Земельный налог для застройщиков коттеджных посёлков сократится в 2 и даже в 4 раза. Но для большинства добросовестных налогоплательщиков — только со следующего года.
Такое неоднозначное решение принял 21 июля Конституционный суд России. Согласно Налоговому кодексу РФ, частные владельцы участков, выделенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), платят земельный налог по ставке всего 0,3% кадастровой стоимости. Тогда как компании — 1,5%. Более того, в период освоения участка ставка увеличивается в 2 раза, а при задержке — в 4 раза.
Ставка больше, чем жизнь
С заявлением о неконституционности такого налогообложения застройщиков коттеджных посёлков в высшую инстанцию обратилось ООО "Корнер Казань". Его представитель — управляющий партнёр юридической фирмы "АНП Зенит" Ренат Долотин — указывал на несправедливость 20–кратного увеличения ставки (до 6%). Она применяется, если строительство не было завершено в течение 3 лет. Но на практике это условие выполнить сложно: "Перед тем как приступить к строительству, застройщик должен пройти несколько этапов: согласовать план с госорганами, получить согласие банков–кредиторов, обеспечить проведение необходимой инфраструктуры к возводимому объекту. На это уходит больше 3 лет", — заявил Ренат Долотин.
Все участвовавшие в заседании Конституционного суда России представители государственных органов единым фронтом выступили против заявителя. Общая позиция — дифференциация налоговых ставок для предпринимательских и личных целей обусловлена экономическими факторами. А повышающие коэффициенты (2 и 4 соответственно) стимулируют застройщиков к целевому и рациональному использованию участков, а также обеспечивают рост рынка жилой недвижимости.
Заместитель директора Департамента налоговой политики министерства финансов РФ Виктор Сашичев и представитель правового управления Федеральной налоговой службы Екатерина Келих подтвердили применение спорных коэффициентов к максимальной ставке 1,5% (то есть уплату земельного налога по ставке 3 и 6%). "Отмена такого порядка… создала бы опасный прецедент и угрозу эффективному функционированию налогового механизма", — констатировал Виктор Сашичев. По мнению Екатерины Келих, коэффициенты также стимулируют своевременную регистрацию построенных объектов и исключают уклонение от уплаты уже имущественных налогов.
В свою очередь заместитель председателя Верховного суда РФ Игорь Крупнов поддержал налогоплательщиков: "Применение повышающего коэффициента к максимальной налоговой ставке в размере 1,5% нарушает принципы правовой определённости, равномерности и нейтральности налогообложения", — убеждён Игорь Крупнов.
Выступающая в качестве эксперта ("друга суда") заведующая кафедрой юридического факультета СПбГУ Наталья Шевелёва просила считать ставку 1,5% предельной: "В ней уже заложены достаточные и существенные издержки для застройщиков, стимулирующие их к скорейшему освоению земельных участков. Радикальное повышение ставки превращается в обременение, которое можно считать финансовой санкцией". Наталья Шевелёва также напомнила, что земельное законодательство отводит на освоение участка до 7 лет.
Честным быть невыгодно
Конституционный суд России признал спорные нормы неопределёнными, а потому подлежащими толкованию в пользу налогоплательщика. На этом основании повышающие коэффициенты к 1,5%–ной ставке применяться не могут.
В то же время в принятом 21 июля постановлении сделана важная оговорка: ни к прошлым, ни к текущему налоговому периоду (то есть 2026 году) оно не применяется. Исключение составляют компании, которые успели до 21 июля обжаловать решения фискальной службы о доначислении земельного налога.
Более того, Конституционный суд России допустил "возрождение" повышающих коэффициентов: "Законодатель при наличии обоснованной потребности в увеличении налогового бремени не лишён возможности внести в действующее правовое регулирование изменения", — отмечается в постановлении.
По мнению управляющего партнёра юридической фирмы N. A. Legal Никиты Антипенко, Конституционный суд России снижает нагрузку на бюджет и судебную систему: "Однако он не совсем справедлив к добросовестным налогоплательщикам, которые своевременно платили налоги и не оспаривали доначисления. Их права и интересы восстановить не получится", — полагает юрист.
Вместе с тем вопрос применения постановления остаётся спорным. "Большинство застройщиков не смогут автоматически потребовать возврата земельного налога, уплаченного за предыдущие годы. Либо пересмотра расчёта за текущий год. Коэффициенты не будут применяться только с 2027 года (нового налогового периода). Формулировка об “исполненных обязательствах” действительно представляется достаточно спорной. Она неизбежно породит споры о налогах, начисленных за прошлые периоды, но не погашенных через единый налоговый счёт. Думаю, что эта неопределённость будет разрешаться преимущественно не в пользу налогоплательщиков", — отмечает Виктор Абрамов из юридической фирмы Versus Legal.
"Если владелец участка ещё не заплатил земельный налог за II квартал, он вправе при его исчислении не использовать повышающие коэффициенты. А если даже уже заплатили — могут успеть подать корректирующее уведомление. Равно как инспекция не вправе доначислять налоги за прошлые периоды, если на сегодняшний день проверка не завершена и решение не вступило в силу", — убеждён Никита Антипенко.
"Формально логика повышающих коэффициентов выглядит разумно: не хочешь платить больше — строй быстрее. Но на практике застройщик оказывается между молотом и наковальней. Не строишь — платишь повышенный налог за простой актива, начинаешь строить — рискуешь не вытянуть проект по деньгам в текущих рыночных условиях", — пояснил "ДП" генеральный директор застройщика "ФАКТ. Коттеджные посёлки" Алексей Баринов.
До второй инстанции
До сих пор фискальные органы требовали от ведущих ИЖС компаний уплаты земельного налога по ставке 1,5% с применением повышающих коэффициентов.
В свою очередь судебная практика в разных регионах оставалась противоречивой. Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти последовательно соглашался с позицией инспекции, отклоняя все доводы налогоплательщиков. Тогда как вторая инстанция — Тринадцатый апелляционный арбитражный суд — отменяла большинство таких решений.
Например, в деле СК "Дальпитерстрой" он признал ставку 1,5% максимальной. Удовлетворяя иск ООО "Лесное", служители экономической Фемиды пришли к выводу, что поощрительный (стимулирующий) характер имеет пониженная ставка налога: "Применение повышающего коэффициента к максимальной налоговой ставке в размере 1,5% носит избыточный и дискриминационный характер. Что, в свою очередь, означает установление более обременительных условий налогообложения в отсутствие к тому разумных и объективных оснований", — отмечается в решении.
А вот ООО "Пушкинская Финансовая Строительная Корпорация" не удалось оспорить доначисление почти 24 млн рублей земельного налога. Арбитражный суд указал на применение спорных коэффициентов ко всем категориям налогоплательщиков.
"Субъективный критерий — намерение коммерческой организации приступить к индивидуальному жилищному строительству — Налоговым кодексом РФ не предусмотрен", — указал суд.