Жилой потенциал КРТ в СКФО за год вырос в 1,7 раза. Наиболее перспективной площадкой девелоперы считают Кавминводы. Увеличить число проектов позволит сокращение сроков подготовки земли и инфраструктурные ГЧП
Механизм комплексного развития территории (КРТ) за последний год начал активно масштабироваться в регионах Северного Кавказа. По данным Минстроя РФ, территории Северо-Кавказского федерального округа кратно нарастили жилой и градостроительный потенциал КРТ, темпы роста округа одни из самых высоких в стране. Девелоперы видят высокий потенциал КРТ в макрорегионе, при этом отмечают необходимость отдельного подхода к каждой локации. Схожим при этом является подход к застройке, при которой должно создаваться не только новое жилье, но и экономика территории, среда для жизни, учитывающая культурный и природный контекст Северного Кавказа. Главными запросами инвесторов остаются сокращение сроков подготовки земельного фонда, инфраструктурное финансирование и предсказуемые правила игры, рассказали РБК Кавказ представители девелоперов.
В фазе масштабирования
Общая площадь земель под КРТ на Северном Кавказе по состоянию на август выросла на 31% с 868,4 га до 1,1 тыс. га. За год отмечается взрывной рост градостроительного потенциала: общий объем будущей застройки увеличился с 5,53 млн кв. м до 8,7 млн кв. м (+57%). Основным драйвером выступило жилье, потенциал которого вырос с 4,31 млн кв. м до 7,2 млн кв. м (+67%). Об этом РБК Кавказ сообщила директор департамента комплексного развития территорий Минстроя России Мария Синичич. По ее словам, интерес к механизму КРТ в макрорегионе повысился на фоне выделения регионам инфраструктурных субсидий.
Градостроительный потенциал КРТ — ключевой показатель объема будущей застройки на определенной территории. Он отражает максимальные возможности участка для возведения жилья (жилой потенциал), соцобъектов, инфраструктуры.
«Относительно республик Северного Кавказа, прогресс очевиден, причем за последний год он носит характер рывка. Сравнение данных на 2025 и 2026 годы показывает, что механизм КРТ перестал быть «почти не применяемым» и перешел в фазу активного масштабирования», — рассказала она.
Количество определенных территорий под КРТ в СКФО увеличилось на 12% с 49 до 55.
«Регион демонстрирует один из самых высоких темпов прироста по стране, активно осваивая компактные участки под высокоплотную застройку. На Северном Кавказе внедрение механизма комплексного развития территорий развивается не так быстро из-за преобладания малоэтажного и индивидуального жилищного строительства. Для стимулирования таких проектов было принято решение о выделении регионам субсидий на создание инфраструктуры», — пояснила Мария Синичич.
В программу вошли все регионы Северо-Кавказского федерального округа, что позволило повысить интерес к механизму КРТ. По словам Марии Синичич, в работу активно включились Республика Дагестан и Северная Осетия.
Суммарно в Южном и Северо-Кавказском федеральных округах определено 209 территорий КРТ, что на 27,4% больше в сравнении с 2025 годом. Общая площадь территорий выросла на 16,8% до 6,7 тыс. га, градостроительный потенциал оценивается в 49,5 млн кв. м (в том числе 36,7 млн кв. м жилья).
По суммарному градпотенциалу Юг и Северный Кавказ уступает только Центральному округу (123,5 млн кв. м) и превышает потенциал Сибири (46 млн кв. м), Поволжья (44,8 млн кв. м), Урала (23,4 млн кв. м), Северо-Запада (23,9 млн кв. м) и Дальнего Востока (11,6 млн кв. м). Таким образом, эти два округа вместе формируют второй по величине резерв застройки по механизму КРТ, поясняет данные Мария Синичич.
В структуре градпотенциала ЮФО и СКФО жилая площадь составляет 74,1% (36,7 из 49,5 млн кв. м). Это средний уровень по стране: например, в Поволжье — 75,2%, на Дальнем Востоке — 75,9%, в то время как на Урале — 88%, а в Сибири — почти 80%.
«Южный и Северо-Кавказский округа не являются абсолютными лидерами по числу проектов или общей площади, но входят в топ-2 по градостроительному потенциалу, уступая только Центральной России. При этом они демонстрируют одну из самых компактных и концентрированных моделей КРТ, уступая по плотности застройки на гектар только ЦФО», — прокомментировала Мария Синичич.
