Дмитрий Смирнов

Расходы по запуску квартиры в Москве в аренду в 2025 году и получившаяся доходность 🔥 Напомню, что два месяца назад я получил ключи от квартиры в Москве, сделал меблировку и хоумстейджинг. В этом посте будут конкретные цифры, математика и ссылки на мебель. В общем, максимум прикладной пользы. Объект покупался летом 2022 года в ипотеку по ставке 0,1% c удорожанием. С целью долгосрочной аренды. Первоначальный взнос был 1 млн 900к, ежемесячный платеж по ипотеке выходит р.29 985 в месяц. За последние 2,5 года было 37 платежей, что вылилось в 1 млн 110к потраченных денег. Квартира была получена с отделкой, то есть оставалось только купить технику, мебель, кухню, декор. Своё время я стараюсь направлять в активные источники дохода, поэтому не думая нанял специалистов, кто знает, где быстро и выгодно можно купить все необходимое. По итогу вышло: - Мебель и техника в квартиру: 457.325 - Кухня: 212.512 - Оплата специалистов, кто сделал всю работу под ключ: 188.000 - Сборка: 53.100 - Ремонтные работы: 40.000 - Расходные материалы: 37. 835 - Вынос мусора + клининг: 14.000 - Декор: 18.617 Сумма: 1.021.389 или 30к за метр. А теперь ключевое, это доходность. Нормальная цена сдачи в этом ЖК таких однушек находится в диапазоне 80-90 тысяч рублей. Суммарно у меня потрачено 4 млн 31к рублей. Это означает, что моя доходность будет на уровне 14% годовых до налога и дополнительно за меня арендатор гасит ипотеку (то есть выкупает мне объект). Считаю получился очень красивый кейс, как по цифрам, так и по скорости реализации. Отдельное спасибо Арине (@Arina_Demina) за услугу под ключ. Я потратил максимум час своего времени на согласование подобранных позиций в квартиру и перевод денег по нужным реквизитам. Фотографии объекта: https://disk.yandex.ru/d/G458tsZhy_pzZg Смета и конкретные позиции по мебели со ссылками на магазины приложены в файле в комментариях. 📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора 📍Бесплатное "Инвестиционное-сообщество"

Почему олимпийский чемпион проходя мимо шведского стола на пару секунд останавливается напротив пирожного, думает, но потом все равно идет дальше, и берет салат? Возможно это потому, что у каждого решения есть своя цена, которую человек платит. Маловероятно, что спортсмен, который ходит на 3 тренировки в неделю и иногда позволяет себе выпить коллу обыграет на соревнованиях того, кто жертвует личной жизнью, отношениями и общением с друзьями, проводя более 100 часов в неделю на занятиях с тренером. Значит ли это, что все выдающиеся люди: писатели, творцы, спортсмены, предприниматели и тд. сознательно отказываются от своего личного счастья, для достижения какой-то мечты или идеального мира, который они сами себе создали? Не знаю, вопрос непростой, но такой важный для каждого человека вопрос. Символично, что сегодня 8 марта — ведь именно в жизни многих женщин (да и мужчин) работа и отношения часто словно перетягивают канат между друг другом. На себе чувствую, что порой приоритет идет в пользу работы, как следствие ухудшаются отношения с близкими. Так существует ли "баланс" или это всегда постоянная волнообразная линия жизни, где что-то идет вверх, а что-то вниз? P.S. Пользуясь случаем, поздравляю всех замечательных дам с праздником! Вы наполняете нашу жизнь смыслом и энергией! ❤️ 📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора 📍Бесплатное "Инвестиционное-сообщество"

В ответ на пост Как вчера и обещал – прикрепляю анкету. Можно заполнить по ссылке ниже. Этим вы мне очень поможете и внесете вклад в развитие блога! Доступна по ссылке: https://forms.gle/Wd7ixdv7SJDGdsnU8 После заполнения вам придёт ссылка на закрытый канал, где пройдет эфир: «Итоги инвестирования 2024: выводы и что ждать в 2025?». Будьте внимательны! После этой встречи у вас появится четкое понимание, какие инвестиционные стратегии сработали в прошлом году, можно ли их использовать дальше и куда лучше вкладываться в 2025 году.

