Ситуация на петербургском рынке жилой недвижимости парадоксальна: цены повышаются, а ресурсов для роста качественных характеристик продукта нет. В строительной себестоимости зачищать больше нечего, убежден глава холдинга LEGENDA Intelligent Development Василий Селиванов. В интервью РБК+ Василий Селиванов рассказал о том, почему сокращается предложение, и какие есть сценарии для качественного развития жилых проектов и территорий. Фундаментальные изменения — Что сегодня происходит в строительной отрасли? — Рынок достаточно активный и держится, в основном, на льготной ипотеке — у нас она обеспечивает почти 80% продаж. Мы предсказывали, что реформа строительной отрасли, переход на проектное финансирование и использование эскроу-счетов неизбежно будет сокращать предложение. — Если раньше застройщик на свой страх и риск определял и экономику проекта, и стартовые цены, то сегодня для выхода на рынок он должен получить решение банка о готовности финансировать проект. Если проект не выдерживает стресс-сценарий, в который заложены риски 20% падения продаж, банки бегут от него как черт от ладана. Если проект выдержал проверку, банк считает затраты: на саму стройку, инженерию, земельный участок, на продвижение и коммерческие расходы, социальную нагрузку и т.п. Основываясь на финансовой модели проекта, банк влияет на стартовую цену, которая не может быть ниже точки рентабельности. Если раньше застройщик мог на старте продавать ниже себестоимости, рассчитывая на рост цены по мере стадии строительства и роста рынка, то сегодня банк этого сделать не позволит. Застройщики таких проектов как раз рассчитывали на огромный оборот при низкой рентабельности. Таким образом, доля жилья эконом-класса резко сократилась, потому что в городе все эти проекты автоматически сразу стали разного рода «комфортом». Два сценария развития — Когда цена растет, можно предположить, что это является предпосылкой к повышению качества? Потому что доля строительных затрат в полной себестоимости неуклонно снижается и сегодня в «комфорте» в среднем занимает половину, чего раньше никогда не было. Только я хочу отметить очень важный момент: в строительной части себестоимости зачищать больше нечего. В строительной части себестоимости зачищать больше нечего. Первый: предложение будет сокращаться, и цена будет расти — до того уровня, который позволит покрыть все затраты, на которые застройщик не влияет, и который позволит сформировать ресурсы для повышения качества.РБК+