Региональные застройщики захватывают новые рынки
За пять лет число региональных застройщиков, работающих сразу в нескольких субъектах России, выросло почти вдвое. При этом число столичных девелоперов, захватывающих и другие территории, за это время не изменилось. Почему так происходит и как это влияет на рынок.
В 2021 году только 56 региональных компаний (базирующихся не в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях) строили жилье в двух и более субъектах РФ. В основном, федеральная экспансия была характерна для крупных столичных девелоперов, таких было 49, говорится в исследовании консалтинговой компании "MACON" и девелопера "РАЗУМ". За прошедшие пять лет картина изменилась. Сейчас среди застройщиков, которые возводят жилье как минимум в двух субъектах, 105 компаний, или 68% - региональные. Их количество выросло почти вдвое. Тогда как число расширяющихся на другие рынки столичных девелоперов не изменилось, их осталось 49.
Правовые аспекты жилищного строительства эксперты "РГ" разъясняют в рубрике "Юрконсультация"
Причем пять лет назад федеральная экспансия региональных игроков была "робкой": большинство таких компаний работало в двух регионах (включая домашний), еще семь присутствовало в трех, одна - в четырех, и только у трех игроков число регионов было 5 и более. Сейчас уже 16 региональных девелоперов работают в трех регионах, еще три компании - в четырех. 13 застройщиков представлены как минимум в пяти, а наиболее крупные реализуют проекты в 8-13 локациях.
Масштабная экспансия региональных застройщиков обусловлена прежде всего стремлением диверсифицировать риски, считает коммерческий директор "Метриум" Дмитрий Проскурин. Кроме того, выход в соседние регионы обусловлен относительно низким клиентским трафиком на фоне снижения реальных доходов населения. Вместе с тем рынки недвижимости в соседних субъектах часто схожи. Соответственно, расширение географии присутствия не всегда требует от девелоперов освоения принципиально новых компетенций.
Стимулом для экспансии региональных девелоперов также служит рост числа проектов комплексного развития территорий (КРТ), добавляет эксперт. Многие компании заинтересованы в частно-государственном партнерстве, это гарантирует субсидии и преференции. Застройщики ищут подходящие тендеры, в том числе за пределами "домашнего" региона.
Читайте также:
Скидки на новостройки растут. Сколько можно сэкономить и что будет с ценами дальше
Регионалы не "выросли" - они реализуют программу-максимум, которая была у каждого из них с первого дня, рассказывает руководитель "Школы Девелопера" Эвелина Ишметова. Не существует, по ее словам, регионального застройщика, который не мечтал бы однажды стать федеральным - это не опция, а встроенная амбиция бизнеса.
Локальный игрок всегда живет с потолком над головой: конечный земельный банк, конечная демография города, конечный спрос. Федеральный статус - это способ снять этот потолок.
Конкуренция в регионах постепенно смещается из плоскости "кто построит больше" в плоскость качества концепции, городской среды и клиентского опыта, отмечает коммерческий директор компании "РАЗУМ" Тимур Сурматов. Покупатель становится более требовательным: сегодня важно не просто построить жилье, а предложить понятный сценарий жизни, качественное благоустройство, инфраструктуру и архитектуру. Поэтому даже относительно компактные проекты могут успешно конкурировать с крупными жилыми массивами.
В столице сейчас работают около 20 региональных строительных компаний - из Санкт-Петербурга, Краснодара, Архангельска, Тюмени
Рост числа региональных девелоперов с федеральным охватом объясняется накопленными ресурсами и опытом региональных компаний, благоприятной ипотечной конъюнктурой, стандартизацией процессов и стимулами региональных властей, перечисляет руководитель департамента продаж компании "Расцветай Столица" Святослав Иванов.
"Завоевание" новых регионов связано прежде всего с необходимостью диверсифицировать бизнес и искать наиболее привлекательную экономику проектов, отмечает коммерческий директор "Главстрой Регионы" Алексей Артошин. Рентабельность жилищного строительства заметно различается от региона к региону, поэтому девелоперы выбирают рынки, где есть сочетание платежеспособного спроса, доступных земельных ресурсов и мер господдержки. В частности, интерес поддерживают регионы с собственными льготными ипотечными программами, включая "Дальневосточную ипотеку". Кроме того, после перехода на счета эскроу для девелопера важно поддерживать стабильный денежный поток на протяжении всего инвестиционного цикла. Наличие проектов в нескольких регионах позволяет распределять риски и компенсировать разницу в темпах продаж на отдельных площадках.