«КМВ — рынок федерального значения»
Большинство опрошенных застройщиков видят высокий потенциал для проектов комплексного развития территории в Ставропольском крае и, в частности, городах Кавказских Минеральных Вод. Заместитель директора строительной компании «Главстрой» Сергей Козинский называет их якорными локациями, где КРТ в нынешних условиях экономически обосновано. Кавказские Минеральные Воды постепенно формируются как самостоятельный региональный рынок федерального значения с ярко выраженной курортной спецификой, утверждает коммерческий директор Parade Development Тамара Коломийцева. Развитие этого рынка она связывает с ростом туристической отрасли, обновлением городской среды, развитием санаторно-курортной инфраструктуры и появлением новых экономических возможностей.
«Мы рассматриваем КМВ как одну из наиболее перспективных территорий для комплексного развития. Здесь есть важное преимущество: рынок еще не перегрет предложением, как, например, в крупных региональных центрах, но при этом обладает значительным потенциалом роста. По данным «Дом.РФ», по состоянию на июль 2026 года отношение распроданности к строительной готовности в Ставропольском крае составило 77%, что говорит о достаточно сбалансированном рынке. Сегодня в поселке Джуца рядом с Пятигорском мы реализуем проект комплексного развития территории «Лермонтов парк» площадью 53 га», — пояснила Тамара Коломийцева.
По ее словам, спрос на жилье в КМВ формируют местные жители, которые хотят улучшить жилищные условия; покупатели из других регионов, рассматривающие переезд ради климата и качества жизни; а также инвесторы, которые оценивают перспективы территории. В первом квартале 2026 года количество сделок на первичном рынке Ставропольского края увеличилось почти втрое (с 790 до 2,3 тыс.), в Пятигорске за первое полугодие — более чем в два раза (с 64 до 133).
Высоким потенциалом также обладает другой город КМВ — Кисловодск, считает директор по продукту резиденции «Реликт» Елена Кондратьева. Сегодня это один из самых узнаваемых российских курортов с устойчивым туристическим потоком, ограниченным объемом качественного предложения, который конкурирует за туриста и инвестора уже не с другими городами КМВ, а с ведущими российскими курортами.
Модель для Владикавказа
В числе наиболее перспективных территорий помимо КМВ основатель ГК «Произведение Девелопмент» Георгий Агаев назвал Махачкалинско-Каспийскую агломерацию (Республика Дагестан) и Владикавказ (Республика Северная Осетия-Алания). При этом каждая из этих локаций требует собственной модели развития. По его мнению, для Владикавказа оптимальной моделью станет точечное комплексное развитие и реновация неэффективно используемых территорий внутри сложившейся городской структуры. Такие проекты должны предлагать не только квартиры, но и полноценную среду: благоустройство, безопасность, сервисы, коммерческие пространства и социальную инфраструктуру.
«Инвестиционная привлекательность Владикавказа связана не с массовым тиражированием квадратных метров, а с возможностью создавать качественный продукт в сегментах, где предложение пока ограничено. При грамотном выборе площадки, поэтапном строительстве и сохранении архитектурной идентичности города такие проекты могут быть интересны как местному бизнесу, так и инвесторам из других регионов», — рассказал Георгий Агаев.
В структуре спроса на жилье во Владикавказе он выделил местных предпринимателей и специалистов, обеспеченные семьи, жителей соседних регионов, а также тех, кто возвращается в город или переезжает по работе и ищет современное постоянное жилье.
По информации министерства строительства и архитектуры Северной Осетии, проект комплексного развития территории реализуется в с. Ногир. В рамках него до 2034 года планируется построить дома общей площадью 280 тыс. кв. м, общеобразовательные школы на 1350 мест, детские сады на 720 мест, спортивный центр с бассейном, культурный центр и кинотеатр. На территории КРТ за счет бюджетных средств в сумме 2,2 млрд руб. приступили к строительству объектов транспортной и инженерной инфраструктуры. В министерстве уточнили, что отдельные категории граждан, в том числе участники специальной военной операции, получат возможность приобрести здесь жилье по льготной стоимости.
Баланс застройки в Дагестане
В Дагестане, по данным регионального минстроя, реализуется три проекта КРТ в Махачкале: развитие незастроенной территории в микрорайне «Ипподром» площадью 21,6 га, проект развития территории «Лазурный берег» площадью 231,1 га, проект в пос. Ленинкент, на ул. Терешкова, 2, площадью 20,7 га. Также запланирована застройка в микрорайоне Аваин в Дербенте площадью 55,5 га. Как отметили в министерстве, в 2025 году рассматривалось множество других проектов КРТ на территории Махачкалы, Дагестанских Огней и Буйнакске.
Основной сложностью при инициировании проектов КРТ является определение источника финансирования, поиск средств для строительства социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры, прокомментировали РБК Кавказ в ведомстве.
