Пока москвичи обсуждают слова руководителя агентства недвижимости, который отметил, что площадь самых маленьких квартир в столице сжалась до 13,5 кв. метров, хотя Собянин запретил проектировать жилье меньше 28 «квадратов», в Новосибирске сложился свой, куда более суровый рынок микронедвижимости.
Здесь планка «минимализма» в 13,5 метров пробита давно, и счет идет даже не на студии, а на бывшие общежитские клетушки с крошечными унитазами за перегородкой. И спрос на такие объекты не просто есть — он стабилен, как сибирский мороз. Попробуем разобраться, где проходит граница между жильем и капканом для кошелька, кто выкладывает наличные за 10-метровые апартаменты и в какие юридические ямы можно впустую слить все накопленные на покупку жилья деньги.
750 тысяч за четыре стены
Коммерческий директор агентства недвижимости «Метриум» Дмитрий Проскурин (тот самый, кто констатировал новый московский «рекорд»), озвучил не только площадь самых крошечных квартир, продаваемых в столице, но и цены на них. За 13,5 метра в столице просят 6,2 миллиона рублей — по новосибирским меркам это почти элитный продукт. В Сибири все кажется меньше: сегмент сверхкомпактной недвижимости стартует с площади в 9,4 квадратных метра и стоимости от 750 тысяч до 1,3 миллиона рублей.
Правда есть нюанс: в большинстве случаев это не «квартира» в привычном понимании. Это результат хирургической «нарезки» старых общежитий и многокомнатных квартир в районах вроде Кировского, Ленинского и Первомайского. Часто у такого объекта нет полноценного кадастрового номера — покупателю предлагают оформить долю в праве собственности, к которой прилагается изолированная комната с проведенным туда стояком и установленным санузлом.
Чуть выше классом идут полноценные студии на вторичке площадью 14–18 метров. Их можно найти на окраинах — в микрорайонах «Просторный» или «Плющихинский». Стоимость такого варианта уже приближается к 2 миллионам рублей. Если же искать что-то новое, построенное без нарушения современных нормативов, придется нацелиться на лоты от 17,5 до 20 «квадратов» в строящихся ЖК. Но ценник там подскакивает до 2–3 миллионов, что сразу лишает микроформат его единственного магического преимущества — сверхнизкого порога входа.
Не блажь, а холодный расчет
Вопреки стереотипам, экстремально маленькую квартиру в Новосибирске не покупают от хорошей жизни или ради модного минимализма. Это сугубо утилитарный инструмент. Риелторы выделяют четыре ровных типажа клиентов, и в каждом случае мотивация жестко просчитана.
Первая, и самая мощная волна спроса — родители иногородних студентов. Новосибирск перетягивает молодежь из Кузбасса, Алтая, Томской области и Якутии. Математика простая: аренда самой убитой квартиры вблизи НГТУ или СГУПСа за пять лет учебы сожрет сумму, сопоставимую со стоимостью микростудии у метро «Студенческая». Родители берут такое жилье за наличные, чтобы ребенок жил в своем углу, а после выпуска актив можно продать или продолжить сдавать уже новым студентам.
Вторая категория — начинающие рантье. При бюджете до полутора миллионов рублей в Новосибирске нечего ловить на рынке классических квартир, пригодных для ипотеки. Но за эти деньги можно взять две «нарезки» в рабочем районе и сдавать их посуточно или на длительный срок. Доходность на квадратный метр здесь бьет все рекорды, хотя и требует железных нервов при общении с арендаторами. Третья группа — одиночки, уставшие платить ипотеку за чужую квартиру при съеме. Молодой специалист покупает клетушку не для жизни, а как склад для вещей и место для ночевки, чтобы накопить на расширение.
Наконец, есть горькая социальная категория — люди, пережившие развод и раздел имущества. Когда от продажи общей двушки на руках остается сумма, не позволяющая взять нормальное жилье без кабального кредита, покупка доли-студии становится единственным способом не оказаться на улице.
Три повода не бежать за дешевизной
Стоит отметить, что именно в самом доступном ценовом сегменте на рынке недвижимости сегодня сконцентрирован максимальный риск потери всего. Приглянувшаяся квартира может оказаться неликвидной пустышкой, если не проверить три вещи.
