В мире в целом и у нас в России достаточно много интересных городов, не являющихся административными центрами и столицами того или иного региона. Интересны они в основном за счет своего выгодного месторасположения и исторического развития. Данные города являются привлекательными для модернизации или для нового строительства производственных мощностей в различных отраслях, будь то промышленность, химия и нефтехимия, добыча полезных ископаемых и пр. Зачастую, такие города остаются недооценёнными с точки зрения частных инвестиций в недвижимость. Сегодня мы хотели бы обратить Ваше внимание, на один из таких городов, а именно на Тобольск, и посмотреть, как изменился рынок недвижимости в связи с масштабным строительством завода в их городе.
В Тобольске в рамках масштабной государственной программы, предусмотренной в государственном плане развития газо- и нефтехимии до 2030 года, был реализован крупнейший нефтехимический проект в России «ЗапСибНефтехим» (группа «СИБУР»).
Не секрет, что Тобольск – один из центров Сибирского региона в химическом отношении. Расположение города позволяет получать сырье с многочисленных месторождений севера Тюменской области и использовать транспортный потенциал и кадры гораздо более обжитого юга. Но проект такого масштаба город еще не видел.
Немного хронологии:
2012 21 июня 2012 года в рамках XVI Петербургского международного экономического форума СИБУР и компания «Linde AG» (Германия) подписали соглашение на проектирование в Тобольске нефтехимического производства.
2014 Окончательное решение о строительстве комбината было принято в сентябре 2014 г.
2015 К марту 2015 года на строительной площадке была выполнена основная часть подготовительных работ, были подписаны договоры на рабочее проектирование и комплектную поставку оборудования и материалов по основным технологическим установкам будущего комплекса.
2016 В феврале 2016 года на строительной площадке забито 1 730 свай, выполнены работы по устройству фундаментов общим объёмом 1 388 м³.
2018 В пиковый период (июль 2018 г.) на строительстве комплекса было занято 18 000 или 28 тыс. человек (по разным источникам информация разнится).
2019 В мае 2019 года было объявлено о завершении строительных работ и начале пусконаладочных работ. В октябре 2019 года комбинат выпустил первый полиэтилен из собственного сырья.
2020 1 декабря 2020 года завод был запущен на полную мощность.
Как вы можете заметить, период с 2016 года по май 2019 года был периодом активной стройки и естественно массового наплыва в город рабочей силы и менеджерского состава и не только из России, но и иностранные делегации, и это мы не про «гастарбайтеров».
По экспертному мнению аналитиков рынка арендной недвижимости Тобольска: «рынка аренды в городе нет».
Рынок арендной недвижимости Тобольска в 2015 году выглядел так:
- избыток предложения и недостаток спроса (типичная ситуация для регионального не столичного города). Об этом свидетельствовали как статистические данные, так и мнения экспертов. Предложение насчитывало 350-450 квартир. А в месяц арендаторы снимали 100–150 квартир;
- комфортная однокомнатная квартира с хорошим ремонтом экспонировалась на рынке за 15 000 руб./мес., "двушка" – 20-30 тыс. руб./мес., трехкомнатные начинаются от 30 тысяч рублей;
Несколько меняется ситуация с 2016 года, когда количество приезжих специалистов на производство «ЗапСибНефтехима» увеличивается с каждым днем, а запланированное строительство вахтового городка для рабочих еще в процессе.
В 2016 году агентства недвижимости города активно набирают на работу менеджеров по аренде, чтоб успеть обработать запрос СИБУРа на предоставление комфортабельного жилья для иностранной делегации, а также для вахтовиков. СИБУР забирает все предложения города и даже больше. Естественно, дефицит предложения и активный спрос влекут за собой повышение стоимости аренды. В данном случае условия продиктованы арендодателями, то есть собственниками жилья.
