Сегмент коммуналок, преобразованных в апартаменты и хостелы, перешел в «цивилизованную» фазу. Участники рынка ищут законные способы получать доход от расселения коммунальных квартир.
Максим Ельцов, гендиректор ПИА «Недвижимость», отмечает: проектов по расселению коммуналок в Петербурге сейчас немало, а сам рынок уже стал цивилизованным.
По словам Ельцова, пик таких проектов пришелся примерно на период семь лет назад. «Тогда люди активно выкупали габаритные квартиры, например, по 200 м2 над нежилыми помещениями. Потом эти квартиры переделывались в хостелы под сдачу», — вспоминает он. В других случаях комнаты «пилили» под продажу.
По состоянию на 01.10.2025 в Петербурге было 56,3 тыс. коммунальных квартир. В них живет 193 тыс. семей, из них 31,3 тыс. семей стоят на учете как нуждающиеся в жилье. Городские планы предусматривают расселение по 2 тыс. коммуналок в год.
По доходности формат апартов, которые получаются после переделки коммунальных квартир, выглядит привлекательнее сдачи большой квартиры целиком: вместо одного арендатора собственник получает несколько отдельных помещений и несколько арендных платежей.
Анна Гусева
Все решает цена
Посчитаем. ЦИАН приводит такие данные: в сентябре 2026 средняя цена однокомнатной квартиры в Петербурге достигала 11,2 млн руб, за год рост составил 23%. Полноценная студия площадью 25-40 м2 стоила в среднем 9,6 млн руб, год к году рост — 19%. «Микро-студии» (25-40 кв. м) в среднем шли за 7,6 млн руб, это на 17% больше, чем годом ранее.
По аренде: в августе студия и однокомнатная квартира обходились в среднем в 40,3 тыс. рублей в месяц. Об этом говорит Алла Шинкевич, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор». Средняя ставка долгосрочной аренды в Петербурге по всем форматам жилья составила 44,2 тыс. рублей в месяц, что на 10% меньше, чем годом ранее.
В коммуналках средняя ставка аренды комнаты равна 17-18,1 тыс. рублей в месяц. За август она выросла на 2,2%.
Разрыв в бюджете между комнатой и отдельной компактной квартирой остается значительным. Комната дешевле студии или однокомнатной квартиры примерно на 55%, то есть разница достигает около 22,2 тыс. рублей в месяц.
Авито сообщает: студии в историческом центре площадью от 10 до 20 м2 в среднем сдают за 28-36 тыс. рублей в месяц.
Если в коммуналке четыре комнаты и каждая сдается примерно за 17 тыс. рублей в месяц, общая выручка за год составит 816 тыс. рублей. Когда квартиру удается законно переделать в четыре мини-студии с отдельными санузлами, месячная аренда каждой растет до 40 тыс. рублей, а годовая выручка достигает 1,92 млн рублей — более чем вдвое больше, чем при сдаче комнат. Правда, здесь не учтены ремонт и согласование перепланировки: на это можно потратить сумму до 1 млн рублей. К тому же оборудовать отдельные санузлы технически и юридически можно далеко не в каждой квартире.
Именно такая арифметика до сих пор подталкивает рынок переделки коммуналок в блоки студий.
Интерес остается
Сегмент реновации коммуналок в Петербурге сохранился. «Тенденция с расселением петербургских коммуналок и переделкой больших квартир под небольшие студии сохраняется. Пик стихийного интереса к таким проектам уже прошел. Сейчас инвесторы гораздо внимательнее относятся к юридической стороне, потому что соседи хорошо знают правила работы и обращаются в суд при нарушениях», — комментирует Анна Гусева, владелец агентства недвижимости AVG Недвижимость.
Гусева считает, что рынок сильно изменили именно юридические риски. Из-за жалобы соседей возможны разбирательство, штрафы и запрет деятельности. Поэтому инвесторы теперь заранее продумывают формат использования помещения и юридическую схему. Практика простой нарезки большой коммуналки на множество номеров постепенно уходит.
Людмила, владелица нескольких студий, переделанных из коммуналок, утверждает: сейчас все предприниматели работают в правовом поле. Обычно расселяют квартиры, которые затем переводят в нежилой фонд, чтобы избежать нарушений.
«Например, три человека могут скинуться, сделать так называемые гостевые дома, — комнаты, у которых общий санузел и при этом нормальный ремонт. Такие объекты сдаются туристам и мигрантам, и такой формат тоже востребован», — поясняет она.
Ежегодно на рынок выходит определенное количество студий, переделанных из коммунальных квартир. Обычно это происходит при реконструкции отдельных зданий, а не при выкупе единичных коммуналок. Такие объекты в основном покупают владельцы бизнеса по краткосрочной аренде жилья, рассказывает Алексей Попов, главный аналитик Циана.
На сайтах объявлений сейчас много предложений в сегменте студий, которые явно переделаны из коммуналок. В прошлые годы спрос на них со стороны студентов и мигрантов был стабильным. В этом году он немного просел, делится наблюдениями Андрей, управляющий одного из комплексов.
Дело дошло до суда
В 2019 году начал действовать так называемый закон Хованской — федеральный закон, запретивший гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов. Прежняя модель работы хостелов в обычных квартирах оказалась вне закона, и сегмент заметно сократился. При этом сдавать комнаты или отдельные квартиры в «обычную» аренду закон не запрещает.
Максим Ельцов говорит, что многие предприниматели покидали рынок с серьезными потерями, множество проектов зависло, а сегмент заметно сжался. После принятия закона Хованской проверки коммуналок на предмет скрытых хостелов шли очень активно. Рейды проводили в том числе полиция и районные администрации.
Но некоторые предприниматели до сих пор нарушают правила. Например, в прошлом году стало известно, что на Бумажной улице пять комнат переделали в мини-студии. В квартире площадью 98 м² появились шесть санузлов и электроплит. Соседка пожаловалась на запахи и вибрацию пола. Экспертиза нашла несоответствие площади комнат и ширины санузлов нормам, и суд обязал владельцев вернуть квартире первоначальный вид. Решение в итоге исполнили после штрафов.
В 2024 году в квартире на Гороховой, 46 обрушились перекрытия. При этом выявились расхождения между документами и фактической планировкой. В том же доме две расположенные ниже бывшие коммуналки уже переделали в студии, а согласованность перепланировок вызывала вопросы.
В том же 2024 году на Средней Подъяческой, 9 жильцы возмущались тем, что одну из квартир переоборудуют под отдельные студии: там ставили несколько отдельных раковин, унитазов, кухонных плит и кондиционеров. В итоге соседи обратились в суд.
В итоге переделка коммунальной квартиры в отдельные студии заметно повышает доход владельца недвижимости, а дополнительные расходы на переоборудование комнат окупаются. Сложность в том, что не всегда комнаты в коммуналке удается оборудовать отдельным санузлом — многое зависит от планировки. Поэтому успех бизнеса определяют не только количество комнат, но и возможность их переделки в рамках закона.