Итоги инвестирования за 2024 год: выводы и что делать дальше в 2025? Как правило в конце каждого года я провожу подробный вебинар для подписчиков канала и рассказываю о том, куда я вкладывал деньги. Что сработало, где получилось заработать, а где потерять. Считаю такие встречи кладезем пользы, поскольку на них можно получить конкретную выжимку опыта от практика, который в рынке и все проверяет своим кешем. Хочу провести онлайн-встречу на тему "Итоги инвестирования за 2024" и дать по максимуму пользы, однако хотел бы тоже попросить помощи. Мне важно познакомиться с вами и понять, какой контент лучше делать у себя в блоге. Прошу заполнить небольшую анкету. Все, кто её заполнят, получат доступ к закрытому каналу, где я проведу это мероприятие. Завтра выложу анкету и всех заполнивших приглашу на эту встречу! Буду благодарен, если поучаствуете в моем опросе. Взамен с удовольствием поделюсь полезной информацией 🤝 📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора 📍Бесплатное "Инвестиционное-сообщество"

Мои инвест итоги за февраль 2025. Уже три года подряд каждый месяц подвожу итоги своих инвестиций в рубрике "Публичный портфель". Предыдущий отчет за январь доступен по ссылке. Инвестиции за месяц: 1. Дал в долг под 3% в USDT в месяц ребятам арбитражникам. Сумма 5000$. Задача скорее не заработать, а укрепить знакомство небольшой финансовой итерацией. 2. Доделал квартиру под сдачу в Москве. Скоро начну сдавать, целюсь в 10% годовых. Планы на март: 1. В Тайланде хочу выкупить долю в байк-рентале. Для этого нанял команду аналитиков, чтобы они проверили финансы бизнеса. Скоро уже будет понимание захожу я в сделку или нет. 2. В начале марта планирую зайти в сделку по Тюмени (хотим выкупить здание под редивеломпент). Сейчас аккамулирую деньги. Блогерство / Личный бренд: - Выпустил 4 видео-ролика на YouTube канале. Набрал 3.590 подпичиков. Месяц прошел не так эффективно, как хотелось. Тут недоволен. - ТГ канал постепенно приближается к 10к. Медленно, но верно. Благодарю аудиторию, что читаете. Прочее: 1. Изучили рынок ИЖС и качественно провели время за городом с группой инвесторов в рамках проекта "ИнвестСовет". 2. Прилетел в Тайланд на пару месяцев. Снова активный период работы и спорта. Однако нужно будет вернуться в Москву пораньше, поскольку меня уже ждут в Чебоксарах. Буду изучать новую модель в образовании детей. 3. В моем инвест клубе "Капитал" уже почти 750 человек. Приближаемся к тысячи участников все быстрее. 4. Провели 3 мероприятия в клубе, это: Инвест Баня, Денежный поток, Большая встреча по недвижимости. Отзывы о мероприятиях и календарь на март приложил в комментариях. Приглашаю всех, кому интересны подобные активности. 5. Сделал 3080 отжиманий в течении месяца. Каждое утро делаю стабильно по 110 раз (несколько подходов) + 5 тренировок в неделю, устаю 😅. P.S. Все изменения по финансам уже отобразил в публичном портфеле по ссылке. 📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора 📍Бесплатное "Инвестиционное-сообщество"

Сегодня 1-е марта, первый день весны. Я, как и планировал, полностью доделал свой объект под аренду в Москве, от которого получил ключи 30-го декабря (два месяца назад). На следующей неделе подобью все цифры, посчитаю математику и выложу отдельным постом сметы и ссылки на мебель и технику. Получилось воспользоваться "лафхаком" и часть бытовой техники купить со скидкой из раздела уцененных товаров в DNS. Как думаете, за сколько в деньгах получилось меблировать квартиру с нуля? Это 34 метра, однушка, с ремонтом ПИК. P.S. Телевизор тоже есть, просто пока не приехал 😄 📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора 📍Бесплатное "Инвестиционное-сообщество"

Хочу выкупить здание с целью его "обновления" и заработка на уровне 30-40% годовых 😱 Как я и рассказывал выше, постепенно снижаю позицию во всех долговых инструментах и перекладываюсь в недвижимость. Это дает мне в текущий момент уверенность за себя, свои деньги и оберегает от инфляции. При этом недвижимость тоже бывает разная, однако есть проекты, на которых по определению невозможно потерять (ну или надо сильно постараться). Это когда выкупается большая площадь, далее создается некая добавленная стоимость за счет ремонта и затем все делится на много маленьких помещений и продается. Рассмотрим на конкретном примере. Здание на фотографии, это старая коммерция из 2000-х годов площадью 2302 метра. Его можно выкупить, обновить фасады, сделать ремонт внутри помещения, поменять планировку, поднять ставки аренды текущим арендаторам или найти новых. Потом все здание разбить на много маленьких кадастров и распродать по 20-30 метров (первый этаж так и останется с продуктовым). Есть конкретная польза от деятельности и недвижимость в собственности. Здание само по себе загружено арендаторами на 100% еще до момента покупки и приносит денежный поток, просто управляется неэффективно и с этим можно и нужно что-то сделать. Считаю такие сделки в текущий момент экономики самыми крепкими, в них свои деньги и паркую. На прошлой неделе партнер уже слетал в живую и изучил объект, сейчас заканчиваем организационные детали и вероятнее всего на следующей неделе будем заходить в сделку. Осталось только найти 50 млн, но как говорится, хорошие проекты в деньгах не нуждаются, так что вопрос закрою быстро. Обязательно хочу сделать видео-ролик на ютубе про подобного рода заработок и в целом, возможно на примере этого здания смогу полноценно разобрать весь цикл проекта, который будет идти примерно 1,5 года. 📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора 📍Бесплатное "Инвестиционное-сообщество"

Почему излишняя диверсификация - это один из главных обманов современности? 🤐 Всегда и везде я слышу про то, что свои деньги нужно разбивать на много маленьких частей и раскладывать по разным карманам. Да что греха таить. Я и сам про это периодически пишу, ведь кажется, что только это позволяет защитить себя и свои накопления. Однако цена высокой диверсификации - это потеря насмотренности и полное непонимание того, куда ты вкладываешь свои деньги. Помню, когда я только начинал, мне было прямо в удовольствие добавить себе еще один инструмент в портфель. Ну а что, новое направление инвестиций, есть о чем друзьям рассказать да и вроде "насмотренность повышаю". Вот только в один момент у меня в портфеле стало больше 50 строчек, все в разных классах активов, за всем следить становится одномоментно очень сложно. Однако самая большая проблема - это глубина погружения. Ну хоть убей, не возможно качественно контролировать все позиции в портфеле, следить за новостями, регулированием, подрядчиками. В определенный момент количество начинает кратно влиять на качество в негативном ключе. Итого, к чему пришел: В портфеле должно быть несколько классов активов, но без фанатизма. Уже внутри этой разбивки можно заходить в разные проекты, которые работают по одному принципу. Сюда нужно отводить бОльшую часть капитала (около 80-90% денег). Если есть желание включить "исследователя", то можно выделить небольшую долю (около 10-15%) на эксперименты, но отдавать себе отчет, что заработать на этом с высокой долей вероятности системно не получится. Написал пост прямо на легке, буквально за 10 минут, видимо "наболело". Интересно, только у меня такое или есть тоже любители "излишней диверсификации", которые осознали, что пора бы уже остановиться? 📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора 📍Бесплатное "Инвестиционное-сообщество"

Сколько стоит прожить месяц в Тайланде, как "местный"? Подобьем ключевые траты, которые возникают. Отмечу, что я сам нахожусь в Паттайе, она мне нравится больше, поскольку небольшой город, можно быстро все объехать, для работы подходит лучше из-за более делового темпа жизни и по деньгам примерно в 1,5 раза выгоднее, чем на Пхукете. Однако из минусов, не сильно много общения и сообществ. Аренда квартиры: Второй год подряд арендую в одном и том же месте. В этот раз приехал в самые пик сезона, так что цены выше. За однушку в 34 метра выходит 16к бат (примерно 48к рублей). В здании есть 4 бассейна, 3 зала, спа и хамам. В стоимость включено все, кроме электроэнергии. Аренда мотоцикла: Я обычно беру самый простой и удобный байк. Для меня это Click 125. Всегда плачу 3к бат в месяц (примерно 9к рублей). Можно брать модели более дорогие, удобные и премиальные, но для меня это лишнее. Я лучше потрачу поменьше, а разницу пущу в инвестиции. Еда: В этом году не готовлю дома совсем, все в местных кафе. Однако есть пара проверенных советов, которые сформировал за годы опыта: - Завтрак прихожу в отель по соседству, плачу 120 бат (360 рублей) и получаю шведский стол - Обед и ужин приезжаю в ТЦ на местные фудкорты, чаще всего Big С или Central. Видел такое только в Тайланде, но цены адекватные, видимо заманивают туристов, чтобы те ходили и тратили деньги в самих магазинах. Например, стейк из красной рыбы, рис, салат и картошка фри стоят 190 бат или 500 рублей. В Москве мне кажется это уже стоимость одного только кофе... Прочие мелочи: · Самое дорогое это абонемент в зал...На месяц стоит 2500 бат или 7,5 тысяч рублей. · Электричество еще примерно 1000-1500 бат в месяц (около 3-4к рублей) · Бензин примерно 500 бат на месяц или 1,5 тысячи рублей · Тайский массаж 3 раза в неделю 600 бат или 2к рублей Итого: Обычно удается уложить месячный бюджет в 40 тысяч батт или примерно 120 тысяч рублей (курс 1 к 3 не в пользу рубля). Это учитывая, что особо ни в чем себе не отказываю и питаюсь не дома в течении 30 дней в месяце. Эх, а ведь когда-то курс бата к рублю был 1 к 1. Вот было классно. Что думаете, много это или мало? 📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора 📍Бесплатное "Инвестиционное-сообщество"

