29 сентября 2023 г. НКО «Ассоциация предприятий технических средств безопасности» организовала рабочую встречу в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России) по вопросам проблем рынка технических средств безопасности (запирающие устройства, системы контроля доступа) на территории города Москвы и субъектов Российской Федерации, меры по защите инвестиций в сфере технических средств безопасности (ТСБ). Совещание проведено в формате обсуждения Резолюции 15 августа 2023 года, подготовленной Комиссией РСПП по безопасности предпринимательской деятельности по итогам круглого стола на тему: «Проблемы формирования рынка технических средств безопасности в многоквартирных жилых домах г. Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга, других регионов страны». Основные обсуждаемые вопросы: 1) Обеспечение законности при проведении общих собраний собственников и механизмы защиты прав собственников и предпринимателей (поставщиков услуг). 2) Коллизии норм жилищного и гражданского законодательства при реализации понятия «общее имущество», объем прав управляющей организации в отношении выбора специализированной организации, осуществляющей техническое обслуживание домофона в МКД. 3) Предложения Минстроя России по разработке обозначенных проблем и поиск путей решения. Позиция Минстрой России обозначена Начальником отдела управления жилищным фондом и предоставления коммунальных услуг Нифонтовым Дмитрием Юрьевичем: Порядок отнесения запирающего устройства к составу общего имущества определен и включает два критерия, либо домофон включен в проектную документацию, либо собственники включили его в перечень оборудования, переданного управляющей организации (протокол общего собрания). Подробнее позиция изложена в письме Минстроя России от 02.08.2023 № 20668-ОГ/00 <Об обслуживании домофонной системы>Представители Комиссии РСПП по безопасности предпринимательской деятельности и НСБ, НП ОБЖД "БЕЗОПАСНЫЙ ДОМ", НКО «Ассоциация предприятий технических средств безопасности» обозначили следующие правовые коллизии, препятствующие развитию рынка ТСБ: 1) Нормы и правила жилищного законодательства, предусматривают отнесение всего имущества многоквартирного дома к составу общего только по одному признаку – обслуживание более одного помещения (ст. 36, 162 ЖК РФ) 2) Ситуации, когда запирающее устройство (ЗУ) не отнесено к жилищному фонду (составу общего имущества собственников МКЖД) нормативно не закреплены 3) Постановление Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» рассматривает ст. 36, 162 ЖК РФ как автоматически распространяющие свое действие на запирающие устройства (домофоны), то есть относящиеся к общему имуществу. Вместе с тем законодательство предусматривает критерии отнесения ЗУ к составу общего имущества: ● подпункт «а» п. 1 ПП-491 : состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества; ● пункт 17 1 ПП-491 собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. ● пункт 24 1 ПП-491: сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Дополнительно следует учитывать, что оспорить протокол может только сам собственник (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ), это не позволяет реализовать защиту нарушенных прав предпринимателей в тех случаях, если не оспорен протокол ОСС. На практике указанная выше коллизия в вопросе автоматического отнесения ЗУ к составу общего имущества приводит к тому, что управляющие организации являются инициатором смены поставщика и по сути управляют рынком услуг, выбор поставщика не прозрачен, реальная инициатива собственников часто не реализована ввиду сложности процедуры выбора всего дома (подчас 10-20 подъездов и тысячи квартир). 2) Создание подзаконных актов, уточняющих положения ЖК РФ в части реализации прав при проведении общих собраний в тех случаях, когда ЗУ не отнесено к составу общего имущества, а именно при отсутствии его в проектной документации и в протоколе общего собрания при наделении управляющей организации полномочиями по договору управления (перечень имущества к договору) 3) Наделение органа жилищного надзора (Государственная жилищная инспекция, ГЖИ) функцией регулятора по спорным / конфликтным ситуациям между собственниками многоквартирных домов (МКД) и инициатором общего собрания при передаче материалов общих собраний собственников для хранения в орган жилищного надзора в порядке ст. 44-47 ЖК РФ. 4) Наделение органа жилищного надзора (Государственная жилищная инспекция, ГЖИ) функцией проверки инициативы /инициатора и материалов при подготовке и проведении ОСС[1] По такой инициативой следует понимать достаточную проработку при подготовке повестки, а также наличие достаточных оснований к смене поставщика, направленное на реализацию интересов собственника. Мнение о необходимости коммерческого предложения как основания для инициативы проведения общего собрания поддержано Московским УФАС в качестве меры по обеспечению законности при проведении общих собраний по обращению предприятий членов НКО «Ассоциация предприятий технических средств безопасности» 5) Рассмотрение иных вопросов, в том числе о возможности закрепления права голосования жителей одного подъезда, а также заключение прямых договоров с поставщиками услуг при отсутствии включения объекта услуг (ЗУ) в состав общего имущества по указанным выше критериям. Итоги совещания: Инициатива Комиссии РСПП по безопасности предпринимательской деятельности и НСБ, НП ОБЖД "БЕЗОПАСНЫЙ ДОМ", НКО «Ассоциация предприятий технических средств безопасности» направлена на поддержку предприятий малого бизнеса в сфере технических средств безопасности, а также на создание дополнительных мер по защите жилищного фонда, жизни и здоровья граждан при чрезвычайных ситуациях природного, техногенного и террористического характера. Принятое решение: провести рабочее совещание по заявленной тематике в период с 04 по 08 октября 2023 г. [1] п. 1 ч. 1 ст. 181.4 ГК РФ Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собранияМомент Истины