Земля и недвижимость: просто о сложном

Особенный блеск в глазах, от побед , без допингов каких либо) и особенно когда клиенты не обесценивают результат твоих действий, говоря что с божьей помощью справились,или божий праздник святой помог😁🙏и такое бывало..)

Мы пришли на возобновление, экспертиза большая,только ознакомились с ней,и просим для уточнения иска и направления всем сторонам по почте (а их около 40), отложить. Тут судья откровенным образом начинает давить,что я могу и не принять ваше уточнение. Я не выдерживаю, отвечаю,что знаю наши права и имеем право иск уточнить до момента как судья удалиться в совещательную комнату. И что с экспертизой надо дать время ознакомиться всем остальным ответчикам,а не только тем,кто присутвует в заседании. В общем отложились, суд назначил срок для уточнения,мы все подготовили, разослали. Завершающее заседание было почти 4 часа. Ждали решение суда тоже 4 часа. Ушли с суда в 21.30час. Решение в нашу пользу, суд установил изменить снежную границу между двумя пятиэтажками,с установлением обоюдных сервитутов на проезд. Нашим ответчикам мой клиент сразу сказал,что если не будут подавать апелляции, то мы не будем взыискивать судебные расходы по делу,которые были не маленькие. И действительно, решение вступило в законную силу через месяц . И все изменения по границе участка клиент уже внёс в егрн на основании подготовленного межевого плана. На фото мы с клиентом довольные :) выходим поздно из суда

ДЕЛО 3: Это дело шло долго,и сама подготовка к подаче в суд была длительная. Наш клиент,один из собственников квартиры в многоквартирном доме,5 этажей. Так вот он из за постоянных споров между жителями двух пятиэтажек по проезду в дворовую территорию домов,начал выяснять где кадастровые границы каждого дома. При изучении кадастровых границ оказалось, что у соседней пятиэтажки два въезда с дороги во двор, а у их пятиэтажки вход только если пешком пройти, узкая полоска. По старым документам,планам границ территории многоквартирных домов,у дома нашего клиента был полноценный заезд. А после утверждения проектов планировки и межевания территории на квартал, оказались границы смежных пятиэтажек были изменены. И их дом оказался без проезда с земли общего пользования. То есть, если бы соседняя пятиэтажка установила забор и шлагбаум по границе своей кадастровой, к ним невозможно было бы обеспечить доступ для проезда автомобилей, в том числе пожарных,скорой помощи и прочего. Да можно было бы установить сервитут, но за него положена плата,и документами территориального планирования территории, публичного сервитута установлено не было. Долго клиент ходил, консультировался,готовили ему запросы, поднимал архивы. Нашли много документов оснований постановки на кадастровый учет, но была конечно проведена процедура публичных слушаний по утверждению проектов, по результатам которых границы участков под домами были поставлены на кадастровый учет. Потом после утверждения проектов планировки и межевания, участки под многоквартирными домами были поставлены на учёт по заявлениям уполномоченных представителей от домов,выбранных общим собранием жильцов. Но в нашем случае, протокол о выборе уполномоченный был признан в судебном порядке незаконным. Оспорен. Пытались без суда решить вопрос об устранении ошибки в границе по отнесению проезда к другому дому,готовили внесение изменений в проект межевания и планировки территории, пытались согласовать через протокол собрания с соседним домом. Они не стали вникать, отказали собирать собрание. Зашли с заявкой в архитектуру на согласование подготовленного внесения изменений в проект планировки и межевания территории. Получили отказ,из за отсутствия протокола собрания собственников соседнего дома. В итоге подали иск в суд об установлении реестровой ошибки в смежной границе двух многоквартирных домов, и изменении границы с установление доступа с земель общего пользования, как было в старом плане границ,по прежним координатам. Истец был у нас собственник квартиры в многоквартирном доме, выбранный протоколом общего собрания собственников, как уполномоченный представитель жильцов. Ответчики были все собственники соседней пятиэтажки. При подаче иска мы знали фио только троих собственников. Запрос о записях в егрн в отношении всех собственников дома, сразу с иском подали в качестве ходатайства. Пару тройку месяцев мы только получали данные из егрн, ответы на запросы суда о прописке собственников,уточняли иск по составу ответчиков, рассылали почтой. Потом началось рассмотрение судья вникала,задавала вопросы,делали запросы в органы по документам. И тут судья уходит в декрет) нам назначают другую судью. И начинается...откровенное давление зачем такой иск,что за иск такой, да вообще вам это зачем, сталкивание сторон лбами в заседаниях...заседания по несколько часов,все с опозданием. С боем сдали ходатайство на экспертизу, почти три часа ждали вынесения по нему определения. Назначил суд,и вопросы даже наши все. Потом был выезд экспертов, заключение готово. Знакомимся и по реестровой ошибке эксперт пишет установить не может однозначно,но есть выявленные не соответствия границ со старыми проектами границ утверждёнными постановлением администрации города. И устанавливает вариант изменения смежной границы. Ес👌

