Александр МАНУНИН, директор направления девелопмента коммерческой недвижимости ГК «ПИК»: Можно сказать, что Light Industrial (LI) — новый продукт на российском рынке недвижимости. Появившись четыре года назад, активное развитие он получил только в прошлом году. LI — это пространства площадью от 400 до 2 000 квадратных метров с офисными и административно-бытовыми помещениями, специально созданные для размещения легких производств. Рост популярности этого формата в стране связан с увеличением числа компаний малого и среднего бизнеса, в том числе в рамках импортозамещения, с развитием онлайн-торговли и активным процессом редевелопмента городских промзон, резидентами которых часто являются производственные компании. Сегодня спрос на LI-объекты формируют как конечные пользователи (производство, ретейл, e-commerce, логистика), так и инвесторы, планирующие получение пассивного дохода от арендного бизнеса. Что касается технических характеристик, то LI меньше, чем склады: это объекты площадью от 400 «квадратов», тогда как площадь классического складского блока в десять раз больше — от 5 000 кв. метров. Нагрузка на пол в LI-объектах меньше, чем в складах — 5 т/кв. метр против 8 т/кв. метр соответственно, как и высота потолков – 8 против 12 метров в складах. LI характеризуется увеличенными лимитами по энерго-, водои газоснабжению, а для того, чтобы можно было легально разместить любые виды производства, участок, на котором размещается объект, должен иметь широкий перечень видов разрешенного использования земли. И наконец, архитектура LI-объектов отличается от привычных складов: наличие офисной и торговой функции, возможность размещения клиентской зоны требуют создания гармоничного объекта, вписанного в городскую среду. Проще говоря, это не промзона — темное пятно на карте города, а современный объект недвижимости. По данным экспертов рынка, LI-объекты сегодня составляют не более 0,5% от общего объема складского рынка в стране. При этом в Европе и США формат широко развит давно и занимает существенную долю инду-стриально-складского рынка, привлекая как потребителей, так и инвесторов. В ближайшие несколько лет рынок также может пополниться 1,1 млн «квадратов» площадей. Средневзвешенные ставки аренды в таких объектах на 30-40% превышают значения в классических складах, что обусловлено более высокой себестоимостью строительства. Эксперты выделяют две ключевые стратегии инвестирования в LI-объекты: это покупка на стадии строительства и последующая продажа после сдачи объекта в эксплуатацию (за последние два года в среднем цена продажи «LI-квадрата» росла на 30% в год) или организация стабильного арендного бизнеса. Согласно нашей статистике, почти половина спроса на такой формат — 45% — исходит от компаний производственной сферы, 19% — от компаний сегмента торговли и e-commerce, 15% — от представителей сферы перевозок и логистики, 21% — от инвесторов. Ввиду большего размера лотов по сравнению с некоторыми другими видами коммерческих объектов порог входа для инвестиций в LI выше, чем в некоторых прочих сегментах и начинается примерно от 50100 млн рублей в зависимости от местоположения объекта. Именно интегрированность формата LI в городскую среду делает его наиболее привлекательным для арендаторов: благодаря этому фактору объект подходит не только производителям, но и компаниям из сегментов ретейл и e-commerce.Строительная Газета