Читайте также:
Почему же этими возможностями не так активно пользуются столичные компании?
Столичные девелоперы, что называется, родились с серебряной ложкой во рту, говорит Ишметова. Ни один регион страны не предложит того объема и той плотности спроса, который есть в Москве. Кроме того, столичные застройщики уже прошли свою фазу выхода в регионы-миллионники и близки к насыщению доступных рынков. Региональная экспансия столичных игроков не активная, а расчетливая, почти снайперская, отмечает эксперт: они не расширяют географию ради географии, а сканируют ее на две вещи. Первое - ликвидность земли. Участок должен работать по столичным меркам оборачиваемости и маржи, иначе смысла заходить нет: зачем менять понятную экономику Москвы на средний региональный проект. Второе - незакрытые ниши в спросе. Федералы предпочитают заходить туда, где региональные застройщики еще не выбрали покупателя, - в сегменты повыше, в форматы посложнее, туда, где нужен именно столичный опыт продукта, а не просто освоение метража. Это точечное встраивание в остаточный спрос, который местные игроки пока не умеют или не хотят закрывать.
Конкуренция в регионах усиливается, что вынуждает местных застройщиков искать новые рынки, а в ряде случаев даже составлять конкуренцию столичным компаниям в Москве и Санкт-Петербурге, добавляет Иванов. Высокая же маржинальность московского рынка снижает интерес столичных застройщиков к масштабному выходу в регионы.
Первичный рынок в Москве сохраняет наиболее высокую емкость и устойчивость к внешним рискам, говорит Проскурин. Следовательно, многие столичные девелоперы успешно фокусируются исключительно на реализации проектов в Москве, а региональные застройщики активно стремятся на столичный рынок. Сейчас на рынке новостроек в столице действует порядка 20 региональных компаний - из Санкт-Петербурга, Башкортостана, Краснодара, Архангельска, Тюмени, Свердловской области.
По словам самих девелоперов, выход в столицу для них - это повышение статуса ("строим в Москве!") и своего рода витрина. В столичных новостройках они стремятся продемонстрировать все самое лучшее, что умеют.
Выход на столичный рынок чаще предполагает реализацию проектов в более высоких ценовых сегментах, говорит Артошин. На фоне сокращения доступности льготной ипотеки наиболее устойчивую покупательскую активность сохраняет аудитория с высокой платежеспособностью. Поэтому для девелопера выход в Москву может быть связан не столько с масштабированием массового продукта, сколько с возможностью работать в сегментах с более высокой стоимостью квадратного метра.
Читайте также:
Эксперты "РГ" объяснили, почему "однушки" дорожают быстрее просторных квартир
По мнению директора по исследованиям компании "MACON" Ольги Змиевской, в условиях высокой конкуренции экспансия продолжится: девелоперы будут пробовать для себя новые рынки. Число компаний с несколькими регионами присутствия может еще вырасти, а сами лидеры продолжат расширение своей географии присутствия.
Между тем в ДОМ.РФ отмечают, что во втором квартале нынешнего года большинство крупнейших застройщиков сократило число регионов, где запускались новые проекты. В частности, два федеральных застройщика, базирующихся в Москве, ограничили географию нового предложения и свое присутствие в 4-5 регионах, новые проекты запускались преимущественно в столице и окрестностях.
Влияет ли появление новых игроков в том или ином регионе на цены квартир? Да, но стоимость жилья может качнуться в разных направлениях, отмечает Иванов. Региональные девелоперы в борьбе за покупателя нередко снижают цены, жертвуя рентабельностью, что может сдерживать удорожание в отдельных сегментах. В то же время выход новых игроков в некоторых локациях разгоняет стоимость земли и сделок. Поэтому эффект на цены зависит от конкретного региона и сегмента рынка.
Читайте также: