Собственникам недвижимости, которую мэрия Москвы изымает для государственных нужд (в основном для реализации проектов по программе Комплексного развития территорий) удалось в судах добиться увеличения суммы компенсации на 30,9%, или 17,43 млрд руб. Об этом говорится в исследовании юридической компании Consul Group и сервиса мониторинга недвижимости Asseto, которые проанализировали 371 дело, рассматривавшееся в столичном арбитраже с 2018 г. Там сказано, что первоначально город предлагал им в общей сложности 56,34 млрд руб., но в итоге общая сумма достигла почти 75 млрд руб.
Общую сумму компенсации, как следует из документа, удалось увеличить в основном за счет проведения экспертизы. Она назначалась в 249 случаях из 371, и в 93,1% дел итоговое возмещение оказалось выше первоначального. Без нее сумма совпадала с предложением города в 95% случаев. Как минимум в четырех спорах компенсации после решений суда прибавили 272–385%. Например, в одном случае она увеличилась с 42,7 млн до 207,4 млн руб., в другом – с 238,4 млн до 892,1 млн руб.
Число рассматриваемых арбитражем изъятий в последние годы сильно выросло. В 2020–2022 гг. в выборку исследования ежегодно попадало лишь 19–38 таких дел, в 2023 г. их количество увеличилось до 67, в 2024 г. – до 94, в прошлом году – до 79. При этом до суда, по подсчетам авторов исследования, доходит лишь около 5% объектов, в отношении которых выпущены распоряжения об изъятии. Споры с гражданами, рассматриваемые судами общей юрисдикции, в исследование не вошли.
Представитель департамента городского имущества (ДГИ) Москвы пояснил, что при реализации городских программ под изъятие могут попадать земельные участки, жилые и нежилые здания для строительства улично-дорожной сети, метро, объектов транспортной и инженерной инфраструктуры, жилья и социальных объектов. Собственникам выплачивается компенсация, размер которой определяется в том числе по итогам независимой оценки, говорит собеседник «Ведомостей». По его словам, если сторонам не удается согласовать сумму, департамент обращается с иском об изъятии в суд, который устанавливает размер выплаты.
Рост числа споров связан прежде всего с увеличением количества решений об изъятии из-за реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ) и строительства транспортной инфраструктуры, объясняет партнер практики недвижимости и строительства «Меллинг, Войтишкин и партнеры» Максим Кузнеченков. С КРТ были связаны 150 из 371 рассмотренных дел.
При массовой оценке не всегда в полной мере учитываются индивидуальные характеристики недвижимости и отдельные убытки собственника, в том числе упущенная выгода от действующих договоров аренды, говорит Кузнеченков. На результат также могут влиять методика и подбор аналогов, добавляет старший директор департамента оценки и консалтинга Commonwealth Partnership Антон Калистратов. Для типовой недвижимости на активном рынке, где достаточно сопоставимых сделок и предложений, вероятность существенных расхождений обычно ниже, отмечает он.
Отдельная сложность возникает при определении стоимости участков, попавших в программу КРТ, говорит партнер Nikoliers Дмитрий Романов. По его словам, они оцениваются в текущем состоянии, без учета девелоперского потенциала. Кроме того, такие площадки редко продаются на открытом рынке в текущем виде, поэтому для них сложно подобрать прямые аналоги, добавляет эксперт.
Еще одной причиной расхождения может быть изменение стоимости недвижимости с момента первоначальной оценки. Судебная экспертиза определяет цену объекта на дату рассмотрения дела, напоминает старший партнер и гендиректор юридической фирмы «Ляпунов, Терехин и партнеры» Филипп Терехин.
Собственник может еще до суда провести собственную оценку актива, выявить недостатки отчета и попытаться скорректировать размер возмещения, добавляет старший партнер O2-Stream Евгения Пешкова. Если договориться не удается, спор переходит в суд, где экспертиза позволяет заново исследовать стоимость объекта и составляющие убытков.
Оспаривание компенсации заметно увеличивает продолжительность разбирательства. По данным исследования, без судебной экспертизы дело в первой инстанции рассматривается в среднем 130 дней, с ней – 349 дней, а при повторной экспертизе – 529 дней. Апелляция занимает еще около 100 дней.