Как поездки в Тайланд на 3 месяца позволяют мне растить капитал со скоростью 40% год от года? Три года подряд я прилетаю в зимние периоды в одну из локаций, а именно или Пхукет или Паттайя. При этом большинство знакомых думают, что я хожу по пляжам, встречаюсь с друзьями в барах или в целом занимаюсь классической деятельностью в странах с теплым климатом, однако это не так. Чаще всего мой день выглядит довольно скучным образом. Я просыпаюсь, делаю зарядку, иду на завтрак, потом начинаю раскидывать задачи команде и закрывать свои обязательства. Дальше хожу по паре онлайн встреч в зуме и заканчиваю вечер или походом в зал или поездкой на массаж / в сауну, чтобы мышцы отдохнули. Для меня такие поездки, это максимальная концентрация на работе, спорте и питании. Я больше не делаю ничего. Идеальный часовой пояс +4 к Москве, позволяет закрыть все дела, пока большинство людей еще спят и не началась ежедневная суета в чатах. Солнечная погода и много мест с дешевой готовой едой дают возможность не задумываться о каких-то мелочах и не тратить на них время. Единственный минус - это довольно сильная жара днем, спасает или кондиционер дома или постоянное перемещение на мотоцикле из локации к локации. Это кстати позволяет переключить внимание и ненадолго сменить род деятельности, что полезно для продуктивности в целом. Обычно за время таких поездок я делаю полноценный задел на год, и дальше просто "пожинаю плоды" проделанной работы. Что вам было бы интересно узнать подробнее? Возможно стоит сделать традиционный пост с основными тратами и конкретными цифрами, которые у меня возникают в такие поездки? 📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора 📍Бесплатное "Инвестиционное-сообщество"

Доллар опустился на более чем 10% к рублю и уже около отметки 90 рублей. Что я делаю? Продолжаю придерживаться стратегии, что около 50% денег стратегически хочу держать в валюте и в различных зарубежных инструментах. В конце февраля-начале марта планировал зайти в сделку по недвижимости и обменять часть лишних USDT, которые находились на балансе, однако с такими резкими просадками сейчас считаю это не рациональным. Выгоднее подождать пол года. Поэтому сейчас держу USDT на стейкинге примерно под 5-8% годовых (ставка плавающая, но всегда в этом диапазоне). Делать это рекомендую через децентрализованные платформы, там доходность выше, чем на биржах, таких как ByBit. Я когда-то записывал урок по площадке AAVE, за 25 минут довольно подробно показал, как с ней работать. Приложу урок в комментарии к этому посту. Параллельно на выходных хочу подбить свои финансы и понять, могу ли я начать докупать валюту и на какую сумму ежемесячно, пока есть такая возможность. Думаю, что сейчас рынки переполнились оптимизмом и скоро эту лодку качнет обратно, на этом можно сыграть. Что делаете с валютой / USDT вы? Докупаете или перекладываетесь в какие-то инструменты? 📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора 📍Бесплатное "Инвестиционное-сообщество"

Как заработать на недвижимости с минимальным риском и с высокой доходностью от 30%? Приглашаю вас на живую встречу, которую я организовываю вместе с партнером. Будем обсуждать землю, кладовки, офисы и редивеломпент. На встрече выступят: Игорь Перемитин - основатель клуба "Капитал", с открытием мероприятия. - Иван Федоренко с темой: «Редевелопмент нежилых помещений в кладовки, офисы, апарты». - Алексей Толкачев с темой: «Секреты крупных сделок: как мы выбираем объекты, проводим переговоры и зарабатываем миллионы на флиппинге». - Алексей Демин с темой: «Как зарабатывать от 50% годовых на делении земельных участков.». Вас ждет: · Вкусный фуршет и неформальное общение. · Ключевые тренды инвестиций в недвижимость. · Подарок - розыгрыш среди участников, а именно финансовая сессия с подробным разбором вашего портфеля. Когда: 1 марта (суббота) с 10:00 до 15:30 Где: Ресторан Сенполия Стоимость участия: 6 000₽ (включая фуршет). Чтобы принять участие напишите 👉 Веронике ❗️Количество мест на площадке ограничено, осталось меньше половины❗️