Есть такие собственники, которые выставляют свой объект в рекламу, чтобы просто почувствовать себя богатым. Мол, вот сейчас посмотрю, сколько мне предложат, и сразу почувствую себя состоятельным человеком с таким ценным активом. Но на самом деле, разумеется, этот собственник и не думает продавать свой объект, потому что деньги практически никогда не могут быть целью. А если всё-таки это цель? Как продать так, чтобы не выбросить деньги на ветер из собственного кармана? Об этом рассказывает агент офиса Vysotsky Estate на «Селигерской» Алексей Прядилин.
В разговоре с собственником на вопрос «Зачем вы продаёте квартиру?» я часто слышу раздражённый ответ:
«Просто хочу продать, с квартирой всё хорошо»,
«Какая вам разница? Просто нужны деньги».
Но именно с этого начинается обман — себя и всех вокруг. Просто так квартиру практически никогда не продают, и деньги не могут быть целью. Деньги — это инструмент достижения цели.
Но что, если это всё-таки цель? Предположим, человек хочет продать недвижимость, чтобы утром открывать свой счёт и видеть там большую сумму. Тогда можем его поздравить: каждый месяц простоя в рекламе отдаляет его от цели.
Если посмотреть на время экспозиции большинства объектов, то можно увидеть, какую сумму минимум потерял собственник.
Рассмотрим на примерах.
Вот здесь, например, собственник теряет около 712 716 рублей ежемесячно.
А здесь в месяц уходят мимо 489 375 рублей.
Откуда такие цифры?
Я взял самый простой инструмент, доступный и понятный большинству, — депозит. Применяем среднюю минимальную ставку 15 %, которую вы могли получить, положив деньги на вклад (пополняемый / досрочное снятие), и вычитаем налог в 13 %.
Вот мои расчёты.
по квартире за 50 миллионов:
50 млн - 10%(ожидание собственников) = 45 млн
45млн : 100 * 15% ставки = 6 750 000 руб.
6750 000 - 13 % налог = 489 375 рублей
По квартире за 72 миллиона:
72 819 000 - 10% (ожидание собственников) =7 281 900
65 537 100 : 100 % * 15 % ставка = 9 830 565 (доход, если бы мы положили эти деньги в банк)
9 830 565 : 12 мес =819 213,75
819 213, 75 - 13 % налог = 712 716
В основном желание поставить цену повыше связано с тем, что цена определяется фразой «Хочу продать за 50 миллионов, нужны деньги!» Агент соглашается, ставит объект в рекламу и начинает терять деньги собственника. Почему? Потому что зачастую собственник переоценивает свою недвижимость из-за эффекта Ikea (подробно об этом можно почитать здесь) на 5–10 %.
Как не терять, если цель продажи — сумма на счёте?
✅ Считайте деньги во времени. Практически у каждого объекта есть свой коридор цены. В текущих условиях рынка самый надёжный вариант достижения цели — быстро вытащить максимум и положить под процент с ежемесячными начислениями. Эта схема подойдёт, если вам нужно увеличить тело суммы на 3–10%. Этим вы как раз компенсируете недостающее, на ваш взгляд, согласно эффекту Ikea и получите желаемое.
✅ Позволю себе напомнить, что всё-таки в 99 % случаев люди продают недвижимость, чтобы решить определённые задачи. Например, купить квартиру дороже с добавкой из накоплений или обменять свою квартиру на ту, что подешевле, чтобы вытащить разницу в цене.
В первом случае лучше обратиться к эксперту, чтобы «быстро вытащить максимум» не превратилось в «самодеятельность, где я продешевлю».
Во втором случае эксперт разберёт для вас схему сделки и покажет, как он может помочь в достижении цели, или предложит альтернативу.
В любом случае собственнику, у которого есть цель, выгоднее обратится к эксперту, поскольку рисков для него нет никаких — оплачивает услуги агента он только после достижения результата.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!