ДЕЛО 2: Истец, ранее член снт,ему был выделен участок для садоводства,подал иск в суд о прекращении права собственности,зарегистрированного в егрн на дочери бывшей супруги,и признании за ним права владения и пользования на садовый участок. Наша клиентка ответчик. Первое ,что мы спросили, кто присутствовал и писал заявление на выход из членов снт,и о закреплении участка за ней? Присутствовал сам истец,писал также он лично,в присутствии председателя ,бухгалтера и её матери (тогда его супруги). Потому что по таким сделкам,важно...кто подписал заявление в снт,вплоть до назначения почерковедческой экспертизы. Но в данном деле до назначения такой экспертизы не дошло. Председатель снт предоставил оригиналы всех заявлений, от истца,от ответчика, протоколы собраний. Истец не заявлял никаких ходатайств. Суд заслушал наших свидетелей об обстоятельствах дела. При этом истец вёл себя в заседаниях шумно,был приглашён судебный пристав в заседание для обеспечения порядка и безопасности. В итоге дело суд рассмотрел,и отказал истцу полностью. После вступления решения суда в законную силу будем взыскивать с истца,как с проигравший стороны,судебные расходы на оплату ответчиком услуг юриста.

ЗЕМЛЯ ЭТО ОЧЕНЬ МНОГОГРАННАЯ ТЕМА Приведу несколько примеров из судебных наших кейсов по земельным спорам. ДЕЛО 1: Дано: Клиентка вступила в наследство на дом за умершей матерью. На землю под жилым домом нотариус не выдала документы о наследовании,так как право за умершей не было зарегистрировано. Но умершей предоставлялась земля 42 сотки. В 2005 году клиентка обратилась в сельскую администрацию,и ей подготовили постановление о предоставлении земли под домом 22 сотки,путем выкупа(выкупила свое же...) Она договор купли продажи подписала, выкупила,право зарегистрировала. И почти сразу подарила своей дочери. Одновременно в 2005 году ей подготовили второе постановление на предоставление в собственность участка 20 соток на её дочь,за плату, с адресом дробь 1. Участок дробь 1 был поставлен на кадастровый учет,и дочь какое то время даже платила налоги. Так и жили дочь и мама,думая, что вся их земля 42 сотки. Когда участок дробь 1 был снят с кадастрового учёта, и перестали приходить налоги, дочь пришла к нам на консультацию. Она предполагала,что весь участок под домом 42 сотки их с мамой собственность. Мы начали писать запросы в архивы всех администраций,искать документы по выкупу участка дробь 1,она все документы дома подняла,она никакого выкупа не делала. Решено было идти от её матери в суд,с иском о признании в порядке наследования, на оставшиеся 20 соток земли,ведь она приняла фактически после смерти своей матери все наследство, и в том числе весь участок, 42 сотки. В суде первой инстанции мы проиграли,суд вообще не посчитал нужным вникать детально в обстоятельства. Решение нас удивило. Подали апелляциионную жалобу. Краевой суд,апелляциионная инстанция, когда пересматривал правильно ли было вынесено решение судом первой инстанции, тоже решил,что нарушений норм материального и процессуального права нет. Оставил решение суда в силе. Устно разъяснил,да наследство приняли, факт есть но идите отменять договор купли продажи земли как сделку. Мы не согласились, подали кассационную жалобу . И 8 кассационной суд общей юрисдикции рассмотрел обстоятельства дела,и увидел нарушения нижестоящими судами норм материального права. Вернул дело на пересмотр в суд апелляционной инстанции (в наш краевой суд). Дело ещё не завершено,но шансы хорошие есть👍 Главное в этом деле,что клиентка готова была идти до конца. Мы с ней перед кассацией определились, что идём до верховного суда 👌 К сожалению сейчас суды апелляционной инстанции стали плохо выполнять свои функции...и зачастую рассмотрение жалоб формальное. Поэтому когда спор по земле, будьте готовы идти до конца🤝