Во-первых, статус объекта. Путать долю и отдельное помещение нельзя. Если в выписке из ЕГРН в графе «Вид объекта» стоит «доля в праве», а не «жилое помещение», вы залезаете в коммунальную клетку. При любой будущей продаже такой недвижимости вас обяжут обзванивать всех совладельцев бывшего общежития и предлагать им выкупить вашу долю. Механизм преимущественного права покупки способен превратить продажу в ад, который может длиться годами.
Во-вторых, «мокрые зоны». Это главный маркер незаконной перепланировки. Если в техническом паспорте БТИ на месте вашего душа и унитаза значится коридор или жилая комната соседа снизу — это бомба замедленного действия. Достаточно одной жалобы в жилищную инспекцию, чтобы суд обязал вас за собственный счет сломать плитку и демонтировать сантехнику. Вы останетесь с комнатой без удобств и огромной дырой в бюджете.
В-третьих, ипотечные перспективы. Тут сразу несколько подводных камней. Аналитики отмечают закономерность: чем дешевле жилье, тем раньше обычно оно продается (элитная недвижимость покупается в конце стройки, а студии нередко берутся еще на этапе котлована), а значит, выше риск упереться в долгострой. Стоит учесть и то, с какой неохотой крупные банки кредитуют покупку «долей», да и на полноценные студии площадью до 18 метров смотрят с подозрением. А потом, если владелец захочет продать «свое первое собственное жилье» на вторичном рынке (где все решает именно рынок, без поправок на текущую государственную политику), может оказаться так, что круг покупателей сузится до горстки людей с живыми деньгами, которым тоже нужен инвестактив под сдачу. Ну и не стоит забывать и о цене: продать такую квартиру дороже рынка будет почти нереально. Как отмечают эксперты, экстремально маленькая площадь ликвидна только при сильной скидке или исключительной близости к метро.
Что дальше?
Рынок микронедвижимости в Новосибирске будет жить, пока есть запрос на дешевое уединение. Но риск здесь обратно пропорционален метражу: чем меньше квадратов, тем больше в сделке должно быть скепсиса, бумаг и дотошности. Иначе из «входного билета» в мир своей недвижимости этот объект превратится в чемодан без ручки, который неудобно тащить и невозможно бросить.
«В Новосибирской агломерации мелких квартир настроили с избытком, только за последние 5 лет больше 25 тысяч студий. Сейчас малогабаритные жилые помещения смещаются в формат апартаментов, а в локациях, где есть переизбыток студий, цена квадрата таких лотов даже в стройке была ниже 120 тысяч за квадрат», — констатирует незавимисый эксперт рынка недвижимости Сергей Николаев.
Какую часть рынка сегодня составляют самые маленькие квартиры (площадью меньше 25 «квадратов»)? В Новосибирске, по оценке ДОМ.РФ, их оказалось на 43% меньше, чем в среднем по стране — всего 4%. В Санкт-Петербурге, для сравнения — 18%, в Москве — 10%, в Ленинградской и Московской областях — 14 и 9% соответственно. Однако есть еще Омская область, где на микроквартиры приходится меньше 2% всего ассортимента. Вот такая получается закономерность: чем притягательнее город или регион, тем больше в нем строят «стартового» или «инвестиционного» жилья. И тем быстрее оно дорожает.
И, наконец, еще одним приятным (для застройщиков) сюрпризом стало предложение лидера фракции ЛДПР Леонида Слуцкого снизить для молодых (до 35 лет включительно) заемщиков по ипотеке минимальный стартовый платеж до 3% от стоимости жилья. Мы говорим именно о тех людях, которые и покупают основную часть «квартирной мелочи». Сейчас, для сравнения, по семейной ипотеке (которую очень часто использует молодежь) «первоначалка» начинается от 20,1%. Сколько квартир под этот закон, если он будет принят, появится на рынке и как изменятся цены на них — можно только догадываться.
Долгий выбор и чужие деньги: как изменился портрет покупателя жилья в Новосибирске