Естественно, что для обеспечения жильем и вахтовых сотрудников предприятия и штатных сотрудников, включая менеджерский и руководящий состав (после ввода «ЗапСибНефтехима» штат сотрудников составил около 1 700 человек, предполагается, что из этого числа не менее 800 жителей Тобольска и района) «СИБУР» предпринял несколько мер, а именно:
- возвели 2 высотных дома в мкр.7 (9-12 этажей) (конец 2017 г.);
- приобретали два 16-этажных дома в 10 мкр. (конец 2017 г.);
- построили вахтовый городок на более чем 18,5 тысяч мест (2017 г.);
Но, все это приходится на конец 2017 года, а в период с 2016 по конец 2017 года – в городе наблюдался небывалый спрос на аренду жилья. На графике ниже можно увидеть рост стоимости аренды и его спад.
ИБУР и сейчас продолжает арендовать жилье для своих сотрудников, но если в пик спроса количество арендных договоров только 1 менеджера достигало до 1 000, то сейчас порядка 87.
Также, следует отметить, что рынок аренды в городе разделился на 2 группы: для СИБУРА и др. юр. лиц, а также на частных арендаторов, так скажем простых смертных. Не для корпоративных арендаторов стоимость аренды ниже на 20-30%, то есть сейчас 1-комнатная квартира не для СИБУРа на уровне 12-15 тыс. руб. в мес.; 2-комн. 15-25 тыс. руб.; 3-комн. от 25 тыс. руб.
Также нам стало интересно как в этот период менялась сама стоимость недвижимости и особенно в сравнении с Тюменью - нефтегазовой столицей России. Как видно на графике ниже, в пик активности Тобольского рынка (2016-2017 гг.) рынок Тюмени слегка просел и потерял в стоимости жилой недвижимости, тем самым сократив разрыв с Тобольском. Как отмечали аналитики рынка, в этот период происходил отток инвесторов из рынка Тюмени к Тобольску.
Допустим, что вы приобрели двухкомнатную квартиру площадью 43 кв.м, стоимостью 2 млн рублей в 2015 году.
2016 и 2017 гг., как мы выяснили уже выше, являлись пиковыми в период строительства завода и в этот активный период вы сдаете свою квартиру СИБУРу за 30 000 руб. в месяц. (360 000 в год) в течение двух лет. Далее, по мере спада стоимости аренды вы можете продать квартиру.
Итого: в период активного спроса от СИБУРа, доходность составила порядка 18% годовых (грязными), а с 2018 года – 15%.
Из проведенного анализа можно сделать вывод, что запуск строительства масштабных проектов в регионах дает инвестиционную привлекательность на пару лет. Учитывая рост стоимости недвижимости, то по истечению активного спроса, недвижимость можно продать, не потеряв при этом в цене.
В 2017 году АИЖК (сейчас ДОМ.РФ) и СИБУР в рамках Петербургского международного экономического форума подписали соглашение о развитии рынка жилья в г.Тобольске. По условиям соглашения стороны совместно реализуют арендный проект стандартного жилья комфорт класса с возможным последующим выкупом для сотрудников «ЗапСибНефтехим». Проект рассчитан на первые квартиры для 1 500 семей. В рамках программы первые 5 лет СИБУР предоставляет сотрудникам для проживания служебные квартиры, оплачивая аренду жилья, а далее на льготных условиях семьи смогут получать кредитные средства на выкуп арендуемых квартир.
Подобные сценарии развития событий достаточно интересны, однако нужно учесть много нюансов: как именно поступит другой гигант? предоставит ли он подобные условия выкупа как СИБУР, или пойдёт по пути создания арендного жилья? будет ли давать гарантии по аренде розничному инвестору и привлекать частные инвестиции через продажу?
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить анонсируемые запуски аналогичных масштабных проектов в регионах и анализ потенциала города/региона и инвестиционной привлекательности.
На очереди Нижнекамск и еще два не менее неожиданных города, в которых заявлены к строительству крупнейшие комплексы.
Интересуетесь инвестициями и рассматриваете разные варианты? На нашем телеграмм-канале https://t.me/d_sorokoletov есть еженедельная рубрика с анализом разных предложений, которые то и дело попадаются в рекламе - присоединяйтесь : )