Продолжу тему перераспределения границ частных земель с государственными (прирезка так называемая). Пример из нашей судебной практики. Клиентке была подготовлена схема перераспределения,она получила предварительное согласование, поставили участок на кадастровый учет с учётом прирезаемой части земли государственной. И получает она проект соглашения, понимаем, что в это время как раз произошла кадастровая переоценка земель Алтайского края, и вместо выкупа 200 тысяч рублей,ей предстоит выкупить прирезаемый участок почти за 500 тысяч рублей. Сумма для неё большая. Решаем подготовить отчёт о рыночной стоимости участка предварительно ей согласованного. Подаём пакет документов в орган проводивший оценку земель за оспариванием кадастровой стоимости, и установлении её равной рыночной. Прикладываю к заявке распоряжение о предварительном согласовании перераспределения, выписку егрн о кадастровом учете, проект соглашения о перераспределении. Проект соглашения мы не стали со своей стороны подписывать, написали в управление имущественных отношений Алтайского края заявление о приостановлении заявки на стадии выкупа из за тяжёлого финансового положения. Но сам проект взяли копию,с подписью начальника управления. Предварительное согласование перераспределения границ действует в отношении нашей клиентки 2 года. Поэтому все законно. Орган вернул заявление с приложенными документами без рассмотрения, мотивировав,тем,что она не собственник участка. Обжаловали в суде письмо уполномоченного органа в возврате заявление и пакета документов без рассмотрения. Выиграли. Орган подал апелляциионную жалобу,решение суда первой инстанции осталось без изменений. После вступления решения суда орган рассмотрел наши документы и принял положительное решение об установлении кадастровой стоимости земли равной рыночной. Мы возобновили заявку на соглашение,подписали,выкупили за 200 тысяч. А потом ещё была кассационная жалоба от кгбу,но суд кассационной инстанции оставил без изменений решения краевого и суда апелляционной инстанции. После выигранных всех инстанции мы подали заявление на возмещения судебных расходов в пользу нашей клиентки. И взыскали около 110 тысяч. Вуаля. Мы любим такие многоходовочки😁🤝

Ещё хотела с вами поделиться ...как я рада,что судьба меня когда то свела с кадастровыми инженерами ,и я с ними бок о бок работаю с 2008 года) с одними из лучших я считаю города Б.) И геодезистами одними из лучших я общаюсь ✅🙏ребят всем привет) И мне, как юристу, который берет земельный спор в работу не надо бегать по городу , и искать кого то,кто мне сделает вынос границ,откоординирует,поможет заказать из фонда данных межевое дело) поспорит со мной) как же я благодарна за этих профи рядом, готовых всегда на решение разных задач: в шипуново сгонять, да, снять объект в какой нибудь тьму таракани,да,вынести садовый участок в натуру,да по грязи в болотниках)) Это огромный опыт,и огромная благодарность что вы есть у меня ребята🙏 А вот завтра одногруппники моей коллеги,кадастрового инженера собираются на вечер всречи выпускников,а я смотрю кто идёт.. и я половину знаю) приятно))) ❤️🌺

