5.7.7. Вентиляционные системы в жилых домах должны регулироваться в зависимости от резких понижений или повышений текущей температуры наружного воздуха и сильных ветров. Инженерно-технические работники организаций по обслуживанию жилищного фонда обязаны проинструктировать жильцов о правилах регулирования вентиляционных систем. 5.7.8. Заклеивать вытяжные вентиляционные решетки или закрывать их предметами домашнего обихода, а также использовать их в качестве крепления веревок для просушивания белья не допускается….

О ЛИЧНОМ ПОДВАЛЕ В Центр защиты прав жителей многоквартирных домов Волгоградской области 88442 52-93-22 на ano.dpo.mapo@yandex.ru поступил вопрос от Зои Смолко из г.Волгограда. ВОПРОС Добрый день! Не знаю в вашей ли компетенции вопрос. Собственник приобрел нежилой подвал, сделал отдельный вход, при этом лестничная клетка подвала отошла в его пользование — создал изолированное от подъезда помещение, и как выяснилось в данное время: подвал его, а л/клетка, как общедомовое имущество осталась за МКД. До какой степени это законно? И можно ли в этом случае принудить собственника признать за собой эту лестницу? 06.12.2022 отвечает дежурный рубрики «ДОМ СОВЕТОВ» Фетисов Михаил Викторович, руководитель комитета в сфере ЖКХ Региональной общественной инспекции, председатель Ассоциации советов многоквартирных домов Волгоградской области. ОТВЕТ Разъясняем требования действующего законодательства по отчуждению общего имущества собственников. В силу статей 289 и 290 ГК РФ собственнику в многоквартирном доме наряду с квартирой, принадлежит также доля в праве собственности на общедомовое имущество. К такому имуществу относятся общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Полный перечень общего имущества МКД определён в ч. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Ч. 2 ст. 290 ГК РФ установлен запрет на отчуждение доли в праве на общее имущество в МКД отдельно от права собственности на квартиру. Согласно ч. 4 ст. 37 ЖК РФ, собственник помещения в МКД не может выделять в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД, а также отчуждать свою долю отдельно от передачи права собственности на своё помещение. Таким образом, закон не позволяет просто так приобретать то имущество, которое принадлежит всем собственникам. В Вашем случае нужно уточнить, границы помещений, приобретенных собственником встроенного нежилого помещения, при этом, если пользование лестницей ограничено для возможности ее использования всеми собственниками, т.е. возведена какая-либо перегородка, дверь и т.д., при этом отсутствует проект и решение общего собрания собственников и постановление органа местного самоуправления узаконивающее перепланировку, то необходимо обратится в органы Госжилнадзора для проведения соответствующей проверки и принятия мер Уменьшение размера общего имущества в МКД возможно с согласия всех собственников помещений Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только путём реконструкции с согласия всех собственников помещений в данном доме. Т.е. требуется инициировать и провести ОСС со стопроцентным кворумом. Также обращаем внимание, что согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, на основании решения собственников помещений в МКД, принятого на ОСС, объекты общедомового имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Однако для этого также потребуется инициировать и провести ОСС, набрав кворум не менее 2/3 от общего количества голосов собственников в МКД с учётом норм п. 3 ч. 1 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. Отчуждение не должно нарушать права иных собственников. Следовательно, заинтересованному лицу нужно дополнительно получить технико-строительное заключение эксперта о возможности отчуждения общего имущества в МКД без ущемления интересов иных лиц и продолжения безопасной эксплуатации МКД. Отчуждение подразумевает компенсацию. Отсюда следуют ещё два вопроса: кто уполномочен принимать денежные средства, и как они могут расходоваться на нужды общего имущества. Данной позиции придерживается и Верховный суд РФ в определении от 09.02.2016 по делу № 5-КГ15-152.

