Яркие впечатления, разнообразие сценариев пребывания, акцент на укрепление здоровья, цифровой комфорт. Новые запросы гостей меняют индустрию загородного отдыха. Какие курорты смогут выйти на высокую рентабельность, "Инвестиционному Петербургу" рассказал генеральный директор проектной организации "АСП-Структура" Евгений Баутин.
Отразилось ли общее охлаждение интереса инвесторов к недвижимости в 2025 году на сегменте рекреационных объектов? Или вы наблюдали обратный эффект?
— Однозначно могу сказать, что сегмент рекреационной недвижимости продемонстрировал устойчивость и даже рост инвестиционной привлекательности. Это связано в том числе с тем, что спрос на качественное размещение туристов растёт быстрее предложения, тем самым создаются благоприятные условия для запуска новых проектов.
Современные рекреационные комплексы приобретают формат мультифункциональных кластеров с жилыми, коммерческими, деловыми и досуговыми зонами. Это повышает инвестиционную привлекательность проектов, поскольку диверсифицирует источники дохода и минимизирует риски — бизнес–модель более устойчива, много способов получения дохода.
А текущая экономическая ситуация повлияла на скорость реализации проектов?
— Если говорить про премиум–сегмент, то нет. Для этого сегмента рекреационной недвижимости скорость реализации — вторичный параметр по сравнению с качеством, уникальностью и долгосрочной ценностью объекта. Текущая экономическая ситуация не заставила инвесторов и девелоперов жертвовать этими критериями ради ускорения. Напротив, она подтолкнула к более продуманной проработке проектов с фокусом на устойчивость, адаптивность и комфорт для будущих гостей.
В какой продукт сегодня готовы вкладывать средства инвесторы?
— Значительное внимание уделяется проектам рекреационной недвижимости, которые сочетают в себе разнообразие сервисов, развитую инфраструктуру, экологичность и при этом они адаптированы к текущим трендам в туристической сфере. Разные сценарии отдыха должны быть объединены в единую экосистему.
Определить привлекательность проекта — это одна из важных задач проектного бюро. Мы проводим глубокий анализ территории: выявляем то, что может затруднять строительство (например, расположение участка на территории с особым регулированием — в водоохранных или зонах охраны объектов культурного наследия и т. д.); оцениваем необходимость в инженерной и транспортной инфраструктуре. Наша компания ещё на стадии концепции приглашает в качестве экспертов профильных консультантов по отдельным функциональным направлениям и операторов различных сервисов. Их рекомендации позволяют уже на этапе эксплуатации объекта обеспечить работу комплекса как слаженного механизма или даже единого организма — потому что качество предоставления услуг во многом зависит от продуманных процессов.
Такой подход в проектировании помогает инвестору правильно оценить риски и объёмы работ, скорректировать свои требования к объекту и принять окончательное решение по вложению денежных средств.
Какие тренды на рынке курортной недвижимости развиваются сегодня? Что определяет их направленность?
— Как я выше отметил, основной тренд — это многофункциональность. Чтобы обеспечить разнообразные сценарии отдыха, курортные комплексы должны включать в себя апартаменты, гостиницы, рестораны, спортивные площадки, медицинские центры, торговые галереи, объекты культуры. При этом всё это должно быть бережно интегрировано в природную среду с учётом локальных особенностей местности. Ну и, конечно, важен эмоциональный эффект — архитекторы стремятся с помощью современных решений создать места с особой атмосферой, которые будут привлекать гостей вновь и вновь.
Выигрывают проекты, предлагающие не просто размещение, а продуманную среду для жизни и отдыха, построенную вокруг идеи заботы о себе и своём здоровье, — это главный тренд последних лет.
В крупных городах развитие рекреационных проектов рядом с региональным центром также стимулируется новыми привычками потребителей. Отпуск или некое событие (семейное или корпоративное) перестали быть основными причинами, чтобы отправиться в "зоны отдыха", — "перезагрузка на выходных" уже давно стала нормой.
Сегмент при этом весьма специфичен: на что следует обратить внимание девелоперу и инвестору?
— Успех проекта зависит от комплексного подхода, который учитывает как рыночные и географические факторы, так и правовые, экологические и управленческие аспекты.
Поскольку многие рекреационные проекты подвержены сезонности, необходимо предусмотреть сочетание рекреационной функции с другими видами деятельности — например, обеспечить возможность организовывать MICE–мероприятия, культурные, спортивные или гастрономические события для привлечения туристов в низкий сезон.
Нужно оценить все особенности локации: близость к природным объектам (море, горы, озёра, леса), которые формируют основу рекреационного потенциала; развитость транспортной инфраструктуры. Важно проанализировать ограничения, которые имеет территория с точки зрения экологических, градостроительных норм.
Это ведь и условие соответствия требованиям экологичности? А что ещё данное понятие в себя включает, когда мы говорим про курортную недвижимость?
— В проекте важно предусмотреть мероприятия для уменьшения воздействия на окружающую среду при строительстве и эксплуатации объектов — использовать "зелёные" технологии: возобновляемые источники энергии, экологичные материалы.
К слову, следует учитывать и риски, связанные с природными факторами: оползни, подтопления, аномальные погодные условия.
Реализация экологических решений позволяет одновременно минимизировать антропогенное воздействие на окружающую среду и повысить инвестиционную и туристическую привлекательность курортного объекта.
Какие регионы с точки зрения развития таких проектов вы считаете наиболее привлекательными?
— Безусловно, это регионы с морским побережьем — Сочи, Калининград, Крым; регионы с высоким санаторно–курортным потенциалом, где есть минеральные воды, лечебные грязи, чистейший воздух, — Кавказ, Алтай. Отдельная зона интересов — большие города, где активно развиваются загородные рекреационные проекты.
Но нужно отметить, что туристическая востребованность потенциально привлекательных с инвестиционной точки зрения регионов обеспечивается развитием транспортной инфраструктуры, реновацией исторического фонда и санаторно–курортной базы. Ещё один магнит для инвесторов — проекты комплексного освоения территорий, в том числе в особых экономических зонах туристско–рекреационного типа.
Как бы вы в целом охарактеризовали текущие изменения на рынке: к чему они ведут с точки зрения качества продукта?
— Изменения связаны с трансформацией потребительских предпочтений. Ключевой целью становится предоставление гостям качественного, разнообразного сервиса, где есть возможность отдохнуть на природе и позаботиться о здоровье. Для этого в проектах принимаются технические решения, направленные на улучшение качества воды, воздуха, обеспечение эргономики и шумоизоляции пространств, повышение энергоэффективности и персонализации сервиса с помощью систем умного дома, а кроме того, отражение местной культуры в дизайне интерьеров и программе активностей.
Получается, рынок движется к созданию целостного продукта: отдых на природе теперь сочетается с высокотехнологичным комфортом и средой для общего оздоровления.