Для проведения текущего ремонта не нужно решение общего собрания собственников, а ремонт половины подъездов многоквартирного дома не относится к капитальному ремонту
1.ТСЖ, образованный из жителей многоквартирного дома потребовал у ранее управлявшей домом управляющей компании, собранных и неосвоенных платежей, на техническое обслуживание и текущий ремонт общего имущества дома.
Две судебные инстанции согласились с правомерностью требований ТСЖ и взыскали с управляющей компании стоимость ремонтных работ, произведенных ею в многоквартирном доме, в том числе ремонт двух подъездов, мотивируя следующим:
- управляющая компания не представила предварительный (до ремонта) акт осмотра многоквартирного дома, составленный в соответствии с пп 13,14 Правил N 491 и отражающий наличие повреждений общего имущества многоквартирного дома;
- управляющая компания не доказала, что соответствующие работы носили неотложный характер, или выполнялись по предписаниям органа государственного жилищного надзора, или на основании обращений собственников многоквартирного дома;
- при этом обязанность управляющей компании по надлежащему техническому содержанию общего имущества многоквартирного дома не является безусловным основанием для удовлетворения требований любого собственника помещений в нем о проведении текущего ремонта общего имущества дома при отсутствии предусмотренной законом процедуры принятия соответствующего решения на общего собрания собственников;
- поэтому управляющая компания при составлении первичной документации должна была предпринять дополнительные меры, направленные на подтверждение обоснованности произведенных работ, с учетом целевого назначения перечисленных денежных средств, а также проявить необходимую степень осмотрительности, подтвердив документально факт надлежащего оказания услуг в конкретных правоотношениях;
- спорный ремонт подъездов с ремонтом окон вообще является капитальным (поскольку оконные проемы являются элементами, функционально связанными с фасадом здания, от которых зависит герметичность и сохранение тепла в многоквартирном доме), и поэтому управляющая компания не должна была производить его на деньги, собранные на текущий ремонт.
2.Однако кассационный суд отменил состоявшиеся судебные акты и во взыскании отказал:
- действительно, принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников (п.4.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ) и проводится по решению общего собрания собственников (п.18 Правил N 491), но управляющая компания в силу положений ст. 161 ЖК РФ, ст.36 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений N 384-ФЗ, а также требований Правил N 170 при систематическом осмотре многоквартирного дома, и надлежащем исполнении возложенных обязанностей по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома, имела возможность выявить указанные нарушения и принять меры по их устранению, при этом устранение выявленных нарушений является составной частью содержания и текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома, является обязательным для управляющей компании в силу закона и договора управления многоквартирным домом;
- управляющая компания отвечала за содержание и ремонт многоквартирного дома и обязана была проводить такой ремонт, устранять обнаруженные неисправности (дефекты) общего имущества в многоквартирном доме и (или) принимать меры для уменьшения их вредных последствий, при этом все текущие, неотложные, обязательные, сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющей компанией независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение ОСС (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10, постановление Верховного Суда РФ от 29.05.2015 N 302-АД15-6712);
- отсутствие соответствующего решения общего собрания собственников не освобождает управляющую компанию от исполнения предусмотренной законом обязанности по содержанию общего имущества в многоквартирном доме в надлежащем состоянии и выполнения работ в целях обеспечения соблюдения характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
- что касается характеристики спорного ремонта подъездов, то с учетом п.2.2 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утв. Госстроем России, п.4.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ, п.18 Правил N 491, разд. IIи п. 2.3.4 Правил N 170, указанный ремонт является текущим, поскольку периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа (п.3.2.9 Правил N 170), спорные ремонтные работы соответствовали перечню работ, относящихся к текущему ремонту, приведенному согласно п.2.3.3 Правил N 170 в приложении N 7 ,
- при этом спорный многоквартирный дом построен в 2006 году, следовательно, по состоянию на 2016 год и 2019 год данный дом в силу нормативных требований требовал проведения работ по текущему ремонту, что не исключается указанием судов на то, что дом являлся новым;
- в перечень работ согласно сметным расчетам были включены покрасочные и подготовительные для того работы (в отсутствие работ по реконструкции и пр.), установка и крепление наличников (в отсутствие работ по замене заполнений оконных проемов), работы, направленные на утепление фасада, гидроизоляции кровли, прочие восстановительные работы;
- приведенное в судебных актах нижестоящих инстанций обоснование отнесения спорных работ не к работам по текущему ремонту, а к капитальному ремонту, поскольку оконные проемы являются элементами, функционально связанными с фасадом здания, от которых зависит герметичность и сохранение тепла в многоквартирном доме, а также поскольку многоквартирный дом состоит из 4 подъездов, а работы выполнялись в 3-м и 4-ом подъездах, то есть объем работ превышал 30 процентов, не соотносится ни с фактическими обстоятельствами дела (с работами, указанными в сметах), ни с нормами действующего законодательства, регулирующими спорные правоотношения. Надлежащее обоснование недопустимости отнесения непосредственно перечисленных в локальных сметах работ к работам по текущему ремонту в обжалуемых судебных актах отсутствует;
- при этом проведение новых ремонтных работ в период управления домом ТСЖ не свидетельствует о некачественно произведенных работах прежней УК в 2016, 2019 гг.
Верховный Суд отказал ТСЖ в пересмотре дела (Определение Верховного Суда РФ от 9 января 2025 г. N 306-ЭС24-22988).
ВЫВОД:
- осмотр, надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома является обязанностью управляющей компании в силу закона и договора управления;
- ремонт оконных проемов в двух подъездах из четырем многоквартирного дома не является капитальным ремонтом и не требует проведения общего собрания собственников.