Помню примерно 2 года назад у нас с мужем возник спор относительно источников пассивного дохода. Как раз был 2020 год,индекс ММВБ сильно просел и мне казалось, что ценные бумаги - это не самый лучший источник дохода на пенсию, и уж точно он не должен быть единственным. Я тогда топила за недвижимость, муж говорил о том, что квартира сама по себе никогда не окупит вложения в неё. Но примерно за месяц я смогла его убедить в том, что нам не важно, что стоимость недвижимости будет окупаться много лет, важно, что у объекта будет не нулевая стоимость и он будет приносить относительно стабильный доход. В результате мы взяли ипотеку по 6.1% годовых(сейчас смешно даже звучит) и купили студию на уровне котлована...
Прошло 2 года, наш объект наконец-то до строился, а перед до мной встала дилемма что делать дальше. Изначально мы решили, что в момент сдачи объекта будем рассматривать 2 варианта:
- Продажа студии с целью приобретения другой недвижимости;
- Сдача в аренду.
Продажа недвижимости
Сейчас он идеи продажи недвижимости мы с мужем отказались. Во-первых, мы понимаем что при таких ставках будет мало желающих купить квартиру на вторичном рынке, а значит выручить много не получится. Теоретически, наша студия выросла в цена больше чем на 50%. Сейчас студии в том же ЖК застройщик продаёт минимум за 8.8 миллионов. Но это застройщик. Агентство выставило чью-то студию уже за 8.3, почему в итоге продаст не знаю.
Во-вторых, если продавать студию, то только ради того, чтобы купить две. На две денег не хватит, значит нужна будет ипотека, а ещё я попаду на налог с продажи... Но нам сейчас нужен актив, который будет приносить доход, а не новая ипотека. Да, в студию придётся вложиться, я уже прикинула сколько. Эти деньги мы сможет изъять с брокерского счета.
В-третьих, у нас есть друзья которые недавно сдали свою студию очень не плохо. Я уверена, что сдать её сейчас получится. А вот что будет с недвижимостью ещё через 2 года я не знаю. Квартир будет построено много, а будут ли у населения деньги на аренду - не знаю.
Обустройство квартиры
Пока у нас с мужем есть одна комнатка с совмещённым санузлом. Выглядит это печально. Хорошо, что тут есть чистовая отделка, сейчас за отделку пришлось бы не плохо заплатить.
Обустройство квартиры будет не дешёвым. Друзья предлагают купить половину всего на Авито, я пока раздумываю над этим. Технику покупать страшно, ведь я даже не смогу проверить её работоспособность в момент покупки. Понятно, что тот же холодильник можно включить, понять, что он охлаждает, а потом выяснится, что морозит он слабо.... Или холодит так сильно, что лёд на стене нарастает ужасными темпами.
Мои ориентиры
В моем ЖК уже есть достроенные квартиры, которые уже сдаются в аренду. За месяц люди хотят от 35000 до 45000 рублей.
Я думаю, что 45000 выставлять не буду, слишком долго придётся ждать арендодателей. С суммой я определюсь чуть позже. Можно будет если что демпингануть, чтобы побыстрее сдать. Если удастся сдать за 35 в месяц без учёта счётчиков, то моя годовая доходность будет порядка 7% годовых. Далее я планирую оформить имущественный налоговый вычет. Его я не буду учитывать при расчёте доходности, но он мне уже греет душу.
Сейчас когда я думаю об этой студии, понимаю, что это была не плохая инвестиция. Если бы мы не купили квартиру, купили бы ценные бумаги, а они бы упали в цене в феврале... По мере развития ситуации буду рассказывать о своих тратах и обязательно посчитаю финальную доходность моей авантюры.