Опишу три момента, с которыми я испытала трудность при сдаче квартиры.
Сдавать квартиру это сейчас не самый прибыльный бизнес. Но если уж есть квартира, то почему она должна простаивать? Вот три момента, которые вызвали у меня трудности.
Во-первых, это вопрос ремонта.
Сильно вкладываться арендодатели не хотят по нескольким причинам:
- Есть вероятность поломки мебели, техники, как и порчи ремонта. Ведь не все арендаторы аккуратные. А обеспечительная сумма в размере месячной арендной платы может не покрыть ущерба. Особенно если техника и мебель дорогие.
- Большие вложения в мебель, ремонт и технику не всегда окупаются обычными арендными платежами.
- Если стоимость вложений в мебель, технику и ремонт включить в стоимость аренды, то можно никогда не сдать квартиру.
Ремонт сейчас удовольствие дорогое. Жалею, что не заказала ремонт от застройщика. Пару лет назад он стоил 10 тысяч рублей за квадрат, это с материалами и работой. То есть на однокомнатную вышло бы от 300 тысяч рублей. Не так и дорого, учитывая, что сюда входит ламинат, плитка на балконе, ванная под ключ с плиткой и сантехникой, двери, белый потолок. То есть скромненько, но жить можно. Но почему-то тогда мне казалось, что сами мы сделаем быстрее и красивее. Красивее, конечно, вышло. Но не быстрее и, тем более, дешевле. Скромный ремонт с недорогими материалами все равно вышел около полумиллиона. Потому что ванную все равно пришлось заказать. Это одна работа около 100 тысяч рублей. Плитку и сантехнику совсем дешевую покупать нельзя, а то долго не прослужит. Хотя и дешевое у нас вовсе недешево обходится.
Двери, даже самые недорогие с установкой обошлись в 20 тысяч за одну дверь. Ну и сразу вылезли проблемы дешевых материалов - плохое качество. Пришлось заменять и переустанавливать. Ламинат тоже дешевый не положишь, а то пойдет волнами после любого намокания.
Основная проблема в ремонте квартиры для сдачи, это вечно стоящий вопрос - а будут ли беречь квартиру? Или убьют этот ремонт за пару месяцев. С одной стороны, хочется сделать красиво и долговечно, а с другой стороны появляется волнение - а что делать, если поживут пару месяцев и все испортят? Жалко, если такое случится, особенно когда вложены труд, деньги и частичка души в дизайн.
Поэтому, если квартира новая, то лучше ремонт от застройщика.
Если квартира не новая, то не все переделывают ремонт. Стараются сдать без дополнительных вложений. Бабулькин ремонт до сих пор востребован у арендаторов. Это недорого, особого отбора кандидатов арендодатель не делает и, возможно, разрешит жить с животными. Такие квартиры часто находятся в пешей доступности от метро, что дает им дополнительный бонус.
Во-вторых, я, как и многие, интересовалась, а что должно быть в квартире под сдачу? Тут хочется и чтоб арендаторам понравилась обстановка, и чтобы было все необходимое, но и чтоб без перебора.
Можно, конечно, сдать квартиру без мебели. Но в основном арендаторы хотят заехать и жить, не заморачиваясь на обстановку. Перегруженные обстановкой квартиры тоже не хотят. Что одному кажется уютом, то для другого захламленность и ненужное заполнение пространства. Например, я видела квартиру в объявлении, где все заставлено цветами. Надеяться, что арендатор будет такой же любитель цветов не стоит, не все такие.
Чем опасны старые квартиры.
Бабулькин ремонт и обстановка уже не так востребованы, но имеют все же спрос. В таких квартирах есть существенный плюс - их сдают дешевле. То есть в одной и той же локации квартиру в старой хрущевке со старым или уж совсем дешевым ремонтом, старой мебелью можно снять на несколько тысяч дешевле. Но тут надо быть максимально не брезгливым, потому что через такие квартиры прошли сотни арендаторов. И навряд ли хозяева недорогих квартир заморачиваются на косметический ремонт, генеральную уборку, дезинфекцию и обновление мебели. Они поэтому и ставят цену минимальную, что не хотят вкладывать ни копейки.
Недавно видела в интернете жалобу, что люди сняли квартиру задешево, прекрасно видя, что ремонт там старый. Но решили сэкономить на аренде. В результате через полгода полетела сантехника от старости. Хозяин оплачивать ремонт отказался. И уж тем более новую сантехнику не поставил. Вот этим и чреваты дешевые квартиры. Старое рано или поздно ломается и изнашивается, а арендодатель не будет брать на себя расходы по замене. Ведь если он начнет обновлять обстановку в квартире, то и цену сразу ему придется поднять. Ничего бесплатного не бывает.
Я в молодости снимала такую квартиру. Как оказалась, она полна тараканами и клопами. Мы боролись как могли, но пришлось просто съехать. Никто не вернул нам средства на химикаты, никто не извинился, что не предупредил.
А для тех, кто сдает новую квартиру, всегда встает вопрос, чем надо ее наполнить?
Сейчас из своего опыта и опыта из интернета. Сдаю квартиру не первый раз. Первый раз было давно. Арендаторы попались хорошие. Но смутил один момент. Когда был осмотр квартиры, они все видели, что есть в квартире. После заселения стали просить вывезти холодильник, диван и микроволновку. Была дача и мы без проблем все туда вывезли. Но в другой ситуации это было бы проблематично.
