Вся правда о недвижимости Сочи

В последнее время в ленте новостей все чаще натыкаюсь на посты экспертов о том, что дно рынка недвижимости в Сочи пройдено, наметился некий позитивный разворот и даже фиксируется рост цен. Я расцениваю текущую рыночную ситуацию радикально иначе, взирая на проблему совершенно под другим углом. В этой статье делюсь своим мнением и соображениями по вопросу, разбираюсь, где рынок сейчас и что ждать в обозримом будущем. Изначально зацепился за любопытные цифры от Коммерсанта, Циан Аналитики и bnMAP: Давайте разбираться, о чем это говорит...

Когда в Сочи продажи недвижимости сошли почти на нет, — романтика сытых риэлтерских будней закончилась быстро. Пришлось внезапно отрезветь и упасть с небес на землю: рынок может подождать, а холодильник, кредиты и коммуналка — нет. Доставка — отнюдь не мой карьерный план, а временный компромисс в ожидании светлого будущего. Пока одни клиенты застряли в проблемах выбора жилья и «условно доступной» ипотеки, другие просто хотят свой ужин. Каждый зарабатывает в силу способностей и потребностей. Как показывает моя практика: порой деньги доезжают быстрее в термосумке...

Рынок откровенно перегрузили предложением. Выглядит это примерно как - всё, что покупалось по льготной ипотеке на «улучшение жилищных условий», благополучно зависло на рынке перепродаж, не продаётся и уходит на рынок аренды. Либо изначально приобреталось для целей сдачи. Другими словами, неспекулянтами по льготной ипотеке приобреталось немного… Как итог – затоварка везде… Затоварка Эксперты «Авито Недвижимость» уже полгода фиксируют снижение цен в аренде, причём, практически везде С ноября 2024 года по апрель 2025 года долгосрочная аренда в среднем по стране подешевела на 14% — с 35 тыс...

Очень интересная ситуация! По метражу продали столько же сколько в предыдущие месяцы, по деньгам значительно больше. И дело не в росте цен! Статистикой поделились в «дом.рф» Продажи 1,8 млн. метров продано за апрель. Опять же, сколько тут рассрочки, не понятно. Ну да ладно, продали и продали, часть вернут потом, говорим не об этом. В общем, эти 1,8 млн. метров меньше чем в прошлом году на 23%, но, больше по сумме на 3% чем в прошлом году! Сумма реализации – 440,0 млрд. Где и что продали? Практически...

Вообще, по-хорошему, на подобные тезисы застройщиков и близких к отрасли экспертов, не мешало бы обращать внимание. Причём, хорошо если бы на них обращали внимание представители таких организаций как ФАС или кто-нибудь из Минфина, откуда текут деньги на поддержание одной из причин разрастания дыры в бюджете. Помимо этого, стоило бы и представителям Минстроя, некоторым, перед тем как высказываться о невозможности застройщиками снижения цен из-за роста себестоимости, обращать внимание на подобное. Да и Президенту, не мешало бы показать...

Прайсовые цены у застройщиков существуют нынче (да и в принципе) только на бумаге. Делается это для «хорошей» статистики, дабы не распугать тех, кто верит в былины о вечно дорожающем бетоне. СМИ, в большинстве своём, когда публикуют данные о росте (падения здесь практически не бывает), опираются, как правило, на такие цифры. Их, неизвестно для чего, публикуют крупные рекламные площадки и агенты. В реальности всё иначе. Реальность 35%, такие скидки сейчас предоставляют застройщики. Послушай потом о невозможности снижения цен, от чиновников, Минстроя в том числе… Постоянно это обсуждаем...

Это главные заслуги льготных ипотечных программ. В подтверждение тезиса последнее заявление от Минфина по данному поводу. Забегая вперёд, стоит отметить, что программы, в текущем их состоянии менять пока никто не собирается. Причём не в лучшую, ни в худшую стороны. Что лучше, а что хуже, для кого, не важно… Так или иначе, дополнительных денег в бюджете, на дополнительные подачки основным бенефициарам льготных программ, нет. А вот текущие расходы – самая большая статья тех самых расходов бюджета....

Речь о росте объёмов непроданных квартир в сданных домах и о том, что застройщики с этим делают. Соль проблемы в том, что держать эти метры им невыгодно, нужно избавляться, но есть конкуренты. Короткий пост на тему публиковал пару дней назад. Рассмотрим более подробно, ибо тема важна. Вспоминаем мысли чиновников на этот счёт, в частности, в Госкорпорации говорили об отсутствии проблемы затоваривания. Ну, нет, так нет, не проблема. Только откуда тогда такие цифры? Цифры По сравнению с мартом число...

Ипотека и автокредиты показали рост в апреле. Правда, незначительный, и только в сравнении с предыдущим месяцем. Это предварительные выводы экспертов из ВТБ. Как говорится, отсутствие результата – тоже результат Спроса нет Ипотеки по данным банка, выдали на 11% больше чем в марте, на 275,0 млрд., кот наплакал. В сравнении с прошлогодними данными падение объёма на 40% То есть, ничего не меняется, спроса нет. Так же, кстати, и с автокредитованием, там выдали 114,0 млрд., что больше чем в марте но меньше чем год назад на 45% Другими словами, нет кредитов – нет спроса...

Как бы кто не относился к М.Делягину, человек говорит дело. По крайней мере, на этот раз очень просто и доступно назвал вещи своими именами. Собственно, это обсуждаем на канале с момента его создания. Речь, конечно же, о наболевшем – бесполезности для населения льготных ипотечных программ. Бесполезность, термин самый безобидный, ибо программы только навредили. Кому выгодно? Кстати, помимо прочего, очень точно подмечено о подмене понятий, когда речь идёт о доступности жилья. Это всё о том, что доступность ипотеки у нас нынче = доступное жильё...

В Госкорпорации «дом.рф» заговорили о вызовах строительной отрасли. Точнее, о текущих проблемах и чем это грозит. И снова тот же замкнутый круг, одно вытекает из другого и причина одна и та же – жадность застройщиков и их нежелание своевременно снижать цены. А всё потому, что сидят надеются на очередную подачку. Вообще, создаётся впечатление, где-то это делается даже намеренно, чтобы в какой-то момент завизжать о проблемах «локомотива экономики», и о том что Государство обязано просто помочь. Именно так было в 2020 году...

Вслед за новостройками, которые в некоторых регионах, Подмосковье в том числе, начали дешеветь, вторичный рынок так же начал проседать. Если с новостройками в принципе понятно – цены выше потолка и падать есть куда. То вторичный рынок не везде переоценен и спрос, при нормальных ставках, в принципе присутствует. Но, не сегодня и не завтра. Высоки ставки с нами надолго, а многим избавится нужно здесь и сейчас. К тому же, вторичка не новостройки, здесь не договоришься с собратьями держать ценник до талого...