Постараюсь максимально подробно и поэтапно изложить в данной статье весь процесс проверки земельного участка перед покупкой. Как правило, на это у меня уходит порядка полутора-двух часов времени, у Вас это может занять чуть больше, но если вы дорожите своими деньгами и не хотите столкнуться с проблемами при строительстве дома, уверяю Вас, это того стоит.
Пункт 1. Начинаем.
В первую очередь заказываем выписку из ЕГРН на земельный участок. Тут придется потратиться, поскольку расширенная выписка в электронном виде стоит 350 рублей. Игнорируем все «левые сайты», заказываем либо через официальный сайт РОСРЕЕСТРа, либо через сайт https://spv.kadastr.ru Внимательно изучаем раздел 2 на предмет обременений, судебных исков и решений на предмет изъятия земельных участков для государственных нужд, а также на предмет наличия права собственности.
В разделе 4.1 также смотрим возможные обременения, такие как наличие охранных и санитарных зон. Также проверяем собственника через сайт судебных приставов на наличие исполнительных производств. В первом разделе обращаем внимание на особые отметки, вид разрешенного использования, а также на категорию земель. Для строительства индивидуального жилого дома необходим вид разрешенного использования ИЖС, ЛПХ, либо ведение садоводства. Участки должны быть в составе земель населенного пункта, однако ВРИ «Ведение садоводства» может располагаться и на землях сельскохозяйственного назначения. Если никакие обременения не выявлены, переходим к следующему пункту.
Если отсутствует межевание земельного участка, то в особых отметках будет указано на то, что «границы земельного участка не определены в соответствии с градостроительным регламентом». Почему не стоит покупать земельный участок без уточненных границ я уже говорил, повторяться не буду.
2 пункт.
На данном этапе необходимо ознакомиться с картой градостроительного зонирования земельного участка, которая находится в составе правил землепользования и застройки муниципального образования. Этот пункт пропускать нельзя. Сначала необходимо найти ПЗЗ муниципального образования, в котором расположен земельный участок и понять к какой территориальной зоне относится земельный участок.
Для этого понадобится сайт https://fgistp.economy.gov.ru/ . Выбираем документы -> поиск по территории -> область -> городской округ либо муниципальный район, в зависимости от того где расположен населенный пункт. Смотрим ниже видео-ролик о том, как найти ПЗЗ на вышеуказанном портале. Находим ПЗЗ со статусом «действующий» и скачиваем карту градостроительного зонирования, а также градостроительные регламенты.
Открываем карту градостроительного зонирования и сопоставляем расположение вашего земельного участка с публичной кадастровой картой. В первую очередь нам необходимо узнать в какой территориальной зоне расположен участок, а также имеются ли какие-либо обременения. Зоны с особыми условиями использования территорий, в зависимости от ПЗЗ, могут быть отображены как на карте градостроительного зонирования, так и в отдельной карте в составе ПЗЗ. Итак, охранных зон нет, либо они есть, но при этом не препятствуют расположению жилого дома, например, 5-я или 6-я подзона аэродрома. Переход к 3-му пункту.
3 пункт.
В предыдущем пункте мы установили территориальную зону, в которой расположен земельный участок. Теперь нам необходимо ознакомиться с текстовой частью ПЗЗ, где указаны виды разрешенного использования в той или иной территориальной зоне, а также градостроительные регламенты, такие как минимальные отступы, процент застройки, а также минимальные и максимальные размеры земельного участка.
Нам необходимо установить, соответствует ли ВРИ земельного участка перечню ВРИ земельных участков в установленной территориальной зоне. Допустим ВРИ исследуемого участка «для ведения личного подсобного хозяйства», а территориальная зона Р-3, где такого вида разрешенного использования нет. На этом проверку можно закончить, рисковать с покупкой такого участка не стоит. Если же зона Ж-1 и в перечне имеется «для ведения личного подсобного хозяйства», смотрим соответствует ли площадь участка допустимым параметрам(минимальный и максимальный размер участка).
Пример, в ПЗЗ для участков ИЖС установлена минимальная площадь 600 кв.м. и 1500 максимальная. Ваш участок при этом имеет площадь 400 квадратных метров. В данной случае параметры Вашего участка не соответствуют ПЗЗ и при покупке участка есть определенные риски (возможные проблемы при получении разрешительной документации, регистрации жилого дома, привлечение кредитных средств на строительство). ВРИ земельного участка соответствует территориальной зоне? Площадь соответствует градостроительному регламенту? Если да, то все ОК. Переходим к следующему пункту.
4 пункт.
Изучаем генеральный план муниципального образования. Найти генеральный план также просто, как и ПЗЗ. Все абсолютно то же самое, за исключением того, что вместо ПЗЗ выбираем генеральный план со статусом «действующий». Различных карт тут как правило гораздо больше, чем в ПЗЗ. Ваша задача досконально изучить каждую карту и убедиться, что земельный участок расположен в жилой зоне, либо в зоне садоводческих товариществ и убедиться, что он расположен за пределами каких-либо зон (не проходят через него линии, не находится внутри заштрихованной области) и изучаем условные обозначения каждой карты. Все чисто? Замечательно. Проводим аналогичную операцию с проектом генерального плана, если такой имеется на сайте ФГИС ТП.
5 пункт.
В крупных городах может быть доступ к порталу ИСОГД. Как его найти?! Тут поможет исключительно гугл или яндекс. Открываем поисковик и набираем - портал ИСОГД города Челябинск (или какой город вас интересует). Если такой имеется - хорошо! Тут я уже не помощник, поскольку все они разные! Цель данных порталов - отображение имеющихся зон с особыми условиями использования территорий, красных линий, территориальных зон, проектов планировки территорий и т.д. Если есть строка поиска по кадастровому номеру, то вбиваем его, если нет, то ищем местоположение вашего участка на карте и смотрим наличие обременений по аналогии с генпланом и ПЗЗ.
6 пункт.
Если Вы выполнили проверку земельного участка по всем вышеописанным пунктам, то подходим к завершению. Необходимо проверить границы земельного участка на местности. Советую установить на Ваш смартфон приложение Kadastr RU и посмотреть вашу геопозицию на карте! Если продавец Вам показывает участок в одном месте, а согласно приложению, участок находится далеко от вашей геопозиции, то значит тут что-то не так! Либо продавец Вам показывает другой участок, либо имеется реестровая ошибка в части определения границ земельного участка. И то и другое не есть хорошо. Если предполагаемый к покупке участок расположен в устоявшейся застройке и смежные участки имеют ограждения, то необходимо сделать вынос границ земельного участка, если участок находится в поле, сделать это можно и после покупки.
Вынос границ в натуру необходим для того, чтобы убедиться, соответствуют ли границы земельного участка сведениям ЕГРН. Может оказаться так, что часть земельного участка «захвачена» смежными земельными участки, что неизбежно приведет к последующим скандалам. Если границы земельного участка Вас устроили, можете приступать к покупке.