Перед покупкой квартиры на вторичном рынке очень важно не торопиться, а тщательно проанализировать исходные данные по выбранному вами объекту. Внимательность на этапе проверки может сэкономить вам миллионы и нервы. Вот несколько ключевых фактов, которые должны вызвать у вас осторожность.
1. Продавец торопится и настаивает на расчете наличными.
Это классический признак потенциальной мошеннической схемы. Продавец может действовать под давлением или пытаться скрыть сделку от налоговых органов или других заинтересованных лиц. Законный расчет через банковскую ячейку или аккредитив безопаснее и прозрачнее. Если продавец активно этому противится — это серьезный повод отказаться от предложения.
2. Квартира перешла к продавцу по наследству.
Чем меньше времени прошло с момента вступления в наследство, тем выше риск оспаривания сделки другими наследниками, которые могли быть не уведомлены о своих правах (в том числе обязательными наследниками по статье 1149 ГК РФ). Тщательно проверяйте состав наследников и сроки.
3. На квартиру наложены обременения или арест.
Перед любой сделкой необходимо заказать свежую расширенную выписку из ЕГРН. Убедитесь, что на недвижимости нет ипотеки, залога или ареста, наложенного судебными приставами. Наличие таких обременений сделает регистрацию перехода права невозможной.
4. В сделке участвует представитель по доверенности.
Всегда настаивайте на личном общении с собственником (хотя бы по видеосвязи), чтобы убедиться в его дееспособности и реальном намерении продать квартиру. Проверьте саму доверенность: она должна быть нотариальной и не просроченной. Также в выписке из ЕГРН не должно быть запрета на регистрацию сделок без личного участия собственника.
5. Квартира была приватизирована.
Главная опасность — лица, которые когда-то отказались от участия в приватизации, сохраняют право пожизненного пользования квартирой. Если такой человек не выписался до сделки, выселить его будет практически нереально. Также есть риск оспаривания приватизации, если были нарушены чьи-то права.
6. Подозрительная юридическая история объекта.
Если квартира часто меняла владельцев по краткосрочным договорам дарения — это может быть признаком "серых" схем отъема жилья. Насторожить должна и продажа квартиры, которую нынешний владелец купил совсем недавно по заниженной цене.
7. В квартире прописан несовершеннолетний ребенок.
Даже если ребенок не является собственником, его права строго защищены. Квартира могла быть приобретена с использованием материнского капитала, и тогда ребенку должна принадлежать доля. Сделка без согласия органов опеки будет признана недействительной. Недобросовестный продавец может пытаться незаконно лишить ребенка жилья.
8. Продавец — пожилой человек.
В таких сделках повышен риск их последующего оспаривания родственниками продавца по основанию "неспособности понимать значение своих действий" (ст. 177 ГК РФ). Для подстраховки в сомнительных ситуациях можно настоять на проведении предварительного психиатрического освидетельствования собственника.
9. Наличие зарегистрированных жильцов.
Прописанные в квартире люди (особенно не являющиеся собственниками) сохраняют право жить в ней даже после ее продажи. Выясните, кто они, на каком основании прописаны и собираются ли выписываться. Личная беседа с ними поможет избежать сюрпризов в будущем.
10. Накоплена задолженность по ЖКХ.
Хотя долги по коммунальным услугам не переходят к новому владельцу, их наличие говорит о недобросовестности продавца. Перед сделкой обязательно запросите справку об отсутствии задолженности. Это также может стать аргументом для торга по цене.
Какие признаки могут указывать на мошенничество при покупке квартиры?
- Продавец не хочет встречаться и показывать объект. Злоумышленники могут говорить, что очень заняты, живут в другом городе или придумывают неотложные обстоятельства.
- Покупателю показывают только копии документов. Добросовестный продавец всегда готов предъявить оригиналы документов на квартиру и не препятствует их тщательной проверке.
- Необоснованно низкая цена квартиры относительно рыночной стоимости аналогичных объектов в том же районе. Часто мошенники намеренно занижают стоимость для привлечения максимального числа потенциальных покупателей.
- Создание искусственной спешки при оформлении сделки. Злоумышленники могут использовать методы психологического давления с применением технологий социальной инженерии.
- В объявлении о продаже квартиры слишком заманчивые условия. Например, цена значительно ниже рыночной, фразы вроде «срочно» или «собственник за границей».
- В объявлении нет точного адреса, а вместо него указан лишь район. Настоящие продавцы обычно открыто пишут этаж, площадь и другие параметры, а мошенники избегают конкретики.
- История объявления дублируется на разных сайтах с небольшими изменениями или аккаунт продавца создан недавно.
Как проверить юридическую чистоту квартиры?
- Запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В ней указаны полные данные собственников, сведения об ограничениях и обременениях, без снятия которых сделка окажется невозможной. Выписку можно получить через МФЦ или онлайн на портале «Госуслуги».
- Проверить паспорт продавца. По недействительному (утерянному или просроченному) паспорту сдать документы на регистрацию не получится.
- Запросить правоустанавливающие документы на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и другие. Они должны совпадать с выпиской из ЕГРН.
- Проверить «цепочку» перехода прав собственности. Если продавец владеет квартирой недолго или есть сомнения, нужно запросить предыдущие правоустанавливающие документы. Чем длиннее «цепочка» и чем чаще менялись собственники, тем тщательнее следует проверять каждую сделку на наличие возможных нарушений.
- Запросить справку о зарегистрированных лицах. Получить её можно в управляющей компании, МВД, МФЦ, на сайте госуслуг. В справке должно быть пусто.
- Проверить имущественное положение продавца. Можно воспользоваться базой данных Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ). Банкрот не может совершать сделку.
- Сверять состояние и площади квартиры с кадастровым паспортом или техпаспортом БТИ, имеющимся у продавца. При покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой у нового собственника могут возникнуть риски получения штрафов и исков от администрации о приведении помещения в первоначальный вид.
Также рекомендуется запросить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, за капитальный ремонт и другие услуги.
Заключение
В заключении статьи можно сказать, что покупка квартиры на вторичном рынке сопряжена с определёнными рисками, но при грамотном и системном подходе их можно минимизировать или полностью исключить.
Некоторые рекомендации, которые могут помочь сделать покупку безопасной:
- Тщательно проверить юридическую чистоту сделки. Даже небольшая ошибка или недочёт на этом этапе способны привести к серьёзным проблемам, вплоть до потери права собственности.
- Продумать финансовые расчёты. Ошибки в этом аспекте могут обернуться серьёзными убытками.
- Оценить техническое состояние квартиры и дома. Важно убедиться в законности перепланировок и исправности инженерных систем.
- Проанализировать работу управляющей компании и планы капремонта. Это влияет на комфорт и будущую цену жилья.
- Учитывать специфику выбранного рынка. Для вторичного жилья важны причины продажи и история переходов прав.
Для расчётов рекомендуется использовать безопасные механизмы и заверять сделку у нотариуса. Важно понимать, что ни риэлтор, ни юрист никогда не смогут полностью гарантировать отсутствие рисков — случаются ситуации, которые иногда сложно представить даже опытному юристу либо проверка этих рисков невозможна.