«В Дагестане потенциал реализации очень большой, сейчас в регионе катастрофически не хватает проектов КРТ в связи с тем, что ранее были допущены упущения в развитии строительства, не учитывалось быстро растущее население и потребности города. Теперь любая стройка у нас начинается с КРТ, но, чтобы восстановить баланс, нужно время», — поделился заместитель генерального директора ООО СК «Мега дом» Фарид Исаков.
КРТ с кавказским колоритом
Проекты комплексного развития территории на Северном Кавказе должны учитывать не только запрос на качественную жилплощадь и благоустроенную среду для жизни, но и природный, историко-культурный контекст территории, считают участники рынка.
«Для Северного Кавказа принципиально важно учитывать культурный код территории, ее историю, архитектурный контекст и интересы местных жителей. Новый проект должен органично дополнять существующую среду, сохраняя уникальный характер региона. Люди приезжают сюда не за типовой застройкой, а за природой, традициями и атмосферой, поэтому идентичность территории становится частью инвестиционной ценности проекта», — рассказала директор по продукту резиденции «Реликт» Елена Кондратьева.
По ее мнению, будущее КРТ на Северном Кавказе связано не с массовой жилой застройкой, а с созданием инвестиционно привлекательных территорий, где туризм, сервис, качественная недвижимость и общественные пространства становятся частью единой экосистемы.
«Комплексное развитие должно создавать не отдельные объекты, а новую экономику территории. Если проект увеличивает туристический поток, создает рабочие места, развивает инфраструктуру и повышает инвестиционную привлекательность региона, он становится драйвером его долгосрочного развития», — считает она.
Масштабные проекты КРТ формируют не просто объем жилья, а новый стандарт городской среды, дополнила Тамара Коломийцева. Девелоперы должны выступать партнером в развитии города.
Что привлечет инвесторов строить по КРТ в СКФО
Среди сложностей реализации комплексных проектов в СКФО опрошенные застройщики назвали вопрос с земельными участками. По словам генерального директора ГК «Империя» Петра Куликова, существенное сокращение сроков подготовки земельного фонда и подключения к коммуникациям ускорило бы реализацию проектов КРТ.
«В округе много территорий иного назначения. Чтобы просто начать там строительство жилых домов, потребуется от полутора до двух лет. Поэтому эффективным инструментом поддержки бизнеса было бы существенное сокращение сроков подготовки земельного фонда. Также для застройщика критически важно ускорить процесс получения документов для подключения ко всем коммуникациям. В идеале от заключения договора КРТ до получения разрешения на строительство должно проходить 6-8 месяцев. Чем короче сроки, тем меньше кредитная нагрузка на застройщика, а значит в конечном счете это выгоднее и для самого покупателя», — пояснил Петр Куликов.
Еще одним подспорьем для бизнеса стало бы государственно-частное партнерство, считает Елена Кондратьева.
«Комплексное развитие требует значительных вложений в инженерные сети, благоустройство, общественные пространства и туристическую инфраструктуру. Если государство берет на себя часть инфраструктурных обязательств, бизнес может сосредоточиться на создании качественного продукта», — прокомментировала она.
Другой запрос инвесторов — предсказуемость, добавила Елена Кондратьева. Бизнесу важны понятные правила реализации проекта, развитие инженерной и транспортной инфраструктуры, прозрачные разрешительные процедуры и неизменность условий на всем жизненном цикле проекта. Схожее мнение озвучила и Тамара Коломийцева: девелоперам важны понятные правила работы с землей, развитие инфраструктура, а также долгосрочная стратегия развития территории.
Среди принципиальных факторов при реализации комплексных проектов на Северном Кавказе застройщики также выделяют рыночные условия и наличие спроса. Заместитель директора строительной компании «Главстрой» Сергей Козинский считает, что текущий уровень спроса недостаточен для запуска широкомасштабных проектов КРТ, что требует более взвешенного подхода к выбору стартовых площадок.
«Критически важным мы считаем сохранение действующих параметров «Семейной ипотеки» без дальнейших усеченных корректировок — это фундамент спроса. Кроме того, необходима проработка отдельного льготного механизма для участников СВО и сотрудников оборонно-промышленного комплекса как наиболее социально значимых и платежеспособных категорий в регионе», — рассказал он.
Устойчивое развитие Северного Кавказа на десятилетие вперед способен обеспечить только всесторонний подход при реализации КРТ, при котором создается мультипликативный эффект: вводится недвижимость, формируется современная среда, создаются рабочие места, развивается туризм и повышается инвестприлекательность территории, резюмировала Елена Кондратьева.
Оперативные новости и важная информация — в канале MAX и
Telegram-канале РБК Краснодар. Аналитика, мнения, лонгриды — в Дзен