Как продать квартиру самостоятельно: подробная инструкция

Если вы никогда не занимались продажей недвижимости, будьте готовы к тому, что в процессе будет возникать много вопросов. Но пусть они вас не пугают — мы поможем разобраться со всеми этапами самостоятельной продажи квартиры. Главное — действовать последовательно и не упустить ни одного пункта.

Собрать документы

Сразу стоит сказать: не существует единого перечня документов. Он зависит от того, кто является собственником квартиры и на какие средства она приобретается.

Если вы единственный собственник квартиры, вам больше 18-ти лет и вы не состоите в браке, а покупатель оплачивает полную стоимость квартиры личными средствами, то вам необходимо будет подготовить только:

• Паспорт собственника квартиры
• Договор купли-продажи

Но это очень редкий случай.

Если квартира находится в общей собственности, то понадобятся:

• Паспорт собственника квартиры
• Договор купли-продажи (в случае долевой собственности его обязательно заключать через нотариуса)
• Согласие на сделку от другого собственника

Если квартира куплена в браке, то для продажи будут необходимы:

• Паспорт собственника квартиры
• Договор купли-продажи
• Нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу квартиры (если нет брачного контракта)

Если квартира или доля находится в собственности несовершеннолетнего до 14 лет, то понадобятся:

• Паспорт собственника квартиры
• Договор купли-продажи
• Согласие органов опеки и попечительства на продажу жилья
• Свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника
• Паспорт законного представителя и документ, подтверждающий его полномочия (свидетельство о рождении ребенка, удостоверение опекуна или свидетельство об усыновлении ребенка)
• Разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет.

Если квартира или доля находится в собственности несовершеннолетнего до от 14 до 18 лет, то необходимо подготовить:

• Паспорт собственника квартиры
• Договор купли-продажи
• Согласие органов опеки и попечительства на продажу жилья
• Письменное согласие законных представителей на совершение этой сделки
• Разрешение органа опеки на дачу законными представителями согласия на распоряжение имуществом несовершеннолетним

Но это ещё не все “если”.

Если покупатель оплачивает квартиру с помощью кредитных средств, дополнительно банку покупателя могут понадобиться:

• Предварительный договор купли-продажи
• Расписка в получении аванса или задатка
• Технический паспорт БТИ на жилое помещение (не старше 5 лет)
• Справка об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги
• Выписка из домовой книги о том, что в жилом помещении не осталось зарегистрированных жильцов

Да, понадобятся эти документы покупателю, но собирать их придётся вам.

Если вы действуете через представителя, дополнительно понадобится нотариальная доверенность с указанием полномочий представителя.

И есть ещё один нюанс. Зачастую на практике покупатели просят дополнительно предоставить некоторые документы (не для оформления, а для личного спокойствия):

• правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, договоры дарения, мены, долевого участия, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о приватизации)
• справка о погашении ипотеки, если квартира куплена в ипотеку
• справка из психоневрологического диспансера
• справка из наркологического диспансера
• свидетельство о регистрации права собственности
• экспликация
• поэтажный план
• технический и кадастровый паспорта БТИ
• справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
• справка об отсутствии долга за капремонт
• выписка из домовой книги
• копия финансово-лицевого счета

Выписаться из квартиры

Прежде чем вы продадите квартиру, вам нужно будет:

• Рассчитаться за коммунальные услуги. Справку об отсутствии задолженности можно получить в управляющей компании, ТСЖ, ЖСК или через МФЦ.
• Рассчитаться за капремонт. Справку об отсутствии долга по капремонту можно взять в региональном фонде капитального ремонта.
• Снять с регистрационного учета всех прописанных жильцов. После погашения долгов и получения справок нужно выписать из квартиры себя и всех остальных. Сделать это можно через отдел Главного управления по вопросам миграции МВД РФ, госуслуги или МФЦ.

Сделать фото

Пары фотографий на телефон будет недостаточно. Нужно:

• Убрать личные вещи из квартиры. Нужно максимально освободить пространство, чтобы у покупателя появились мысли о том, как он сможет обустроить квартиру после покупки.
• Провести фотосессию. Дождитесь солнечного дня, подберите выгодные ракурсы, обзаведитесь хорошей камерой и потратьте хотя бы час на фото вашей квартиры.
• Отобрать достаточное количество фотографий. Чем лучше фотографии будут передавать реальное состояние квартиры, тем меньше раз вам придётся отвечать на одни и те же вопросы покупателей о том, сколько в квартире спален и есть ли гардеробная.

