В нотариальной практике часто возникают случаи, когда недвижимое имущество наследуется несколькими наследниками, в связи с чем возникает долевая собственность на недвижимое имущество. И такие наследники обычно не заинтересованы в дальнейшем использовании своей доли в наследуемой недвижимости.
Кажется, все просто: продай долю. Но это оказывается проблемой.
Собраться и продать наследство
Идеальный вариант: собраться и продать наследство, разделив стоимость недвижимости между собой. В данном случае сделка купли-продажи оформляется по общим правилам, по которым совладельцам необходимо явиться к нотариусу и в его присутствии подписать договор купли-продажи.
Если один из совладельцев не хочет продавать свою долю?
Оформить отказ от преимущественного права покупки
В данной ситуации тот, кто хочет продать свою долю, обязано предложить купить ее совладельцу. Самый простой вариант, если совладелец согласится приобрести долю либо оформит отказ от преимущественного права покупки у нотариуса.
Надлежащим считается отказ, в котором указаны все существенные условия, на которых будет осуществляться продажа доли (цена, условия и порядок расчета, сроки расчета и передачи имущества и т.п.).
Только имея на руках такой отказ, участник долевой собственности может продать принадлежащую ему долю постороннему лицу, но на условиях, которые указаны в отказе совладельца.
Известить совладельцев в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу
Но как часто бывает, не всегда получается договориться с совладельцем, особенно в вопросах цены на продаваемую долю.
Для того, кто хочет продать свою долю остается единственный вариант — известить совладельцев в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу.
Что поможет урегулировать сложившиеся правоотношения? Передать совладельцам заявления о предстоящей продаже доли, которое рекомендуется направлять через нотариуса.
При необходимости это поможет подтвердить факт вручения такого извещения или отказа адресата от его получения.
В извещении о продаже следует указать цену доли и другие условия (например: в какой срок нужно оплатить долю; какой порядок оплаты (единовременно или частями, наличными или переводом денег на счет).
Нотариус передает заявление адресату лично под роспись или направляет по почте заказным письмом с уведомлением о получении.
Способ вручения указывается заявителем при обращении к нотариусу.
Варианты поведения совладельца
Дальнейшие действия продавца зависят от реакции совладельца, которому направлено извещение.
- Соглашается купить долю. Тогда с ним заключается договор купли-продажи.
- Отказывается от получения извещения. Если такой отказ зафиксирован в установленном порядке, то он и будет считаться надлежащим извещением. Подтверждением отказа может служить акт, составленный нотариусом.
- Отказывается от покупки доли. Для этого совладелец, отказывающийся от покупки доли, должен явиться к нотариусу и поставить свою подпись на отказе в его присутствии. Это можно сделать в момент удостоверения сделки или заранее. После того как отказ всех собственников надлежаще оформлен, долю можно продать третьему лицу.
- Никак не реагирует на предложение. В этом случае по истечении месяца со дня извещения можно продать долю любому лицу. При этом при удостоверении договора купли-продажи нужно будет подтвердить факт вручения извещения совладельцам.
Если продавец доли хочет изменить условия
Продать долю постороннему лицу можно строго на тех условиях, которые были указаны в извещении о продаже доли. Иначе будет нарушено преимущественное право покупки.
Если продавец доли захочет предоставить покупателю скидку или увеличить цену продажи, то об изменившихся условиях нужно будет заново уведомить всех совладельцев.
Если нарушено преимущественное право покупки
В случае, если преимущественное право покупки доли совладельцем нарушено, он может обратиться в суд и потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя доли.
Это значит, что при положительном решении суда он станет собственником доли с обязанностью ее оплатить. При этом предыдущий покупатель может потребовать возместить причиненные ему убытки.
Таким образом, если возникла необходимость продать или купить долю в общей долевой собственности, первым делом надо обратиться за компетентной консультацией к нотариусу, чтобы избежать нарушения своих интересов и прав.
>>> Об особенностях продажи доли недвижимого имущества совладельцами нотариус Гомельского нотариального округа Игорь Живодер рассказал на сайте ИД «Вечерний Гомель».
>>> Задайте свой вопрос нотариусу, заполнив форму на сайте belnotary.by.
>>> Подписывайтесь на паблики "Нотариат Беларуси" в социальных сетях.