Рост интереса к ПИФам и другим инструментам повышает риски эмоционального выбора. Где проходит граница ответственности инвестора и управляющей компании и как сделать инвестиции более рациональными — в колонке Екатерины Черных
Инвестиционные инструменты продолжают бить рекорды ежегодно. Число частных инвесторов на Московской бирже превысило 40 млн человек, чистый приток средств в ПИФы в 2025 году составил 2,8 трлн руб., практически повторив рекорд 2023 года — 2,9 трлн руб. Фонды недвижимости показали рекордный рост — объем чистых активов под управлением вырос в полтора раза, достигнув 893 млрд руб. В текущем году тренд сохраняется. На фоне перехода ранее нишевых инструментов в разряд массовых встают вопросы о влиянии культуры эмоционального потребления на поведение инвесторов на финансовом рынке и где должна проходить граница ответственности за инвестиционный результат между профессиональным участником и инвестором.
В парадигме «здесь и сейчас»
Финансовые рынки живут циклами. В разные периоды на них появлялись инвестиционные идеи и продукты, которые захватывали внимание массового инвестора. Например, мы видели увлечение вложениями в IPO, криптовалюту, мемкоины, попытки спекуляций через «дружественные» валюты, финансирование проектов через краудлендинг и многое другое. Обеспокоенность тем, что частные инвесторы действуют, не оценивая в полной мере риски и результаты таких вложений, выражал в том числе Центральный банк (1, 2, 3).
На мой взгляд, это одно из проявлений культуры потребления, ориентированной на мгновенное удовлетворение желаний, получение удовольствия «здесь и сейчас» — будь то красиво упакованные предложения выгодного отпуска, покупки гаджета или автомобиля в рассрочку, сопровождаемые манящим визуалом. Во главе угла оказывается паттерн поведения, ориентированный на сиюминутную эмоциональную выгоду, который со сферы потребления экстраполируется и на финансовые рынки. Именно отсюда исходит желание покупать то, что «модно» и обещает быструю прибыль.
Например, с ростом популярности ЗПИФов на недвижимость похожим образом ситуация складывается и в этой сфере. С одной стороны, клиенты, вкладываясь в фонды, выбирают исторически надежный и понятный актив — недвижимость. С другой стороны, не вся недвижимость одинаково эффективна с точки зрения инвестиций.
Помимо уже зарекомендовавших себя складов, ЦОДов и офисов, управляющие компании получают запросы от инвесторов на стрит-ретейл, отели, медицинские центры, жилую недвижимость и другие порой нестандартные объекты недвижимости. В этот момент возникает дилемма.
С одной стороны, решения управляющих компаний о покупке объектов в фонды основываются на глубоком, беспристрастном и многофакторном анализе, который включает не только оценку непосредственно строений, но также соотношение спроса и предложения, экономическую ситуацию, перспективы конкретной сферы недвижимости и многое другое. При этом инвесторы хотят вкладываться в то, что ярко, заметно и разрекламировано, но зачастую менее выигрышно и имеет больше рисков не оправдать ожидания.
От эмоционального к рациональному
Когда мы говорим о коллективных инвестициях, важно понимать, что инвестор платит управляющей компании комиссию за услуги, которая, в свою очередь, отвечает за процесс и профессионализм управления и обязуется реализовать выбранную стратегию максимально эффективно.
В частности, в зону ответственности управляющей компании входит поиск и проверка объектов, проведение сделок на лучших для пайщиков фонда условиях, поиск и проверка арендаторов, заключение долгосрочных договоров, контроль эксплуатации и технического состояния объекта, обеспечение юридической чистоты и безопасности сделок, а также стратегическое управление портфелем, принятие решений о продаже объектов в оптимальный момент и минимизация рисков. А уже конкретный фонд и, соответственно, его стратегию выбирает сам инвестор. Но ответственность за результат полностью лежит на управляющих. Конечно, за исключением экзогенных факторов, которые лежат вне плоскости финансового и фундаментального анализа — например, геополитика.
Однако предложение инвестиционных стратегий — процесс не односторонний, не только управляющие определяют, какие фонды и активы станут доступны, но и сами инвесторы. И если фундаментальные показатели предложенного инвесторами актива, а также рыночная конъюнктура не позволит получить ожидаемую доходность — на ком в этом случае будет лежать ответственность за неудовлетворительный результат?
Я думаю, что компромисс между управляющим и инвестором лежит в двух плоскостях. Во-первых, профессиональные участники рынка должны научиться «упаковывать» свои продукты таким образом, чтобы они были эмоционально привлекательными для потребителя, чтобы ЦОДы и склады были также интересны как стрит-ретейл, одновременно с этим сохранив честное и прозрачное обозначение долгосрочных выгод и рисков.
Нам нужно показывать не только красивую перспективу, но объяснять, что ЗПИФы недвижимости — это накопление и преумножение средств, которые требуют фундаментально иного подхода, чем потребление. Управляющая компания должна выступать в роли фильтра и эксперта. Если понятно, что запрашиваемый инвесторами объект или целый сектор недвижимости будет испытывать трудные времена из-за неблагоприятной рыночной конъюнктуры или на входе не имеет сильных фундаментальных показателей, профессиональная управляющая компания с хорошей репутацией должна найти аргументы в пользу действующих фондов и объяснить, почему идеи клиента могут не оправдать ожиданий.
Во-вторых, профессиональное сообщество в открытом диалоге с инвесторами должно продолжить формировать культуру инвестиций. Сейчас рынок находится на этапе своего становления, для которого неизбежны ошибки. Главное, какие выводы из них будут сделаны и закреплены на практике.
На мой взгляд, на рынке должны быть выработаны и зафиксированы единые требования к раскрытию информации. Это позволит инвесторам принимать более взвешенные решения.
Также важно продолжать публичное обсуждение различных инвестиционных идей, механизмов выбора объектов и источников качественной аналитики рынка недвижимости и его отдельных сегментов — как на профильных мероприятиях, так и в СМИ. В частности, 8 октября на конференции «СберИнвестиций» «Настоящее — будущее» в ДК «ГЭС-2» пройдет панельная дискуссия об инвестициях в недвижимость. Вместе с экспертами мы обсудим преимущества и ограничения разных способов вложений в квадратные метры — от квартиры до паев.
Немаловажно, чтобы к обсуждению подключались и финансовые блогеры, которые также формируют культуру инвестирования, а самое главное — понимания ответственности инвестора и управляющего или консультанта.
Инвестирование не может и не должно быть импульсивным действием, оно требует расчета, планирования и умения ждать. И для достижения долгосрочных целей как никогда необходим рациональный, а не эмоциональный подход. И эта еще одна дилемма, которую предстоит решить профессионалам финансового рынка — чтобы инвестиции были не только доходными, но и имели, говоря языком ретейла, товарный вид.
Читайте «РБК Инвестиции» в «Максе».