Установить стоимость

Написать ту сумму, которая вам нужна для покупки новой квартиры или ту, по которой “продал один ваш знакомый знакомого” — плохая стратегия. Есть рыночная цена, её и стоит придерживаться.

Устанавливая стоимость квартиры, необходимо:

• Не завысить стоимость. Опытный риэлтор определяет стоимость довольно быстро, но а вам придётся провести небольшое исследование, посчитав средневзвешенную стоимость в нужном сегменте.
• Не занизить стоимость. Это, конечно, менее распространенный вариант. Но если вдруг надеетесь заманить покупателя более низкой стоимостью, а затем поднять её в процессе показа или — что ещё хуже — в результате обмана, то советуем передумать прямо сейчас.
• Продумать условия предоставления скидки. Многие сделки в сфере недвижимости совершаются после долгих согласований скидок и других дополнительных условий. Если вы не сможете продемонстрировать гибкость — велик риск того, что клиент уйдёт за более выгодными условиями.

Создать объявление

• Обзавестись новым номером телефона. Оставляя в объявлении свой личный номер телефона, вы обрекаете себя звонки в любое время дня и ночи и рекламные смс — к сожалению, номер моментально попадает в базы-агрегаторы, которыми пользуются риэлторы для совершения холодных звонков. Поэтому подумайте о дополнительной SIM-карте.
• Продумать и написать текст для объявления. Короткая фраза “Продам квартиру” явно никого не заинтересует. В объявлении необходимо указать информацию о самой квартире (метраж, количество комнат, количество санузлов, наличие балкона или лоджии, состояние ремонта, наличие мебели, этаж), доме (год постройки, этажность, количество подъездов, из чего построен), ЖК (наличие охраны, парковки, детских площадок, видеонаблюдения) и даже инфраструктуре района. Не лишним будет рассказать и о юридической составляющей: сколько собственников, есть ли в прописке несовершеннолетние, продавалась ли квартира ранее.
• Запустить продвижение объявления. Объявление на “Циане” или “Авито” — это, конечно, хорошо. Только не забывайте, что конкурировать оно будет кучей сайтов и баз, которые риэлторы будут будут показывать своим клиентам. Поэтому без продвижения, хотя бы минимального, будет совсем непросто.
• Быть готовым принимать звонки от большого количества риэлторов. Они будут убеждать вас заключить с ними договор или даже просто без спроса самостоятельно размещать ваше объявление на разных площадках, скачав себе ваши фото, переписав объявление и поставив свой номер телефона. Некоторые нечестные «агенты» даже будут угрожать вам, что вы никогда не продадите квартиру самостоятельно.

Провести показы

Человеку, которому понравились фотографии и описание, до покупки ещё очень далеко. Поэтому этап показов — очередной этап в воронке продаж, к которому нужно тщательно подготовиться:

• Продумать речь. Бывает, что слишком откровенные продавцы так много говорят, что тут же выдают проблемные места квартиры, снижая таким образом цену. Поэтому постарайтесь заранее подумать, как сделать акцент на преимуществах квартиры и нивелировать её недостатки.
• Устраивать индивидуальные показы (один покупатель = один показ). Не стоит устраивать показы нескольким людям в одно и то же время, только по отдельности. Это позволяет избежать хаоса и поговорить лично с каждым потенциальным покупателем. И если вы из-за отсутствия времени показываете квартиру сразу всем — рискуете потерять клиентов.
• Вести статистику звонков и показов. Начните заполнять ежедневник или excel с информацией о каждом клиенте и о том, к чему вы пришли в итоге звонка или показа квартиры. Важно сделать так, чтобы вы могли легко вернуться к повестке разговора с потенциальным покупателем, в противном случае можете потерять его.
• Продумать контраргументы для торга. Покупатели, вероятно, будут рассказывать о преимуществах аналогичных квартир, чтобы снизить цену вашей. А если они будут приходить с агентами, то торг будет ещё более убедительным. К этому нужно быть готовым: сами изучите аналогичные объекты на рынке, а также не забывайте во время торга упоминать, какие предложения вы получали от других потенциальных покупателей.