Являются ли лоджии общим имуществом многоквартирного дома? ВОПРОС Поступил от Бориса Федоровича. В МКД имеются лоджии, которые перекрыты ж/б плитами и разделены на две части по 3 п. м. и принадлежат двум собственникам. Вопрос: является ли этот элемент здания "Общим имуществом МКД". С крыши лоджий начали появляться течи. Если рассматривать этот вопрос, плита перекрытия перекрывает два квартиры и в соответствии с ЖК РФ это является элементом "Общего имущества МКД" Убедительно прошу Вас выслать на мой вопрос ответ по указанному адресу. Отвечает Текучева Татьяна Николаевна, руководитель Регионального центра общественного контроля в сфере ЖКХ Волгоградской области, член команды проекта «Межрегиональный институт общественных жилищных инспекторов и экспертов – ресурсная площадка развития общественного жилищного контроля на территории регионов юга России». ОТВЕТ: Борис Федорович, добрый день! В силу пп. «в» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и установления факта оказания услуг ненадлежащего качества, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) включаются в состав общего имущества. При этом не имеет значение собственниками одной или нескольких квартир фактически используется данный балкон или лоджия. В силу п. 9 Минимального перечня работ и услуг по содержанию общего имущества, утвержденного постановлением Правительства РФ №290 от 03.04.2013 года, к числу работ, выполняемых в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов, помимо прочего относится выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках; П. 4.2.4.2. (4.2.4.3.) Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 установлено, что при обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций. С целью предотвращения разрушения краев балконной (лоджии) плиты или трещин между балконной (лоджии) плитой и стенами из-за попадания атмосферной влаги металлический слив должен устанавливаться в паз коробки, ширина его должна быть не менее 1,5 толщины плиты и он должен быть заведен под гидроизоляционный слой. Уклон балконной (лоджии) плиты должен быть не менее 3% от стен здания с организацией отвода воды металлическим фартуком или зажелезненной плитой с капельником с выносом не менее 3 - 5 см, в торце слив должен быть заделан в тело панели. В случае аварийного состояния балконов, лоджий и эркеров необходимо закрыть и опломбировать входы на них, провести охранные работы и принять меры по их восстановлению. Работы по ремонту должны выполняться по проекту. Отсутствие или неправильное выполнение сопряжений сливов и гидроизоляционного слоя с конструкциями, потеки на верхней поверхности балконных плит, ослабление крепления и повреждение ограждений балкона и лоджий должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития. Правила и нормы устанавливают также иные виды работ. Точно определить, какие именно подлежат выполнению в Вашем доме для устранения причин замокания, не представляется возможным. Необходимо определить, в чем именно его причина. Потребуйте от управляющей организации проведения обследования с участием заинтересованных собственников и совета дома.

ОПЛАТА ЗА КАПРЕМОНТ МКД ЧЕРЕЗ СПЕЦСЧЕТ В Центр защиты прав жителей многоквартирных домов Волгоградской области 88442 52-93-22 поступил вопрос от жителя многоквартирного дома. ВОПРОС Добрый день! Помогите, пожалуйста, разобраться в ситуации с оплатой за капремонт МКД. На ОСС приняли решение оплачивать на спецсчёт, открытый на имя регоператора. Счета выставляет УК. Пришёл первый счёт, в котором УК указала не спецсчет, а свой, с которого она (УК) будет переводить на спец счёт в Сбербанке. Правомерно ли это? 17.11.2022 отвечает дежурный рубрики «ДОМ СОВЕТОВ» Текучева Татьяна Николаевна, руководитель Регионального центра общественного контроля в сфере ЖКХ, член команды проекта «Центр защиты прав жителей многоквартирных домов Волгоградской области», реализуемого Региональной общественной инспекцией. ОТВЕТ Дмитрий, добрый день! По результатам рассмотрения Вашего обращения разъясняем следующее. В силу п. 2 ст. 171 ЖК РФ в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя регионального оператора капремонта, взносы на капитальный ремонт уплачиваются на такой специальный счет в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Взносы на капитальный ремонт уплачиваются собственниками жилых помещений на основании платежного документа, предоставляемого в порядке и на условиях, которые установлены п. 2 ст. 155 ЖК РФ, если иные порядок и условия не определены решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. До 30.06.2015 года при выборе регоператора автоматически возникала его обязанность по организации процесса сбора взносов. С указанной даты вступили в силу изменения, внесенные Федеральным законом №176-ФЗ от 29.06.2015 года, в силу которых собственники, принимая решение о формировании фонда капремонта на специальном счете, на основании п. 3.1. ст. 175 ЖК РФ обязаны решением общего собрания: - выбрать лицо, уполномоченное на оказание услуг по представлению платежных документов, в том числе с использованием системы, на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет, - определить порядок представления платежных документов; - определить размер расходов, связанных с представлением платежных документов, - об определить условия оплаты этих услуг. При этом выбор такого уполномоченного лица осуществляется по согласованию с ним. Т.е., это не обязательно сам владелец специального счета. Таким образом, только для случаев, когда владельцем спецсчета является регоператор, установлено правило о прямом поступлении взносов от собственников на специальный счет. В остальных случаях собственники самостоятельно определяют порядок движения средств. Т.е., используемая управляющей организацией схема в Вашем случае не противоречит закону в части выставления платежных документов управляющей организацией, если это не противоречит тому порядку, который установлен решением общего собрания собственников. в Этой части рекомендуем ознакомиться с протоколом общего собрания собственников, в ходе которого разрешался вопрос о формировании фонда капремонта и выборе владельца спецсчета. Учитывая, что владельцем спецсчета собственники помещений в Вашем доме выбрали регионального оператора, то в силу п. 2 ст. 171 ЖК РФ денежные средства должны поступать напрямую от собственников непосредственно на спецсчет, а не со счета управляющей организации. Рубрика "Дом советов" работает для жителей многоквартирных домов в рамках проекта "Центр защиты прав жителей многоквартирных домов Волгоградской области", реализуемого Региональной общественной инспекции с октября 2022 г. по март 2023 г. при поддержке АНО ДПО "Международная академия профессионального образования", Школы социальной активности Волжского, целого ряда Ассоциаций советов и жителей многоквартирных домов, органов власти, Общественных палат г.Волгограда и г.Волжского. #ВолонтерыЖКХ #ЦентрзащитыправжителеймногоквартирныхдомовВолгоградскойобласти

О КОНТЕЙНЕРНОЙ ПЛОЩАДКЕ НА ОТМЕЖЕВАННОМ УЧАСТКЕ В Центр защиты прав жителей многоквартирных домов Волгоградской области поступил вопрос от председателя совета многоквартирного г.Волгограда Наталиевой Талчин Тулитовны. ВОПРОС Подскажите пожалуйста. На отмежёванном участке размещена контейнерная площадка. Кроме контейнера собственников-хозяев размещены два контейнера двух домов с различными УК. Допустимо ли такое? Если нет, буду благодарна за рекомендации. 16.11.2022 отвечает дежурный рубрики «ДОМ СОВЕТОВ» Фетисов Михаил Викторович, руководитель комитета в сфере ЖКХ Региональной общественной инспекции, председатель Ассоциации жителей многоквартирных домов Волгоградской области. ОТВЕТ Требования к контейнерным площадкам определены требованиями вступившего в силу с в силу 1 марта 2021 года СанПиНа 2.1.3684-21, его требования будут действовать до марта 2027 года. В части 2 данного документа, приведены требования, обязательные к исполнению УО (согласно п. 10 ПП РФ № 491) и касающиеся обращения с ТКО, ЖБО (жидкими бытовыми отходами) и вывоза снега. Согласно СанПиН 2.1.3684-21, устанавливаются новые требования для контейнерных площадок накопления ТКО. В настоящее время сведения обо всех контейнерных площадках должны быть внесены в реестр мест (площадок) накопления ТКО, т.к. вступили в силу «Правила обустройства мест (площадок) твердых коммунальных отходов и ведения их реестра», утвержденные постановлением Правительства от 31.08.2018 № 1039. В пунктах 4,5 статьи 13.4 Федерального закона от 24.06.1998 N 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления» определены «Требования к местам (площадкам) накопления отходов». Органы местного самоуправления определяют схему размещения мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов и осуществляют ведение реестра мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов в соответствии с правилами, утвержденными Правительством Российской Федерации. Правила обустройства мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов и правила ведения их реестра включают в себя порядок создания мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов, правила формирования и ведения реестра мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов, требования к содержанию реестра мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов. Таким образом, вопрос о размещении контейнерной площадки на территории муниципального образования, в том числе в зоне сложившейся застройки, это полномочия органа местного самоуправления. Практика показывает, что в кварталах, для группы домов собственники которых выбрали различные способы управления и/или различные управляющие организации, место расположения площадок и размещение на них контейнеров, на отмежеванной территории одного из многоквартирных домов допустима при условии соблюдения требований вышеуказанного СанПиНа 2.1.3684-21, при этом фактическое расположение контейнеров той или иной УО ТСЖ/ТСН на «общей» для квартала площадке является предметом договорных отношений между лицами, осуществляющими функции управления общим имуществом смежных многоквартирных домов (если иное не указано в договоре управления), при участии в принятии решения органов местного самоуправления и регионального оператора по обращению с ТКО, у которого заключены договора со всеми УО ТСЖ/ТСН на территории региона ( в договоре содержится и информация о месте расположения контейнерных площадок юридического лица, с которым заключен договор).

ОБ АВТОНОМНОМ ГАЗОВОМ ОТОПЛЕНИИ В Центр защиты прав жителей многоквартирных домов Волгоградской области 88442 52-93-22 поступил вопрос от жителя многоквартирного дома. ВОПРОС В нашем многоквартирном доме часть жильцов имеет собственное автономное газовое отопление. СРО совместно с управляющей компанией взимает ежемесячно плату за отопление в отопительный период с этих квартир, мотивируя это тем, что плата берётся за отопление подъездов. Парадокс в том, что у нас в подъездах отсутствуют батареи. Правомерно это взимание денежных средств или нет? Если нет, то подскажите какие наши действия? Можем ли мы потребовать компенсацию за неправомерное взимание средств. 15.11.2022 отвечает дежурный рубрики «ДОМ СОВЕТОВ» Текучева Татьяна Николаевна, руководитель Регионального центра общественного контроля в сфере ЖКХ, член команды проекта «Центр защиты прав жителей многоквартирных домов Волгоградской области», реализуемого Региональной общественной инспекцией. ОТВЕТ: Виктор Дмитриевич, добрый день! В силу абз. 12 п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 354 от 6 мая 2011 года, сведения, подтверждающие отсутствие в помещениях, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, отопительных приборов или иных теплопотребляющих элементов внутридомовой инженерной системы отопления в соответствии с требованиями к переустройству, установленными действующим на момент проведения такого переустройства законодательством Российской Федерации, в том числе копии документов, входящих в состав технической документации и подтверждающих указанные сведения должна обладать организация, осуществляющая управление многоквартирными домами. П. 42(1) Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 354 от 6 мая 2011 года, определяет, что в целях определения исполнителем размера платы за коммунальную услугу по отоплению с учетом отсутствия во всех помещениях, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, отопительных приборов или иных теплопотребляющих элементов внутридомовой инженерной системы отопления в соответствии с требованиями к переустройству, установленными действующим на момент проведения такого переустройства законодательством Российской Федерации, потребитель коммунальной услуги предоставляет в адрес исполнителя заявление. Исполнитель определяет плату за коммунальную услугу по отоплению в соответствии с указанным пунктом с расчетного периода, в котором предоставлено указанное заявление, при наличии в документах, входящих в состав технической документации, сведений, указанных в абз. 12 п. 6 Правил. В многоквартирном доме, в котором все помещения общего пользования не оснащены отопительными приборами или иными теплопотребляющими элементами внутридомовой инженерной системы отопления, что подтверждено технической документацией на многоквартирный дом, размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется по формулам 2(3-1), 2(4-1), 3(1-1), 3(2-1) приложения N 2 к Правилам. Таким образом, если, как Вы нам написали, во всех помещениях общего пользования на законных основаниях отсутствуют отопительные приборы или иные теплопотребляющие элементы внутридомовой инженерной системы отопления, то Вам необходимо обратиться к исполнителю услуги по отоплению с заявлением об учете данного факта и изменения порядка начисления платы за отопление.