Более пяти лет прошло с момента вступления в силу изменений в Градостроительный кодекс РФ, касающихся вопросов комплексного развития территорий (КРТ). Один из главных принципов КРТ заключается в том, что возведение жилья должно происходить одновременно со строительством в шаговой доступности от новостроек социальных объектов, в частности, детсадов и школ. Как в России менялся подход к созданию такой инфраструктуры и с какими результатами рынок подошел к осени 2026 года — в материале ТАСС
Советская практика
В Советском Союзе финансирование на строительство социальных объектов выделялось из госбюджета через местные Советы народных депутатов или профильные министерства. В сельской местности садики и школы строились также за счет совхозов и колхозов. Принятое в июле 1960 года Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР обязало промышленные предприятия и экономические советы (совнархозы) возводить школы параллельно со строительством новых жилых кварталов и заводов.
Таким образом, школы, детские сады и поликлиники были частью единой градостроительной системы. Вместимость социальных объектов планировалась по числу жителей новых кварталов. Так, например, согласно строительным нормам и правилам, утвержденным в 1966 году, общеобразовательных школ должно было хватать для обеспечения "100% детей в возрасте от 7 до 15 лет восьмилетним образованием и не менее 80% детей старшего школьного возраста средним образованием".
Пробел, возникший в 90-х, ликвидирован
После распада СССР предприятия перестали отвечать за объекты социальной инфраструктуры. Нагрузка была почти полностью переложена на муниципалитеты. По закону РФ от 1992 года "Об образовании", органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов в сфере образования наделялись полномочиями, касающимися как создания учебных заведений, так и их содержания. Дефицит местных бюджетов привел к дисбалансу — темпы строительства школ и детсадов стали резко отставать от строительства новых жилых домов.
В нулевые годы темпы роста новостроек в России были рекордными. По данным Росстата, объем ввода в эксплуатацию новых жилых домов вырос более чем вдвое — с 30,3 млн квадратных метров (кв. м) в 2000 году до 62,3 млн кв. м в 2011 году. Тем временем число школ неуклонно сокращалось — с 68,8 тыс. в начале века до 48,3 тыс. к 2012 году.
В прошлом десятилетии в некоторых регионах появилась практика заключения инвестиционных контрактов и соглашений, в рамках которых девелоперы обязывались возводить в строящихся ЖК социальные объекты. Так постепенно регуляторы и игроки рынка начали совместное движение к созданию системы правил, нашедших свое воплощение в законе о механизме КРТ, подписанном президентом РФ в конце 2020 года. Документ предусматривает реализацию программ обновления городской застройки, в том числе строительство социнфраструктуры, с привлечением внебюджетных источников.
Гарантия комфорта — покупателю, спроса — застройщику
Благодаря новым правилам, к 2026 году в отрасли окончательно сформировался новый стандарт комплексной застройки. Действовавшую в прошлом модель сменил целостный, системный подход. Обеспечение территории социальной инфраструктурой стало совместной задачей города и застройщика, решаемой в рамках единого проекта. Сбалансированная среда с социальными объектами закладывается в рамках КРТ уже на этапе согласования проектной документации, что гарантирует жителям ее строительство и дает возможность планировать жизнь семьи на долгосрочную перспективу.
Механизм КРТ дает преимущества и застройщикам. Гарантия наличия социальных объектов снимает у их потенциальных покупателей опасения, связанные с неопределенностью, избавляет будущих резидентов от необходимости поиска ежедневных логистических решений — будь то дорога до детского сада или школы. Именно это часто становится определяющим фактором при выборе места для постоянного проживания, а значит, — при выборе приобретаемого объекта.
Наличие инфраструктуры для детей особенно важно для такой категории покупателей, как заемщики семейной ипотеки, которая в 2026 году является драйвером ипотечного рынка в России. Это подтверждает и исследование, проведенное сервисом "Домклик" по ипотечным сделкам "Сбера" в новостройках с 1 января 2026 года. Как выяснили эксперты, 70% ЖК, в которых были куплены квартиры, располагают собственными школами и детскими садами. Другие исследования демонстрируют, что почти 60% семей в Москве считают социальную инфраструктуру для детей решающим фактором при покупке квартиры.
Примеры крупных проектов
В отрасли сложилось несколько моделей финансирования соцобъектов: на собственные средства девелопера, с частичным возмещением затрат на стройку от государства, с полным выкупом объекта у девелопера и строительством за счет стороннего инвестора. Источник финансирования в рамках проектов КРТ определяется заранее.
Например, в портфеле одного из лидеров рынка — компании "НЕОМЕТРИЯ" – на сегодняшний день порядка 15 проектов социальной инфраструктуры общей площадью более 270 тыс. квадратных метров. В рамках КРТ в сочинском районе Кудепста девелопер построил детский сад "Самшит" на 550 мест — один из крупнейших объектов дошкольного образования на юге России. Инвестиции в проект превысили 1,2 млрд рублей. В течение этого года НЕОМЕТРИЯ ввела в эксплуатацию в Сочи еще один детский сад на 175 мест в Адлерском районе и получила разрешение на строительство детского садика на 155 мест в микрорайоне Мамайка.
В Краснодаре на территории бывшего масложиркомбината на улице Тихорецкой в рамках комплексного развития территории компания построит школу на 1550 учащихся и детский сад на 320 мест. Трехэтажная школа площадью более 32 тыс. кв. м объединит семь функциональных блоков, рядом появятся спортплощадки на территории около 2 га. Примечательно, что строительство и ввод этих соцобъектов и первых жилых домов в разрешительной и проектной документации синхронизированы. Помимо садика и школы в новом районе на Тихорецкой, рассчитанном почти на 9 тыс. жителей, построят еще один детский сад на 300 мест и три поликлиники общей проходимостью 300 посещений в смену.
Синхронизация строительства социальной инфраструктуры и жилых домов позволяет муниципалитету решить задачу обеспечения жителей инфраструктурой без разрыва во времени. При этом жилой комплекс с готовыми или строящимися соцобъектами обретает дополнительную привлекательность в глазах покупателей.
Кроме того, новые соцобъекты дополняют сложившуюся инфраструктуру всей локации: муниципальные школы или поликлиники, построенные на территории новых ЖК, рассчитаны на прием детей и посетителей со всего микрорайона.
Экосистема и бонусы для соседей
Образовательные учреждения прочно вошли в структуру ценностного предложения застройщиков. Сегодня они воспринимаются не как техническая деталь проекта, а как полноценная составляющая образа жилого комплекса, формирующая его инфраструктуру и не менее важная, чем сама квартира. Современные объекты образования, интегрированные в жилую среду – это не просто здания, а полноценная экосистема для гармоничного развития детей.
Неотъемлемая компонента экосистемы — безопасность, которой также уделяется внимание при создании современных ЖК в рамках комплексного развития. Например, в упомянутом КРТ в Краснодаре на улице Тихорецкой школа расположена максимально безопасно для пешеходов — она примыкает не к автомобильной дорожной сети, а к бульварам и спортивным площадкам.
Перспективы рынка
По мере того, как комплексный подход к развитию территорий получает все более широкое распространение, наличие школы или детского сада в шаговой доступности становится практически базовым стандартом жилого проекта, как подземный паркинг или игровые площадки.
Кроме того, нужно отметить, что само понятие социальной инфраструктуры для новых жилых проектов значительно расширилось и не ограничивается детскими садами, школами и поликлиниками. Застройщики берут на себя еще и развитие общественных пространств, заботятся о досуговой и сервисной инфраструктуре. Поэтому современная городская среда максимально обогащается, предлагая разнообразие форматов для образования и воспитания.