На счет обстановки вывод такой - она должна соответствовать локации и претендующему контингенту. Не стоит изображать из квартиры в Кудрово пентхаус на Крестовском. Для начала стоит посмотреть объявления в требуемой локации и определить среднюю цену сдачи и обстановку этих квартир. Выше прыгать не стоит. К примеру, у метро Московская (не прям впритык) аренда 1 комнатной квартиры стоит 27-30 тысяч рублей. Но это новая квартира со средним ремонтом и недорогой мебелью. За 25 тысяч в месяц можно снять там же, но с бабулькиным ремонтом. Но там же есть и более шикарные квартиры, да еще и совсем близко с метро, тогда подороже. У метро Звездная локация уже попроще. Поэтому делать шикарный ремонт и обставлять дорогой мебелью квартиру нет смысла. Она все равно не сдастся более, чем за 30 тысяч рублей, да и это дорого. Видела я квартиру за 45 тысяч в месяц. Большая однокомнатная шикарная квартира. Долго висело объявление, потому что подходящего контингента в округе нет. И чем ближе к окраинам, тем скромнее бюджет у потенциальных арендаторов. Им нужен чистый, но скромный ремонт, лишь бы за него не переплачивать.
Так же хочется отдельно написать про студии. Редко кто из миллионеров снимет студию за большие деньги, за которые можно снять квартиру нормальной площади. Но видела и такое, что делают в студиях дизайнерский ремонт, а потом пытаются отбить его на арендной плате. Такие квартиры тоже не особо пользуются успехом. Все таки студии снимают, покупают и живут в них люди со скромным доходом. И им просто не потянуть дизайнерские фантазии арендодателей.
Сдача комнат.
Ну тут в основном вообще не заморачиваются с обстановкой. Комнаты, особенно в центре, всегда востребованы студентами. И главный решающий фактор тут цена. Еще имеют значение соседи, чтобы были адекватными. А ремонт и обстановка обычно минимальный минимализм. Лишь бы было на чем поспать. Вот такие студенты. Недавно читала, что молодой человек снимает комнату с клопами, но этот факт его не волнует, потому что дешево. А если делать в комнатах шикарный ремонт, то надо делать его и в местах общего пользования. Тогда цена выйдет как за однокомнатную квартиру на окраинах, но с метро. И потеряется главный фактор востребованности комнат - низкая цена.
А таких арендодателей, которые и ремонт сделают, и в мебель дорогую вложатся, а арендную плату сделают минимальную, просто на свете не существует. Хотя нет, конечно есть. Но это как клад, шансов найти практически нет.
В-третьих, ещё одна трудность при сдаче квартир - как выбрать из желающих снять квартиру самого подходящего. Все Арендодатели хотят видеть платежеспособного, адекватного и аккуратного арендатора. Можно, конечно, сдать через агента. Это самый простой способ сдачи, но не гарантирует нормального арендатора. Агент кого-нибудь найдёт. Но, если в дальнейшем возникнут проблемы, навряд ли будет отвечать за арендатора и возмещать убытки. Есть еще агентства, которые не просто ищут арендатора, а ведут аренду полностью: ищут арендаторов, прибираются после их выселения, проверяют квартиру. Но тут собственник уже не сможет контролировать процесс и состояние квартиры. Зато будет спокойно получать деньги (за вычетом агентских).
Если собственник решил сам сдавать, то есть ЦИАН, Авито, есть специальные группы в вк, телеграмме. Подать объявление не сложно, но небесплатно. А потом начинается поток звонков от агентов, мошенников, людей, которые с животными, хотя в объявлении сказано "без животных", студентов, иностранцев. И надо кого то выбрать. У каждого арендодателя с опытом есть свои предпочтения. Как делилась опытом одна знакомая, самые идеальные арендаторы это пара от 25 до 35 лет без детей с постоянной пропиской в этом же городе. Такие мне по объявлению ни разу не звонили. Раньше я тоже сдавала квартиру, и мои идеальные арендаторы это молодая семейная пара с ребенком.
Животных большинство боятся, так как это возможно описаный ламинат, поврежденная когтями мебель, обои. Даже вроде безобидный попугай может наделать много грязи при полётах по квартире. Если бы хозяева животных гарантированно отвечали за них и компенсировали ущерб, то и разговор был бы другой.
С иностранцами другие проблемы - их можно потом и не найти, если они решат вернуться на свою родину, а квартиру не передадут должным образом.
Студентов опасаются из-за их вольной жизни, возможных вечеринок и множества гостей. Одиноких мужчин не всегда готовы заселить из-за возможных злоупотреблений спиртным. Семьи с большим количеством детей порой не селят те, кто переживает за состояние ремонта. У одиноких мамочек волнует вопрос их платежеспособности.
В общем, если так на все смотреть, то сдать квартиру не удастся. Поэтому я стараюсь рассматривать все случаи индивидуально, расспрашивать людей. Но всего по разговорам не узнаешь. Поэтому правильный выбор больше основан на интуиции и удаче.
Здесь о моем первом опыте сдачи квартиры несколько лет назад. И о том, как снимала я по молодости.
#арендаквартиры #сдачаквартиры #ремонтквартиры #найтиарендатора #сдатьквартиру #наймквартиры #арендаторы #наниматели #арендодатели #житьхорошо