Приобретение квартиры у собственника, который недавно сам купил ее у человека, впоследствии признанного банкротом, может привести к судебному спору и потере недвижимости. Такая ситуация становится еще одним вариантом мошеннической схемы на рынке жилья. Об этом рассказал вице-президент Международной ассоциации медиаторов «Сила Диалога» Дмитрий Хрулев в беседе с «Газетой.Ru».
По словам юриста, потенциальным покупателям могут предлагать квартиры, которыми нынешний продавец владеет непродолжительное время. Срочную продажу при этом объясняют выгодной инвестиционной сделкой. Однако за ней может скрываться цепочка предыдущих операций с недвижимостью. В частности, первоначальный владелец мог приобрести квартиру на деньги, полученные в кредит, а затем столкнуться с финансовыми проблемами. В качестве одного из возможных сценариев Хрулев привел ситуацию с продавцом, который потерял товар при пожаре на складе маркетплейса и после этого оказался в процедуре банкротства.
Когда прежнего владельца признают банкротом, финансовый управляющий может попытаться оспорить сделку по продаже квартиры. Если он докажет, что недвижимость вывели из имущества должника через подставного покупателя, суд может вернуть ее в конкурсную массу для расчетов с кредиторами. В результате человек, который приобрел жилье позднее и заплатил за него деньги, рискует лишиться собственности. Кроме того, на период судебного разбирательства могут быть введены ограничения на регистрационные действия с квартирой.
Чтобы снизить риск потери жилья, юрист рекомендует не дожидаться судебного иска, а попытаться урегулировать ситуацию на раннем этапе. В качестве возможного решения он называет соглашение, по которому покупатель сохраняет квартиру, а в конкурсную массу перечисляется определенная сумма. Другой вариант – договориться о компенсации с непосредственным продавцом. Размер выплат, как правило, соотносят с рыночной стоимостью недвижимости, а условия и сроки фиксируют письменно.
При рассмотрении спора важную роль играет добросовестность конечного покупателя. Суд может учитывать, действительно ли тот заплатил за квартиру, размещалось ли объявление о продаже, велась ли переписка с продавцом, осматривал ли покупатель жилье и проверял ли сведения в Едином государственном реестре недвижимости. Также имеет значение, были ли у него связи с предыдущими владельцами.
Хрулев советует заранее собрать все документы, подтверждающие законность сделки: договор купли-продажи, банковские выписки о переводе денег, акт приема-передачи, объявление и переписку с продавцом. В переговорах, по его мнению, должны участвовать покупатель, его непосредственный продавец, финансовый управляющий и кредиторы, если договоренность затрагивает имущество банкрота.
Если спор уже рассматривается в суде, достигнутые договоренности можно оформить мировым соглашением. Его условия должны пройти судебную проверку. Юрист также рекомендует направить всем заинтересованным сторонам письменное предложение об урегулировании конфликта, приложив подтверждения оплаты квартиры. Это может помочь сохранить недвижимость или договориться о компенсации без затяжного разбирательства.