Компания "Фаворте", зарегистрированная в Эстонии, претендует на 3,5 га земли во Всеволожском районе Ленинградской области.
Процедура распределения имущества петербургского ООО "Проминвест", исключённого из ЕГРЮЛ в 2021 году в связи с недостоверностью данных, назначена Арбитражным судом Петербурга и Ленинградской области. Заявителем выступило паевое товарищество с ограниченной ответственностью "Фаворте" (Эстония), которому принадлежит 100% этого предприятия.
Ключевой актив "Проминвеста" — это участок земли во Всеволожском районе Ленобласти площадью 3,5 га. Его кадастровая стоимость — 43,7 млн рублей, вид разрешённого использования — для промышленного производства.
Первые две инстанции отказали "Фаворте": на момент спора права на участок были зарегистрированы на физическое лицо. Однако Арбитражный суд Северо–Западного округа отменил решения нижестоящих коллег, направив заявление на новое рассмотрение в первую инстанцию. Где эстонской компании наконец удалось добиться своего.
Главное преимущество участка, оказавшегося в центре спора, — транспортная доступность. Близость к КАД и Новоприозерскому шоссе обеспечивает сильную логистику, а соседство с ТРЦ "Мега Парнас" формирует постоянный автомобильный и потребительский трафик, отмечает управляющий партнёр Puzzle Realty Марина Шкурко. Дополнительным плюсом является уже сложившееся окружение: рядом активно развивается производственно–складской кластер, есть инженерные предпосылки для коммерческого использования, включая электрические мощности, возможно до 2,5 МВт, и газ. По мнению Марины Шкурко, кадастровая стоимость не отражает рыночную цену актива.
"Если ориентироваться на текущую ситуацию в локации у “Мега Парнас” и КАД, средняя стоимость земли здесь составляет около 600 тыс. рублей за сотку, а участки с прямым съездом с КАД оцениваются существенно дороже — от 700–800 тыс. рублей за сотку и выше, — говорит аналитик. — С учётом уникальности расположения — первая линия у КАД и близость к крупному торговому центру — рыночную стоимость участка можно ориентировочно оценить в диапазоне 210–280 млн рублей".
С высокой долей вероятности, этот кейс станет знаковым для практики, прогнозирует партнёр Orchards Алексей Станкевич. Регистрация заявителя в Эстонии, включённой в перечень недружественных государств, сама по себе не является правовым основанием для отказа в иске. Формально Всеволожский район не включён в перечень приграничных территорий, где иностранцам запрещено владеть землёй, поэтому прямого нормативного запрета для "Фаворте" нет.
"Вместе с тем нет никаких сомнений, что суды осуществят проверку добросовестности и целей приобретения актива с учётом текущей санкционной политики и практики спецмер", — подчёркивает Станкевич.
Управляющий партнёр бюро юридических стратегий Legal to business Светлана Гузь полагает, что на данном этапе основная проблема не связана с регистрацией заявителя в недружественном государстве. Дело в том, что первоначально необходимо оспорить сделку по отчуждению участка земли "Проминвестом" физлицу.
"Назначение процедуры перераспределения даёт шанс на оспаривание такой сделки, но не гарантирует его возврата, — поясняет Гузь. — Оспаривание такой сделки само по себе является отдельным и крайне сложным процессом".
Если допустить, что "Фаворте" успешно пройдёт этот этап, то в силу президентских указов эстонской компании потребуется разрешение правительственной комиссии.
"Это подтверждается и судебной практикой: без такого разрешения невозможно не только совершать сделки, но и реализовывать имущественные права", — уточняет Гузь.
Даже если "Фаворте" попытается восстановить права залогодержателя (предположительно, у компании была ипотека на участок), вступают в силу ограничения для лиц из недружественных стран. Есть известная практика (в частности, в отношении залогодержателей из Латвии), когда суды отказывали в признании и обращении взыскания на заложенное имущество без разрешения правкомиссии.
Кроме того, на спорном участке расположен объект незавершённого строительства — "инженерная инфраструктура многофункционального комплекса “Евроград”". По мнению эксперта, в текущей геополитической ситуации прокуратура и иные госорганы могут использовать все законные основания, чтобы не допустить передачу такого актива в собственность иностранного лица.
Впрочем, кому бы ни достался спорный участок, неизбежно возникает вопрос о наиболее эффективном использовании этой земли. В целом Марина Шкурко оценивает участок как инвестиционно привлекательный актив. По её мнению, с учётом категории земли и разрешённого использования наиболее рациональным сценарием выглядит развитие складской, логистической или торгово–сервисной функции.
"На участке может быть востребован многофункциональный складской комплекс класса А или В с офисными помещениями, сервисный центр, автомойка, шиномонтаж, объект DIY–формата или распределительный хаб. Прямая близость к КАД и устойчивый трафик со стороны “Мега Парнас” делают такие форматы экономически понятными", — резюмирует Марина Шкурко.