Принят законопроект, изменяющий порядок перераспределения земельных участков. Госдума приняла в первом чтении проект Федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Законопроект направлен на упрощение порядка перераспределения земель и (или) земельных участков (ЗУ), находящихся в государственной или муниципальной собственности, и ЗУ, находящихся в частной собственности. Документ предусматривает: • ограничение возможности многократного перераспределения одних и тех же ЗУ, находящихся в частной собственности; • возможность перераспределения ЗУ в целях соблюдения требований к образуемым ЗУ в случае, когда исходные ЗУ используются в предпринимательских целях; • ограничение на уровне 1 тыс. кв. м максимального увеличения размера площади образуемых ЗУ, находящихся в частной собственности, при перераспределении ЗУ для ИЖС, ЛПХ и садоводства, а также ЗУ в целях исключения недостатков землепользования, используемых как гражданами, так и в целях предпринимательской деятельности; • указание на возможность учета кадастровой стоимости исходного или образуемого ЗУ при определении порядка расчета платы за увеличение площади ЗУ, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких ЗУ и земель и (или) ЗУ, находящихся в государственной или муниципальной собственности; • указание на возможность уменьшения площади ЗУ, находящихся в частной собственности, при их перераспределении с землями и (или) ЗУ, находящимися в государственной или муниципальной собственности; • дополнительные основания для отказа в заключении соглашения о перераспределении с учетом предлагаемого законопроектом регулирования. «Поправки разработаны в интересах представителей бизнес-сообщества, особенно владельцев небольших магазинов и промышленных предприятий, которым необходимо изменить границы своих земельных участков в случаях чересполосицы, вклинивания, изломанности границ и т. д., — сказал, комментируя законопроект заместитель руководителя Росреестра — статс-секретарь Алексей Бутовецкий (на фото). — Поправки разработаны в интересах представителей бизнес-сообщества, особенно владельцев небольших магазинов и промышленных предприятий, которым необходимо изменить границы своих земельных участков в случаях чересполосицы, вклинивания, изломанности границ и т. д.». По его словам, сегодня, чтобы осуществить перераспределение, этим предпринимателям приходится разрабатывать проект межевания, при этом минимальные затраты на него составляют порядка 450—500 тыс. руб. «Законопроектом предлагается снять этот барьер и упростить для бизнеса порядок образования земельных участков путем перераспределения, — пояснил Алексей Бутовецкий и уточнил: — Они, как и обычные граждане, смогут провести данную процедуру на основании схемы расположения земельного участка или участков на кадастровом плане территории. При этом площадь участков в результате перераспределения может увеличиваться не более чем на 1 тыс. кв. м». https://erzrf.ru/news/prinyat-zakonoproyekt-izmenyayushchiy-poryadok-pereraspredeleniya-zemelnykh-uchastkov?utm_source=yxnews&utm_medium=mobile&utm_referrer=https:%2F%2Fdzen.ru%2Fnews%2Fsearch

Мне администрация не сказала что за прирезку земли нужно будет платить...и как теперь отказаться от этой земли? Сказали только через суд? Такой запрос поступил от клиента из Приморского края. В сельском совете ему предложили прирезать небольшой участок, то есть перераспределить к его частному участку 4 сотки, полосу до дороги. Он оформил заявление,получил распоряжение о согласовании перераспределения, поставил участок с прирезкой на кадастровый учет, получил выписку егрн,и администрация выдала ему проект соглашения. И в нем уже увидел,что за выкуп этой земли прийдется платить около 120 тысяч. Но таких денег нет. Вернулся спросить как быть,а в администрации пояснили,что теперь только через суд можно все вернуть. Запросила от него документы: распоряжение, выписку егрн, соглашение о перераспределении. Вижу соглашение с его стороны не подписано,и даже не зарегистрировано за каким либо номером. Но участок с увеличенной площадью прирезки стоит на временном кадастровом учёте. Подготовила клиенту заявление об отказе в подписании соглашения,аннулировать заявление на соглашение,отменить распоряжение, и снять с кадастрового учёта временный земельный участок. Так как сделки не состоялось, и расторгать нечего. Ввиду тяжёлого финансового положения отказаться достаточно. А вот если бы подписал и зарегистрировал в егрн и не выкупил,то неустойка предусмотрена соглашением. Расторгнуть подписанное соглашение тоже можно: либо по соглашению с администрацией,либо через суд,если согласие не достигнуто,но пришлось бы нести судебные расходы и доказывать обстоятельства. По Приморскому краю изучила их ставки по размерам платы за выкуп государственной земли при перераспределении ,так у них 100% кадастровая умноженная на площадь перераспределяемого участка. 15% от кадастровой для пенсионеров,и то при соблюдении определенных условий. А у нас в Алтайском крае все таки ниже, 30% от кадастровой умноженная на площадь перераспределяемого участка. В общем хочу подитожить,что другие регионы консультируем онлайн,удалённо. Срок дачи обратной связи по таким консультациям два ,три рабочих дня ,потому что нужно скачать пзз,нормативную базу найти,но зная где и что искать все в основном получается быстро и чётко. Клиент доволен,что нашёлся выход из его ситуации,а это главное 🤝