Обговорить предварительные условия

Чтобы закрепить намерение сторон заключить договор купли-продажи квартиры, нужно:

• Составить предварительный договор купли-продажи. Он обязывает продавца и покупателя в будущем заключить основной договор. Его достаточно составить в простой письменной форме, без нотариального удостоверения.
• Договориться о задатке или авансе. Их вносят в счет стоимости квартиры до подписания основного договора. Если сделка срывается по вине покупателя, задаток остается у продавца, если по вине продавца — он возвращает задаток в двойном размере. Условия внесения задатка или аванса должны быть отображены в предварительном договоре купли-продажи, а его получение продавец должен подтвердить распиской.

Составить договор купли-продажи

Есть условия, без которых договор не будет считаться заключенным. Поэтому обязательно нужно прописать:

• Предмет договора
• Цену квартиры
• Перечень лиц, которые вправе пользоваться жилым помещением

На практике условий гораздо больше:

• Дата и место подписания ДКП
• Полные данные продавца и покупателя (ФИО, паспортные данные, адреса проживания, ИНН или данные представителей и их доверенностей)
• Предмет договора (адрес, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние квартир)
• Данные о правоустанавливающих документах на жилое помещение, на основании которых продавец приобрел право собственности (номер и дата договора купли-продажи)
• Данные о государственной регистрации права на квартиру (номер и дата свидетельства о праве собственности, информация из выписки из ЕГРН)
• Гарантии продавца в том, что квартира никому не продана, не подарена и не заложена, что продавец дееспособен, не признан банкротом, что в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве и т. д.
• Информация о том, что имеются необходимые согласия (супруга, законного представителя, органов опеки и попечительства)
• Цена в точной сумме денежных средств
• Обязанность продавца передать объект недвижимости, а покупателя принять такой объект и внести за него плату
• Порядок расчетов (наличными или переводом, при помощи кредитных средств, с рассрочкой или без)
• Ответственность сторон за нарушение договорных обязательств (возмещение убытков, неустойка)
• Обязанность сторон подать заявление на госрегистрацию перехода права
• Подписи сторон

Договор купли-продажи квартиры нотариально удостоверять не обязательно. Но в случае, если речь идёт о долевой собственности или квартире в собственности у несовершеннолетнего, без нотариуса не обойтись.

Зарегистрировать переход права собственности

После подписания договора, необходимо будет зарегистрировать переход права собственности к покупателю. Для этого дополнительно понадобятся:

• Заявление о госрегистрации
• Квитанция об оплате госпошлины

Через Росреестр это будут делать до 7 рабочих дней, через МФЦ — до 9.

Рассчитаться

Может показаться, что это самый простой и приятный пункт, но для проведения безопасных расчетов по сделке нужно много о чём позаботиться и выбрать подходящий обеим сторонам способ:

• Наличными. Это самый простой и дешевый способ. Но он же является ещё и самым небезопасным. Мы крайне не рекомендуем получать деньги таким способом, но если вдруг вы выбрали этот вариант, то отправляйтесь в банк вместе с покупателем и внесите деньги через кассу на счет.
• С помощью депозитарной банковской ячейки. Деньги покупателя в присутствии сотрудника банка помещаются в банковскую ячейку, составляется соглашение с порядком и условиями выдачи денег продавцу после регистрации сделки. В случае несостоявшейся сделки покупатель может забрать свои деньги.
• С помощью аккредитива. Покупатель открывает в банке счет на свое имя и вносит деньги за квартиру, после регистрации сделки банк переводит эти деньги на счет продавца. В случае несостоявшейся сделки деньги возвращаются покупателю.
• Через депозит нотариуса. Покупатель вносит деньги на депозит нотариуса, а нотариус перечисляет деньги продавцу после перехода права собственности.

Если покупатель планирует рассчитаться с отсрочкой/рассрочкой платежа, лучше обезопасить себя и указать в договоре купли-продажи, что до полной выплаты стоимости на квартиру накладывается обременение в пользу продавца. Так, до полного расчета покупатель не сможет распоряжаться недвижимостью.

Помните: при самостоятельной продаже квартиры придётся держать голове очень много нюансов и работать одновременно и фотографом, и маркетологом, и продажником, и юристом. Но мы не говорим, что не невозможно!

А если вы хотите облегчить себе жизнь и не пить валерьянку тоннами — обращайтесь в Kalinka Group, где профессионалы своего дела решат всё за вас.